近日，成都規(guī)劃和自然資源局公布了一則高新西區(qū)調規(guī)公告，公告稱為落實“產城融合”發(fā)展戰(zhàn)略，以“功能復合、職住平衡、服務完善、宜業(yè)宜居”為原則促進轉型升級，擬對高新西區(qū)展望片區(qū)、東林片區(qū)局部用地規(guī)劃進行修改。

怎么調？

具體調規(guī)區(qū)域為北至濱河路，臨清水河，東接南北大道，南至康強三路，西側為規(guī)劃道路，擬修改范圍總用地面積89.77公頃。本次主要修改內容為調整部分一類工業(yè)用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地為住宅用地、商住混合用地、其他商務設施用地，相應增補公共服務設施并落實小街區(qū)規(guī)制。

調整后，區(qū)域內將有這些變化：①新增3宗其他商務設施用地；②增加一條橫向20m、兩條橫向15m支路和四條縱向15m支路；③新增5宗住兼商用地（兼容商業(yè)比例≤30%）；④新增8塊二類住宅用地；⑤新增幼兒園用地兩宗；⑥新增一處中學、一處小學用地；⑦新增5宗商兼住用地（其中兩宗兼容住宅比例≤30%，其余地塊兼容住宅比例≤49%）⑧新增一宗社區(qū)公園用地；⑨新增一處鄰里中心用地。⑧新增一宗社區(qū)綜合體用地；注：臨工業(yè)用地地塊，嚴格控制100m緩沖帶控制線范圍內禁止修建住宅、學校等環(huán)境敏感建筑）。事實上，這并不是區(qū)域內首次大范圍調規(guī)，去年與其一路之隔的回龍片區(qū)、勝利片區(qū)也曾調規(guī)，但調整方向恰好與本次相反，彼時是將多宗住宅、商業(yè)用地調整為工業(yè)用地。調整后，住宅用地從原有的19宗調整為0宗，新增了道路、綜合運動場和鄰里中心，保留一處綜合醫(yī)院用地，但減少了幼兒園、小學、中學、社區(qū)綜合體和派出所等配套。

兩次調規(guī)區(qū)域都位于清水河沿岸，從現狀來看，區(qū)域周圍生活配套還有所欠缺。但據了解，區(qū)域內共規(guī)劃了四大鄰里中心，包括清水河科技園鄰里中心、天全路鄰里中心、電子科大清水河校區(qū)站鄰里中心、順江小區(qū)鄰里中心。清水河生態(tài)公園也已開放，幼兒園、小學等教育資源逐漸完善，河對岸分布著高新西區(qū)的兩個人才公寓項目、電子科大清水河校區(qū)及華為、京東方等企業(yè)。這正是高新西區(qū)以清水河為軸，構建15分鐘生活工作圈、產城融合一體化發(fā)展規(guī)劃理念的呈現?？梢灶A見，待該區(qū)域的產城融合度實現提質升級后，工作生活便利度均將得到較大程度改善，工作居住舒適度也將大大提升。

高新西區(qū)樓市 沉寂已久

但與規(guī)劃的“如火如荼”相比，高新西區(qū)樓市，仿佛被按下了暫停鍵。猶記得我們8月房價地圖發(fā)出后，有網友留言問“高新西區(qū)不配擁有姓名嗎”？高新西區(qū)當然在成都樓市擁有一席之地，但奈何區(qū)域內長期無商品住宅推新？

土地供應稀少 近兩年新增均為人才公寓用地

從區(qū)域土地供應情況來看，近兩年新增涉宅供應土地僅兩宗，且均為人才公寓用地。最近一次土地出讓記錄是在1月3日，高投以底價4009元/㎡獲得高新西區(qū)59.8738畝人才公寓用地，容積率1.5。該地塊將建設集成電路高端人才公寓項目。據成都高新官方公眾號信息顯示，該項目將以150㎡以上戶型為主，受眾為改善型人群，將滿足集成電路高端人才的高品質生活需求。

集成電路高端人才公寓效果圖（來源：成都高新公眾號）而再往前追溯，高新西區(qū)上一次涉宅地拍賣已經是2018年10月底的事兒了，彼時拍出的是約222.8畝的大體量人才公寓用地，要求全裝修成品住宅比例為100%，戶型面積規(guī)定90㎡和120㎡各占50%。該地塊項目已呈現，案名為高投朗悅府。此前有消息稱該項目只針對華為和京東方的人才銷售。為此，有網友在“問政四川”、“人民網地方領導留言板”等平臺上留言咨詢該項目銷售方式，官方給出的答復是“高新西區(qū)目前有兩處人才公寓項目在建，分別為西區(qū)人才公寓和西區(qū)二期人才公寓，上述兩處項目均對高新西區(qū)人才開放申請。”

若再往前追溯，該區(qū)域的土地公開拍賣記錄則停留在了2012年。

無新增住宅供應 二手房價格穩(wěn)

正是由于新增土地供應稀少，導致區(qū)域內長期無新項目呈現，商品住宅市場也處于沉寂狀態(tài)。區(qū)域內目前在售以商辦房源為主，以龍湖·時代新宸、金輝悅府·優(yōu)躍為代表。商品住宅方面自2017年萬科城最后一次開盤后，再無新房推出。這一點與土地市場特征也是吻合的。二手房市場方面，高新西區(qū)二手房價格倒是一直比較穩(wěn)定，近一年都在12000元/㎡上下浮動，但波動幅度較小。掛牌房源兩千余套，近三月內成交房源不到300套，成交不算太活躍。

高新西區(qū)近一年二手房價格走勢（圖片來源：貝殼找房）

小結

總結起來，高新西區(qū)樓市就一個字：“穩(wěn)”！可能整個大成都再也找不出一個房地產市場能有這么穩(wěn)的區(qū)域。這一方面跟區(qū)域土地供應稀少有關，一方面也是由于區(qū)域定位為成都電子信息產業(yè)功能區(qū)主要承載區(qū)，已有大量青年公寓和產業(yè)配套住房，又規(guī)劃新建了人才公寓項目，區(qū)域住房需求迫切度得到了一定程度的緩解。若本次調規(guī)區(qū)域涉宅地不被認定為人才公寓用地，而投入土地市場公開拍賣，或將為該區(qū)域房地產市場帶來一絲新波瀾。

來源：CRIC克而瑞四川

相關知識

新增18宗涉宅地 沉寂已久的高新西要上新?
宅地上新，6月杭州市區(qū)將出讓25宗涉宅用地
濱江、興耀封頂競得北干西宅地!融創(chuàng)補倉,浦陽低密宅地底價出讓
白云“巨無霸”地塊上架,釋放45萬㎡宅地!周邊房價10萬+
揚州全市掛牌30宗涉宅地 總起價115.71億元
杭州57宗宅地掛牌，價格基本未漲
威海高新控股2.28億布局雙島灣 城市西展有何新信號?
前4月大灣區(qū)101宗涉宅地吸金千億,哪個城市賣地最多?誰拿地
上海第三批集中供地出讓27宗涉宅地，總起價456億元
紹興諸暨12.28億掛牌城西經開區(qū)一宗涉宅地