近日，成都規(guī)劃和自然資源局公布了一則高新西區(qū)調(diào)規(guī)公告，公告稱為落實(shí)“產(chǎn)城融合”發(fā)展戰(zhàn)略，以“功能復(fù)合、職住平衡、服務(wù)完善、宜業(yè)宜居”為原則促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，擬對(duì)高新西區(qū)展望片區(qū)、東林片區(qū)局部用地規(guī)劃進(jìn)行修改。

怎么調(diào)？

具體調(diào)規(guī)區(qū)域?yàn)楸敝翞I河路，臨清水河，東接南北大道，南至康強(qiáng)三路，西側(cè)為規(guī)劃道路，擬修改范圍總用地面積89.77公頃。本次主要修改內(nèi)容為調(diào)整部分一類工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地為住宅用地、商住混合用地、其他商務(wù)設(shè)施用地，相應(yīng)增補(bǔ)公共服務(wù)設(shè)施并落實(shí)小街區(qū)規(guī)制。

調(diào)整后，區(qū)域內(nèi)將有這些變化：①新增3宗其他商務(wù)設(shè)施用地；②增加一條橫向20m、兩條橫向15m支路和四條縱向15m支路；③新增5宗住兼商用地（兼容商業(yè)比例≤30%）；④新增8塊二類住宅用地；⑤新增幼兒園用地兩宗；⑥新增一處中學(xué)、一處小學(xué)用地；⑦新增5宗商兼住用地（其中兩宗兼容住宅比例≤30%，其余地塊兼容住宅比例≤49%）⑧新增一宗社區(qū)公園用地；⑨新增一處鄰里中心用地。⑧新增一宗社區(qū)綜合體用地；注：臨工業(yè)用地地塊，嚴(yán)格控制100m緩沖帶控制線范圍內(nèi)禁止修建住宅、學(xué)校等環(huán)境敏感建筑）。事實(shí)上，這并不是區(qū)域內(nèi)首次大范圍調(diào)規(guī)，去年與其一路之隔的回龍片區(qū)、勝利片區(qū)也曾調(diào)規(guī)，但調(diào)整方向恰好與本次相反，彼時(shí)是將多宗住宅、商業(yè)用地調(diào)整為工業(yè)用地。調(diào)整后，住宅用地從原有的19宗調(diào)整為0宗，新增了道路、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和鄰里中心，保留一處綜合醫(yī)院用地，但減少了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)綜合體和派出所等配套。

兩次調(diào)規(guī)區(qū)域都位于清水河沿岸，從現(xiàn)狀來看，區(qū)域周圍生活配套還有所欠缺。但據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)共規(guī)劃了四大鄰里中心，包括清水河科技園鄰里中心、天全路鄰里中心、電子科大清水河校區(qū)站鄰里中心、順江小區(qū)鄰里中心。清水河生態(tài)公園也已開放，幼兒園、小學(xué)等教育資源逐漸完善，河對(duì)岸分布著高新西區(qū)的兩個(gè)人才公寓項(xiàng)目、電子科大清水河校區(qū)及華為、京東方等企業(yè)。這正是高新西區(qū)以清水河為軸，構(gòu)建15分鐘生活工作圈、產(chǎn)城融合一體化發(fā)展規(guī)劃理念的呈現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，待該區(qū)域的產(chǎn)城融合度實(shí)現(xiàn)提質(zhì)升級(jí)后，工作生活便利度均將得到較大程度改善，工作居住舒適度也將大大提升。

高新西區(qū)樓市 沉寂已久

但與規(guī)劃的“如火如荼”相比，高新西區(qū)樓市，仿佛被按下了暫停鍵。猶記得我們8月房?jī)r(jià)地圖發(fā)出后，有網(wǎng)友留言問“高新西區(qū)不配擁有姓名嗎”？高新西區(qū)當(dāng)然在成都樓市擁有一席之地，但奈何區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期無商品住宅推新？

土地供應(yīng)稀少 近兩年新增均為人才公寓用地

從區(qū)域土地供應(yīng)情況來看，近兩年新增涉宅供應(yīng)土地僅兩宗，且均為人才公寓用地。最近一次土地出讓記錄是在1月3日，高投以底價(jià)4009元/㎡獲得高新西區(qū)59.8738畝人才公寓用地，容積率1.5。該地塊將建設(shè)集成電路高端人才公寓項(xiàng)目。據(jù)成都高新官方公眾號(hào)信息顯示，該項(xiàng)目將以150㎡以上戶型為主，受眾為改善型人群，將滿足集成電路高端人才的高品質(zhì)生活需求。

集成電路高端人才公寓效果圖（來源：成都高新公眾號(hào)）而再往前追溯，高新西區(qū)上一次涉宅地拍賣已經(jīng)是2018年10月底的事兒了，彼時(shí)拍出的是約222.8畝的大體量人才公寓用地，要求全裝修成品住宅比例為100%，戶型面積規(guī)定90㎡和120㎡各占50%。該地塊項(xiàng)目已呈現(xiàn)，案名為高投朗悅府。此前有消息稱該項(xiàng)目只針對(duì)華為和京東方的人才銷售。為此，有網(wǎng)友在“問政四川”、“人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板”等平臺(tái)上留言咨詢?cè)擁?xiàng)目銷售方式，官方給出的答復(fù)是“高新西區(qū)目前有兩處人才公寓項(xiàng)目在建，分別為西區(qū)人才公寓和西區(qū)二期人才公寓，上述兩處項(xiàng)目均對(duì)高新西區(qū)人才開放申請(qǐng)?！?/p>

若再往前追溯，該區(qū)域的土地公開拍賣記錄則停留在了2012年。

無新增住宅供應(yīng) 二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)

正是由于新增土地供應(yīng)稀少，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期無新項(xiàng)目呈現(xiàn)，商品住宅市場(chǎng)也處于沉寂狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)目前在售以商辦房源為主，以龍湖·時(shí)代新宸、金輝悅府·優(yōu)躍為代表。商品住宅方面自2017年萬科城最后一次開盤后，再無新房推出。這一點(diǎn)與土地市場(chǎng)特征也是吻合的。二手房市場(chǎng)方面，高新西區(qū)二手房?jī)r(jià)格倒是一直比較穩(wěn)定，近一年都在12000元/㎡上下浮動(dòng)，但波動(dòng)幅度較小。掛牌房源兩千余套，近三月內(nèi)成交房源不到300套，成交不算太活躍。

高新西區(qū)近一年二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（圖片來源：貝殼找房）

小結(jié)

總結(jié)起來，高新西區(qū)樓市就一個(gè)字：“穩(wěn)”！可能整個(gè)大成都再也找不出一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能有這么穩(wěn)的區(qū)域。這一方面跟區(qū)域土地供應(yīng)稀少有關(guān)，一方面也是由于區(qū)域定位為成都電子信息產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主要承載區(qū)，已有大量青年公寓和產(chǎn)業(yè)配套住房，又規(guī)劃新建了人才公寓項(xiàng)目，區(qū)域住房需求迫切度得到了一定程度的緩解。若本次調(diào)規(guī)區(qū)域涉宅地不被認(rèn)定為人才公寓用地，而投入土地市場(chǎng)公開拍賣，或?qū)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一絲新波瀾。

來源：CRIC克而瑞四川

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