2015年，王健林提出“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，即萬達要走輕資產(chǎn)、低負債的發(fā)展戰(zhàn)略。按照規(guī)劃，萬達的目標是2020年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型。

強悍的執(zhí)行力是萬達戰(zhàn)無不勝的法寶。

9月28日，萬達商管對外宣布，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

事實上，在2019年底，萬達商管已經(jīng)完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的徹底剝離。此次，萬達商管全面推行輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，不再發(fā)展持有萬達廣場物業(yè)，成為真正的物業(yè)管理服務(wù)公司。

王健林5年前的目標超額完成。

5年之前的房地產(chǎn)市場烈火烹油鮮花著錦，很多人對王健林的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略看不懂，也看不上。如今回頭來看，萬達的輕資產(chǎn)可減少資金壓力、降低企業(yè)負債、大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

這正是順應(yīng)了全球和中國都在去杠桿、降負債的大勢。

房地產(chǎn)行業(yè)掉頭的新周期，轉(zhuǎn)型“老手”王健林奉獻出了一個教科書式樣本。

徹底輕資產(chǎn)化，也讓萬達商管回A之路更加明晰，加快其上市步伐。

輕資產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，ROE更高，發(fā)展更快，一向受資本市場青睞。其增值服務(wù)和衍生服務(wù)收入，具有極大的想象空間，可以預見，一旦成功回A，輕資產(chǎn)化的萬達商管估值自然會水漲船高。

全面輕資產(chǎn)，讓萬達商管輕裝上陣估值更高

現(xiàn)在回過頭去看，不管是2017年的世紀大交易，還是隨后萬達旗下各業(yè)務(wù)板塊全面開始尋求品牌管理輸出，輕資產(chǎn)的模式一早就在王健林腦海里有了全面的勾畫輪廓。

一次次出清重資產(chǎn)業(yè)務(wù)、品牌輸出背后是萬達的長期戰(zhàn)略。

長期戰(zhàn)略目標下，萬達商管經(jīng)過復雜艱巨的工作，在支付巨額的剝離成本后，終于在2019年底徹底剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責萬達商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這次，萬達商管正式宣布全面實施輕資產(chǎn)，意味著——至此，萬達商管終于成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。

萬達商管集團總裁肖廣瑞在接受記者采訪時表示，這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。

董事會做出這個決定，一定程度上說明，目前的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果顯著，推進順利，才會有全面實施的想法。

萬達商管全面輕資產(chǎn)，做純粹服務(wù)運營商的角色，不可避免會遇到細節(jié)上的管控，合作方挑戰(zhàn)等問題，但這個大方向是對的，特別是品牌和規(guī)模到了一定的階段。

2018年1月份，萬達引進騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，以340億元入股萬達商業(yè)，各方協(xié)力共同推進盡快上市。

由于A股市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資有著嚴格的監(jiān)管要求，萬達商管若是想登陸A股就必須完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。

如今，萬達商管成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，剝離了地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一最大障礙。

而在目前的經(jīng)濟形勢下，輕資產(chǎn)化服務(wù)型企業(yè)在資本市場的優(yōu)越性非常明顯。比如今年以來，服務(wù)型物業(yè)股頗受資本市場偏愛。

這是因為近年來宏觀經(jīng)濟下行環(huán)境下，尤其是今年疫情以及中美關(guān)系震蕩帶來的不確定性加劇，凸顯了物業(yè)管理行業(yè)低負債、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金牛、抗周期的優(yōu)勢，有效迎合了資金避險需要。

這，同樣是全面輕資產(chǎn)化后的萬達商管的優(yōu)勢。一旦成功回A，萬達商管估值或會創(chuàng)下一波新高。

全面輕資產(chǎn)，讓萬達商管發(fā)展更快護城河更深

萬達商管的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是，萬達不投入資金，只輸出品牌，負責設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。

也就是說，萬達不做硬投資，新的萬達廣場萬達不需投入太多錢，甚至可能不投一分錢，而且避免了土地競爭和政策收緊的不利影響。

目前融資端收緊，土地價格高企，持有型的物業(yè)越來越多，許多房地產(chǎn)公司的資金壓力很大。

惟有輕裝上陣，才能一騎絕塵。

2015年起實施的輕資產(chǎn)模式讓萬達進入了以前很難觸達的城市和地段，快速實現(xiàn)規(guī)模化。

截至2020年9月底，萬達商管累計開業(yè)336個萬達廣場，其中“輕資產(chǎn)”項目58個；在建萬達廣場166個，其中“輕資產(chǎn)”128個，在建項目基本滿足萬達商管未來3年每年開業(yè)萬達廣場不低于50個的計劃。

王健林曾經(jīng)坦言，如果不是輕資產(chǎn)，很多城市自己投資持有很難獲得項目。

從這兩年的數(shù)據(jù)來看，萬達輕資產(chǎn)廣場的數(shù)量快速增加，隨著“輕資產(chǎn)”項目在新開業(yè)項目中的比例越來越大，到2021年全部項目都實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”化算是水到渠成。

天下武功，唯快不破。萬達商管全面輕資產(chǎn)后，憑借自身優(yōu)勢，規(guī)模將再次迅速增長，未來會越來越輕盈，越來越強大；規(guī)?；目焖贊L動，在筑深萬達護城河的同時，為即將回A的萬達商管估值帶來更大空間。

這種全面化操盤模式，未來給萬達降低財務(wù)成本和增厚收益也會帶來不可小覷的改變。

王健林的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型舉動并不是心血來潮。他的團隊研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)賺錢的時代已經(jīng)過去，全行業(yè)正進入一個平均利潤的狀態(tài)。

比企業(yè)興衰更替得還要快的是趨勢。

輕資產(chǎn)，從行業(yè)來說，高利潤時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在品牌已經(jīng)成熟，全面輸入管理，時機恰當，順勢而為；從做增量到激活存量，也符合國家要求。

全面輕資產(chǎn)，讓萬達商管靠品牌賺錢更穩(wěn)更安全

全面輕資產(chǎn)對萬達的另一層意義在于，企業(yè)會逐漸擺脫高負債高杠桿的風險，靠品牌輸出與管理獲得穩(wěn)定收益，越來越安全穩(wěn)健。

股神巴菲特這么多年來的投資經(jīng)典案例，很多都是輕資產(chǎn)，比如迪士尼、可口可樂、喜詩糖果等都是典型的輕資產(chǎn)品牌輸出與管理模式。

巴菲特曾經(jīng)說過，如果可口可樂公司倒閉了，就靠這個品牌，它完全可以短時間內(nèi)迅速恢復盈利。毫無疑問，如果一家化工廠一天內(nèi)突然化為灰燼，也許沒個5年10年很難再爬起來了。這就是輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的差別。

尤其是今年以來，持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控，加強的資金監(jiān)管力度，“三道紅線”的達摩克利斯之劍高懸，都迫使踩線房企在2023年年中之前完成降負債，壓力頗大。

萬達提前走的輕資產(chǎn)降負債之路時機可謂完美。在這種模式下，企業(yè)收入來源于租金分成和物業(yè)管理費分成；每年都會有租金和管理費回報，而且租金每年都會有一定增幅，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流基數(shù)就會越滾越大；并且收租金和管理費模式可使企業(yè)收入不受市場波動影響，變得更加安全、穩(wěn)定。特別是今年的疫情壓力，更是驗證了輕資產(chǎn)商業(yè)模式的優(yōu)勢。

截至9月底，萬達商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項目53個，是2019年全年簽約40個“輕資產(chǎn)”項目的1.3倍。預計2020年萬達商管全年簽約“輕資產(chǎn)”項目將達到65至70個。

根據(jù)萬達商管董事會要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬達廣場將不低于60個，萬達商管將徹底“輕資產(chǎn)”化。

近年來，萬達還將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略從廣場擴展到酒店、文旅、體育等各個產(chǎn)業(yè)。萬達的輕資產(chǎn)品牌價值已經(jīng)形成核心競爭力，這將成為萬達未來巨大的核心競爭力。

萬達商管全面輕資產(chǎn)化背后沉淀的是萬達30多年來不斷積淀的商業(yè)管理深厚功力和品牌效應(yīng)。

這才是王健林“將萬達集團打造成為一家百年企業(yè)”愿景的最大底氣，是企業(yè)基業(yè)長青的根本。

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