全面輕資產(chǎn)，萬達(dá)商管開啟全新賽道

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-05 16:30

　　當(dāng)負(fù)重而行的房企被壓得喘不過氣來時(shí)，萬達(dá)商管的擔(dān)子卻變輕了。輕裝之下，它的步子邁得更大，行得更遠(yuǎn)。

　　9月28日，萬達(dá)商管宣布一個(gè)具有歷史意義的決定：從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。萬達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞在接受媒體采訪時(shí)表示，這是萬達(dá)商管集團(tuán)董事會(huì)最新做出的決定。

　　何謂輕資產(chǎn)，它指的是萬達(dá)商管不出建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營，并分得收益。

　　實(shí)際上，早在2015年，萬達(dá)商管便開始轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，5年多來，“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略取得了顯著成果。截至2020年9月底，萬達(dá)商管累計(jì)開業(yè)336個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目58個(gè)；在建萬達(dá)廣場(chǎng)166個(gè)，其中“輕資產(chǎn)”128個(gè)，在建項(xiàng)目基本滿足萬達(dá)商管未來3年每年開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)不低于50個(gè)的計(jì)劃。

　　肖廣瑞還透露，目前萬達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目發(fā)展超出年初預(yù)期。截至9月底，萬達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約40個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。預(yù)計(jì)2020年萬達(dá)商管全年簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目將達(dá)到65至70個(gè)。根據(jù)萬達(dá)商管董事會(huì)要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，萬達(dá)商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。

　　由此前的重資產(chǎn)到輕重結(jié)合，到2021年開始全部輕資產(chǎn)，這一轉(zhuǎn)變對(duì)萬達(dá)商管來說意義重大。

　　第一，萬達(dá)商管終于可以摘掉房地產(chǎn)企業(yè)的帽子了。實(shí)際上，萬達(dá)集團(tuán)此前已經(jīng)將銷售型的住宅業(yè)務(wù)從萬達(dá)商管剝離出來，歸屬于萬達(dá)地產(chǎn)，也就是說，萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)只剩下持有型的商業(yè)板塊，但商業(yè)地產(chǎn)畢竟還是地產(chǎn)。此次萬達(dá)毅然宣布今后商業(yè)項(xiàng)目將全部實(shí)行輕資產(chǎn)化，意味著萬達(dá)商管已經(jīng)不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商和地產(chǎn)商了，因?yàn)檩p資產(chǎn)戰(zhàn)略使得萬達(dá)商管既不拿地開發(fā)，也不持有商業(yè)項(xiàng)目，它只是輸出品牌，負(fù)責(zé)建設(shè)、招商、運(yùn)營等環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)。此種四兩撥千斤的玩法，使得萬達(dá)商管前期不用投入巨額資金，而后期可以通過品牌和服務(wù)取得不菲的收益。

　　眾所周知，資本市場(chǎng)對(duì)純開發(fā)性質(zhì)的房企興趣不大。港股和A股中的房企市盈率普遍不高，平均在3-5倍左右。近幾年在港股上市的房企，很多都是破發(fā)，股價(jià)和市盈率普遍較低。

　　但另一方面，只要跟商業(yè)服務(wù)沾上邊的，市盈率則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)主業(yè)。最明顯的是近兩年的物業(yè)板塊，其平均市盈率為20-30倍，幾乎是地產(chǎn)主業(yè)的8-10倍。例如以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的碧桂園，9月30日其市值為2089億港元，股價(jià)為9.48港元，市盈率為4.99，而其物業(yè)板塊——碧桂園服務(wù)9月30日市值為1376億港元，股價(jià)為49.85港元，市盈率高達(dá)57.9倍。保利地產(chǎn)(600048,股吧)和保利物業(yè)、雅居樂和雅生活等，情況也類似。

　　再以最近上市的貝殼為例，9月30日其股價(jià)已達(dá)65.63美元，市值達(dá)740億美元，超過了萬科和碧桂園市值之和。

　　由此可知，做地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的，其估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)主業(yè)，其在資本市場(chǎng)的想象力是無限的。萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式跟物業(yè)、房產(chǎn)交易本質(zhì)上類似，都屬于服務(wù)性質(zhì)。不難想象，未來萬達(dá)商管上市時(shí)，其估值也將一飛沖天。

全面輕資產(chǎn)，萬達(dá)商管開啟全新賽道

　　第二，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓其輕松避開了監(jiān)管部門的三條紅線。此前眾多房企為了沖規(guī)模，一直在高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的路上蒙眼狂奔。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行期之內(nèi)確實(shí)讓一些房企實(shí)現(xiàn)了彎道超車，但在調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)平穩(wěn)期的大背景下，這種模式已難以為繼。三條紅線的規(guī)定一出，讓所有房企都原形畢露。

　　而萬達(dá)則早已未雨綢繆，早在10年前，王健林就看出住宅地產(chǎn)拿地銷售模式的局限性，這種模式賣完樓再拿地，永遠(yuǎn)掙的是快錢，看起來資產(chǎn)很龐大，但其實(shí)都是靠負(fù)債撐起來的。所以萬達(dá)此后轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，做萬達(dá)廣場(chǎng)，自己持有，源源不斷地產(chǎn)生現(xiàn)金流。但在REITS等融資模式缺乏的情況下，萬達(dá)做重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)仍然需要自己拿地，自己出錢，負(fù)債也不低。

　　為此2015年王健林提出劃時(shí)代的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。經(jīng)過5年多的摸索，萬達(dá)商管最終全部實(shí)行輕資產(chǎn)模式。如此一來，萬達(dá)商管無須出錢出地，沒有太多資金壓力，債務(wù)還能不斷降下來，而同時(shí)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)建成運(yùn)營后，能為萬達(dá)帶來源源不斷的利潤和現(xiàn)金流。

　　每一家企業(yè)都有做大規(guī)模的野心，也想為員工和股東創(chuàng)造更多的收入和利潤，但在三條紅線的規(guī)定之下，房企只能降杠桿，在周轉(zhuǎn)率幾乎達(dá)到極限的情況下，它們的規(guī)模和發(fā)展速度不得不降下來。

　　但萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式則不受影響，在經(jīng)過五年的摸索之后，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)品牌輸出已經(jīng)形成一套流程和模塊，可以快速復(fù)制。

　　一流的企業(yè)輸出標(biāo)準(zhǔn)，二流的企業(yè)輸出品牌，三流的企業(yè)輸出產(chǎn)品。通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬達(dá)商管已走在輸出品牌和標(biāo)準(zhǔn)的路上，開辟出了一條全新賽道。

（責(zé)任編輯：冉笑宇）

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