9月28日舉行的廣州市政府新聞發(fā)布會透露，廣州城市更新“1+1+N”政策文件日前已經(jīng)正式印發(fā)，其中提出20條深化改革的硬核措施，將推動城市更新提質(zhì)增效，為廣州新一輪城市更新和城市建設提供頂層設計。

所謂“1+1+N”，即1個《關(guān)于深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，加上1個《廣州市深化城市更新推進高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，再加上目前已印發(fā)實施的10個配套政策文件。

舊改規(guī)劃設計力爭實現(xiàn)“村村大師作”

發(fā)布會上，廣州市住建局副局長齊懷恩表示，“政策組合拳”將開創(chuàng)廣州城市更新工作的新局面。

《實施意見》共發(fā)布深化城市更新20條舉措，注重產(chǎn)業(yè)主導更新，要求城市更新項目在充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展和職住平衡的基礎上，合理配置城市更新產(chǎn)業(yè)建設量占總建設量的比例，強調(diào)以產(chǎn)業(yè)為主或產(chǎn)業(yè)導向。用產(chǎn)業(yè)留住人才助力城市發(fā)展。對城中村改造將在落實回遷房基礎上，統(tǒng)籌配建一定比例的公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及人才公寓，合理配置小面積市場化租賃住房，滿足更多“新市民”的多層次住房需求。

配套設施方面，在現(xiàn)行配建標準基礎上，新政策強調(diào)要高標準配置與民生息息相關(guān)的教育、醫(yī)療、文化、體育、養(yǎng)老、配送等公共服務設施。在城中村改造中，將實現(xiàn)1公里、15分鐘內(nèi)可搭乘地鐵的“村村通地鐵”方案。

新一輪城市更新強調(diào)高標準規(guī)劃、高水平設計，全面提升城市風貌和品質(zhì)。鼓勵邀請院士、大師團隊以及國內(nèi)外名家參與，提升規(guī)劃設計水平，力爭實現(xiàn)“村村大師作”；同時加強信息技術(shù)應用，推動老舊小區(qū)向智慧型轉(zhuǎn)變，構(gòu)建完整社區(qū)、智慧社區(qū)，打造城市更新的精品工程和未來社區(qū)。

歷史文化保護等指標由市政府審批

《實施意見》提出了兩大創(chuàng)新點: 一是建立城市更新“單元詳細規(guī)劃+地塊詳細規(guī)劃”分層編制和剛彈結(jié)合分級審批的管控體系，歷史文化保護、公共服務設施、單元總建設量等剛性指標由市政府審批，確保全市規(guī)劃“一盤棋”，為產(chǎn)城融合、文脈傳承、人居環(huán)境改善提供強有力的規(guī)劃保障。二是首次分圈層提出城市更新單元的產(chǎn)業(yè)建設量占總建設量比例，保障產(chǎn)業(yè)空間供給，有力推動實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的目標。

發(fā)布會上，廣州市規(guī)劃和自然資源局副局長鄧堪強介紹，N個配套文件的出臺，提供了城市更新工作中的具體操作細則。以已經(jīng)實施的《廣州市城市更新單元設施配建指引》為例，該指引在廣州市首次提出了產(chǎn)業(yè)片區(qū)的配建要求，最低6%-11%的建筑面積作為公共服務設施，包括展示廳、共享會客廳、咖啡廳日托中心、母嬰室、中西藥店、洗衣店、電影院、藝術(shù)課堂等，進一步提高產(chǎn)業(yè)片區(qū)的服務水平，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐。

解 讀

劃分三個圈層意味著什么？

未來三年中心城區(qū)是廣州舊改“主戰(zhàn)場”

1、未來10年廣州要改造380多條城中村

未來10年的舊改藍圖，擬通過城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規(guī)劃項目來完成，廣州將在近3年對83條城中村實施改造；近5年，183條城中村將完成改造；用10年時間，廣州要推進380多條城中村的全面改造，徹底打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，解決城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、不充分問題。

記者注意到，涉及的舊改村，分布在廣州11個區(qū)，在這一波城市更新浪潮中，每一個區(qū)都沒有被落下，只不過各區(qū)在數(shù)量上有差別。未來3年實施改造的83條城中村中，荔灣區(qū)19條，數(shù)量居全市第一；黃埔區(qū)18條，位列第二。此外，番禺區(qū)11條，天河區(qū)10條，海珠區(qū)4條，越秀區(qū)3條，白云區(qū)7條，花都區(qū)4條，南沙區(qū)1條，從化區(qū)4條，增城區(qū)2條。

不難看出，在近期計劃（3年計劃）中，中心城區(qū)會先占據(jù)廣州舊改的“C位”。被列入3年計劃的城中村，意味著改造會率先執(zhí)行，這些村的人居環(huán)境也能先行得到升級;也意味著，在更新改造過程中同時釋放了不少的存量土地，為廣州提供了大量新增供應，“未來供地靠舊改”已在業(yè)界達成共識。

在廣州市地產(chǎn)專家趙卓文看來，過去10年，廣州舊村改造的進程并不快，“由于過去10年舊改規(guī)模不大，未來幾年，廣州舊改的機會很多”。

縱觀當前已啟動改造的舊村，不少巨無霸。有開發(fā)商坦言，這些舊村地處中心城區(qū)，資源稀缺，無疑是未來的“主戰(zhàn)場”。

2、首次提出產(chǎn)業(yè)建設量占比要求

“五年大變化，十年煥然一新”，舊改到底將會聚焦在哪些地區(qū)，無疑是廣州城市更新所有參與者最為關(guān)切的一個問題。

市規(guī)劃和自然資源局牽頭制定的《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》劃定了三個城市規(guī)劃建設管理圈層，明確了不同圈層城市更新單元產(chǎn)業(yè)建設量(含商業(yè)商務服務業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的公建配套)占總建設量的最低比例要求。這是全國首次針對城市更新提出產(chǎn)業(yè)建設量占總建設量的最低比例要求。

據(jù)悉，第一圈層擬定為環(huán)城高速以內(nèi)的區(qū)域。主要包含越秀區(qū)、海珠區(qū)北部、荔灣區(qū)東部、天河區(qū)南部等老城區(qū)，面積220平方公里。重點破解老城區(qū)人口過度密集、公共配套不足等瓶頸，增添高質(zhì)量增長引擎，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力和動力。第一圈層內(nèi)，要求城市更新產(chǎn)業(yè)建設量最低占比為60%。

第二圈層為廣州環(huán)城高速以外，東至天河-黃埔、番禺-黃埔區(qū)界，南至廣明高速，西至廣州-佛山市界，北至華南快速。主要包含海珠區(qū)南部、荔灣區(qū)西部、天河區(qū)北部、白云區(qū)南部、番禺區(qū)北部等，面積397平方公里。著力強化中心城區(qū)核心區(qū)以及廣州南站、萬博商務區(qū)、國際創(chuàng)新城等重點功能片區(qū)的高端要素集聚，提高推動廣州創(chuàng)新驅(qū)動高質(zhì)量發(fā)展的能級。第二圈層內(nèi)，要求產(chǎn)業(yè)建設量最低占比40%。

剩余區(qū)域為第三圈層。

3、“異地平衡”為城市更新引資

與此前相比，新一輪城市更新政策強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)導入，產(chǎn)城融合，強調(diào)高標準配建公共服務設施，統(tǒng)籌解決低收入人群和“新市民”住房需求，在解決老舊小區(qū)改造資金問題上，也創(chuàng)新性地提出了“異地平衡”的新政策。

不同于備受房地產(chǎn)開發(fā)商熱捧的城中村全面改造，廣州上百個等待改造的老舊小區(qū)、歷史街區(qū)，都面臨著錢從哪來的問題。在新一輪的城市更新中，廣州市將創(chuàng)新地試行“異地平衡”的政策，為老舊小區(qū)微改造和歷史街區(qū)改造注入社會資本的活水。

所謂“異地平衡”，就是統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)微改造、歷史文化遺產(chǎn)保護利用等項目，與城市更新全面改造項目組合實施。舉例來說，荔灣區(qū)北部西關(guān)片區(qū)以舊城改造為主，急需資金；南部芳村片區(qū)以城中村全面改造為主，未來政府可以統(tǒng)籌舊城改造和舊村全面改造，將歷史街區(qū)改造與城中村全面改造項目“打包”，以此來把舊村改造資金引入舊城改造，實現(xiàn)資金平衡。

據(jù)介紹，城市更新微改造項目原則上區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌平衡，但受機場、白云山等特殊控制區(qū)影響的城市更新項目可通過全域統(tǒng)籌、聯(lián)動改造實現(xiàn)異地平衡，原則上在本區(qū)內(nèi)平衡，特殊情況可由市層面組織對改造方案涉及的跨區(qū)平衡等事項進行研究。

此外，廣州市還計劃通過聯(lián)動改造、開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移、儲備用地支持等方式實現(xiàn)異地平衡的實施路徑，推進項目實施。

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