我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派，只說對你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球

提問：新人首問：房姐你好，我在天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)區(qū)11年買了一套74平房子，15年賣掉同時買了一套天保163平自住，18年在萬通新城國際年買了一套78平投資，買的時候2萬一平，現(xiàn)在已經(jīng)變成1.8萬了，還不好賣，今年我又把163平天保375萬賣掉，買了北塘龍湖聯(lián)排別墅，430左右，貸款165，公積金可以還款，壓力不大，又買了天保60平米，孩子上學(xué)用，現(xiàn)在手里有三套房，萬通貸款每月還款3600，租金2500，天保房子全款，每月租金1900，北塘別墅今年12月交房，我就很糾結(jié)萬通的房子要不要賣掉？賣掉就虧30萬，還不好賣？手里有60萬準(zhǔn)備裝修，從投資的角度幫我分析一下怎么處理能讓資產(chǎn)再增值？

回答：你好，北方空虛，北京一個城市基本把血吸完了，吸不了的留給天津一點(diǎn)，多少有點(diǎn)不足。

濱海新區(qū)＝?jīng)]有人口的現(xiàn)代化河北縣城，既無法吸到貨幣，又無法進(jìn)行持續(xù)上漲。濱海新區(qū)比較看空。濱海新區(qū)估計永遠(yuǎn)不會翻身了，一定要回避。

北塘龍湖自住可以買。但是濱海新區(qū)的倉位過重。

建議出手后置換北京 或者其他更優(yōu)潛力的一二線省會城市。

提問：房姐，你好 ! 新人首問，現(xiàn)有（1）百步亭東勤佳苑92平3房，2010年全款買的，現(xiàn)價值140W自住；（2）幸福時代64平，2012年買的，當(dāng)時買主要是學(xué)區(qū)，現(xiàn)在孩子9歲多，學(xué)位已用，新證，考慮出售，剩公積金貸20W；（3）老人名下金銀潭新城璟匯87平3房頂樓，2017年88W入手，15W裝修，7號延長線地鐵口2020年底通，接力貸剩15W。生活半徑在漢口，老人已滿63歲考慮兩年以后不能接力貸了，和我們同住，公積金3500，月入2W＋，子彈50，現(xiàn)需要置換一套120-130平改善加投資，其余的考慮投資潛力大的優(yōu)化資產(chǎn)。請問房姐先賣后買周期好長，有什么好的置換建議？怎么分配優(yōu)化?目前在看星球推薦的新盤，還有什么好盤推薦，謝謝！

回答：你好，這幾套建議出手新城璟匯，保留幸福時代。

置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那么就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續(xù)看房。當(dāng)熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環(huán)節(jié)反而會很被動。

這里的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望于買到特別極品導(dǎo)致出房特別少的產(chǎn)品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產(chǎn)生你說的問題。樓市平穩(wěn)緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔(dān)心踏空的風(fēng)險，上下家也都不會出現(xiàn)違約等頭疼的交易風(fēng)險問題，可以放心收定、下定。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：房姐，如何辦理無息貸款？

回答：《無息貸款科技樹》詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：你好我在武漢有倆套房子，一套百瑞景，一套南湖保利中央公館，現(xiàn)在想把中央公館賣了再到武漢投資其他房產(chǎn)可以嗎，還是繼續(xù)放著這倆套，如何投資，賣了買武漢哪里，謝謝

回答：你好，南湖是機(jī)場地塊改建，規(guī)劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區(qū)的功能定位。

雖然南湖板塊的定位是睡城，產(chǎn)業(yè) 商業(yè)都不算好。但是因?yàn)榘鍓K位置好，加上有湖景資源 宜居，前面幾輪的漲幅種并沒有跑輸。

但是投資一定是看未來，當(dāng)下南湖板塊的價格并不低了，未來基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運(yùn)氣了。所以拉動力不足。

相同的價格，有更好的選擇?？梢钥紤]出手保利中央公館，置換我們星球內(nèi)推薦的板塊和樓盤。

提問：新人首問：美麗睿智的房姐，本人33歲，目前和女朋友(均為湖北人)在深圳工作，由于深圳房價太高無法企及加之武漢發(fā)展迅速前景可期，考慮近期回武漢。目前本人名下有一套武漢房產(chǎn)，為17年購入的硚口藍(lán)光林肯公園及該小區(qū)兩個車位，房尚未裝修，房+車位貸款總額為95萬。但考慮到回漢后大概率在光谷工作，從硚口通勤距離太遠(yuǎn)，因此考慮用女朋友首套名額(黃陂戶口)買套近光谷的房子，同時滿足自住及較好學(xué)區(qū)的要求。目前手頭可用子彈約50。

有以下三種選擇目前難以判斷，麻煩幫忙參考一下：

1. 賣掉硚口房子及車位，可以變現(xiàn)約60，加上手上的50，可以換購一套較大戶型的光谷二手房；

2. 不賣硚口房子，用女朋友名額入手一套地鐵+學(xué)區(qū)小房，回漢后可自住過度，也可出租，目前比較中意2號線楊家灣站旁的保利華都1室1廳，單價為2.7萬左右，總價約150萬，帶魯小和華一初的學(xué)位，自駕和地鐵通勤光谷也都很方便。但是這樣一來總房貸太高，短期壓力較大(目前2人月稅前收入33k，每月按揭合計估計要到15k)；

3. 考慮到目前利率較高以后可能逐步回落并且硚口房子附近萬科公園大道下月開盤可能拉升區(qū)域房價，想持幣觀望一陣，待回漢后再考慮是賣硚口房換購還是入手第二套。

回答：你好，硚口這幾年被過分遺忘，價格不低，上一輪漲幅中跑輸大盤，并非投資推薦的板塊。富人不去，中產(chǎn)小白領(lǐng)挑剔，政府也沒賣地動力炒作。最近硚口成交數(shù)據(jù)墊底。長豐板塊發(fā)展非常緩慢，先天不足，漲幅落后。未來沒有太好的規(guī)劃，沒有地鐵，鐵路以北面積很小，鐵路以南是城中村改造。屬于沒有地鐵 沒有商業(yè) 沒有學(xué)區(qū)的三無之地，未來升值潛力一般。自住可以保留，考慮投資建議出手置換潛力更大的樓盤。

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提問：新人首問：本人情況：40歲單身媽媽，女兒剛上大學(xué)，之前一直在珠海生活租房住，因?yàn)閴毫Υ?，老家湖北潛江有一套未滿兩年的全款精裝房子（預(yù)計套現(xiàn)90萬），孩子上大學(xué)了就想著一個人沒必要租房住，買房子呢又怕女兒未來不在珠海工作，過幾年又怕房子跌價賣出就虧大了，于是想等孩子畢業(yè)后確定在哪個城市定居在給孩子買房子，所以前幾天回老家湖北了，手里有50萬現(xiàn)金和130萬的2024年到期的理財，之前做傳統(tǒng)生意和互聯(lián)網(wǎng)平臺，現(xiàn)在沒有收入 問題一：現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)都不太好，投資大的不敢做，害怕失敗，投資小的比如餐飲要親力親為，自己又吃不消，針對我的這個情況有什么好工作方向提議嗎？問題二：我的是女兒，等孩子畢業(yè)后再買房子，還是不買房子等她找一個有房子的老公呢？問題三：完全投資可以買哪里的房子？投資加自住可以買哪里的房子？（武漢是老家，珠海是第二個老家，成都是孩子上大學(xué)的地方） 問題四：賣了潛江房子，置換有潛力的大城市的房子，如何破限購(珠海我有資格)

回答：你好，人類的財富，統(tǒng)括大類只有兩種：能量和信息。

站在山頂，再回頭看各個熱門行業(yè)的脈絡(luò)，頓時無比清晰：

AI大大提升了能量利用效率；

區(qū)塊鏈?zhǔn)崂砬宄松a(chǎn)關(guān)系信息；

IoT大大增加了日常生活的信息密度和可觸達(dá)性；

大數(shù)據(jù)使得企業(yè)提供給用戶的信息可以動態(tài)更新，始終保持信息的高質(zhì)量和高時效性；

5G大幅提升了信息的帶寬；

新能源汽車做的是優(yōu)化能量使用方式的文章；基因編輯旨在優(yōu)化與人體本身相關(guān)的信息質(zhì)量；

半導(dǎo)體制程迭代同時提升信息處理效率和能量利用效率。

沿著能量和信息的主線順藤摸瓜，始終密切關(guān)注大眾市場用戶對能量和信息的無止盡追求，才有可能持續(xù)看見和把握下一個、下下個風(fēng)口。

職業(yè)規(guī)劃沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，注意以下幾點(diǎn)：

1.結(jié)合自己的興趣 2.結(jié)合行業(yè)的風(fēng)口 3.商業(yè)戰(zhàn)略上要正確和務(wù)實(shí) 4.勤奮 物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、教育培訓(xùn)、文化娛樂影視、體育健身、基因醫(yī)療等等都屬于未來十年長期看好的波瀾壯闊超級牛逼行業(yè)。先買房，把女兒的房票都用完再結(jié)婚。如果未來會在珠海生活，建議買珠海。如果是純投資，武漢是比成都更好的選擇。

武漢目前有9種破限購方案，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：房姐，據(jù)說武漢7月新房成交2.5萬套，二手成1.23萬套，漲價架勢全面拉開，是不是要跑步入場了？

回答：反應(yīng)快的都建倉完畢了

提問：您好！武漢房姐！本人戶口廣州，現(xiàn)有番禺金山谷住宅110平一套（貸款已付清，抵押貸款200），商辦公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16歲，本人公司因疫情影響，業(yè)務(wù)停頓，轉(zhuǎn)型中，老婆收入2w，還有廣州房票一張，目前手頭子彈400+DY貸200，請問如以投資為主，兼顧流動性，資金使用效率！用多少資金，類型，樓盤，貸款方式？如考慮自住兼投資，又該如何？目前考慮板塊番禺萬博，琶洲萬盛園，天河?xùn)|圃魚珠，黃埔科學(xué)城，哪個更具保值增值潛力？多謝

回答：你好，感謝付費(fèi)！

錢多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公園，琶洲 錢少的話就去番禺廣場，萬博，科學(xué)城之類的 中間價位就是魚珠老黃埔金融城一帶了 不同的板塊價格體系不一樣。比如800的總價，就應(yīng)該放在市中心如天河公園琶洲金融城越秀學(xué)位房一帶，如果放在番禺萬博就成了錯配了。800萬的房子一漲起碼到1000萬了，過了千萬的房子也就市中心區(qū)才比較多人接盤。目前而言，萬博科學(xué)城老黃埔金融城琶洲魚珠天河公園一帶都是熱門板塊。

這些板塊只可能選貴了不可能錯 考慮自住+投資，這幾個板塊，建議優(yōu)先琶洲。琶洲本區(qū)域來講，如果偏自住多一些，那么可以選擇萬盛圍那個小區(qū)域，650萬總價起步（除了雅郡的個別戶型）除外 琶洲區(qū)域來講，如果偏投資多一些，琶洲中區(qū)和西區(qū)的可以投，那么就要對居住體驗(yàn)感和舒適度不要有要求，看入市價格而已，琶洲電商起來后，最受益的就是西區(qū)這些住宅小區(qū)。

提問：你好房姐，本人現(xiàn)在武昌上學(xué)，想買一套小兩室，自住加投資，首付50-60w，你建議哪個盤？期房還是二手呢？另外想請假如何才能找到筍盤？

回答：你好，子彈60，建議新盤和二手筍同時淘。武漢回報率最大的樓盤匯總，詳見知識星球內(nèi)部分享。

真正去實(shí)踐過看房200套的圈友都知道，能買到7折筍是非常難的。需要有特殊關(guān)系，特殊渠道，特殊信息來源才可以，這些資源都是需要時間的沉淀。新手剛開始淘筍，不可能拿到一手信息，剛開始肯定是中介圈里先轉(zhuǎn)一遍，然后他們會通知關(guān)系好的客戶，等這消息傳到你耳朵里，可能是十手信息了。

新手目前能淘到8.5折筍，已經(jīng)是很不容易了，不想費(fèi)精力淘筍，可以直接嘗試跟業(yè)主砍價。

詳見知識星球內(nèi)部資料《如何買到 低于市場價50萬的筍盤？》

提問：房姐你好?，F(xiàn)在北京，一套住房200平+復(fù)式在天通苑，一套芍藥居學(xué)區(qū)房剛賣了340，現(xiàn)金總計410。家庭年收入90。需要換個芍藥居學(xué)區(qū)小三居或可改三居的大兩居。問題一，買個600多的90年代房，還是700多的08年房，前者是否將來不好賣。能否還能再做其他城市的房產(chǎn)投資，以及具體的樓盤建議。

回答：你好，太陽宮芍藥居這一片，人大附一共兩個中學(xué)兩個小學(xué)。倆中學(xué)，其中一個公立中學(xué)，人大附中朝陽學(xué)校。一個私立中學(xué)，叫人大附朝陽分校，在太陽宮地鐵站A出口附近。兩個小學(xué)都是公立的，一個在芍藥居，叫人大附朝陽學(xué)校芍藥居小學(xué)部，另一個挨著那個私立中學(xué)，是人大附朝陽實(shí)驗(yàn)?？紤]學(xué)區(qū)2個選擇：

1.芍藥居北里：人大附朝陽九年一貫制

2.慧忠里：朝外九年一貫制 都是朝陽的好學(xué)區(qū)，前五

考慮未來升值潛力有更好的選籌，詳見知識星球內(nèi)部分享。

開發(fā)二線城市房票，武漢 重慶 成都 沈陽都是不錯的選擇，具體樓盤需要看你的子彈 房票情況。

提問：你好！坐標(biāo)沈陽，現(xiàn)在手里有兩套房一套萬科紫臺！一套中糧龍璽！現(xiàn)在有學(xué)區(qū)需要！手里還能拿出來350萬現(xiàn)金，請幫我配置下房產(chǎn)！方案一：住中糧買一套老破小學(xué)區(qū)！然后接送孩子？然后繼續(xù)配置其他房產(chǎn)！方案二：直接買套新房！帶學(xué)區(qū)！能住，但是其他兩套空置！買新房建議買哪！中海天際和越秀哪個更可買！資產(chǎn)怎么配置好一點(diǎn)？

回答：新樓盤的名校分校沒有頂級的，能歸類到一流就不錯了。名校分校大多一個校長一個教務(wù)帶幾個骨干教師，剩下都是招聘的新老師，或者調(diào)配的二三流學(xué)校老師。名校新分校能否考出好成績，80%在于生源，也就是爹媽平均智商，10%在于家長燒錢燒時間全身心投入課外培訓(xùn)，10%在于老師的水平和時間投入。

所以花太多錢在學(xué)區(qū)房上是不值得的，參考知識星球內(nèi)部文章《深度剖析——為什么買學(xué)區(qū)房100%會虧本？》

你這兩個新房選項(xiàng)，在投資角度看都是垃圾資產(chǎn)，越秀星匯這種，是投資中的辣雞戰(zhàn)斗機(jī)。要高品質(zhì)沒品質(zhì)，要商圈沒商圈，要園區(qū)沒園區(qū)，要物業(yè)沒物業(yè)，只有一個從11000漲到20000的價格，開發(fā)商吃掉你5年投資利潤。

如果非要選擇，一套學(xué)區(qū)老破小，加上2-4套沈陽低價潛力盤的配置未來升值空間更大。

提問：有人說大面積的房子不是用來買賣的，這句話您認(rèn)同嗎？那是用來干嘛呢？難道就是反復(fù)截斷抵押？

回答：大房子不買賣，評估價很難做上去，截斷再抵押越往后越困難，信貸核心的資質(zhì)很難支撐再抵押。尤其大部分二三四線城市，投資不買十年以上房齡普通大面積，漲幅速度顯著偏低，藥單或者超級筍除外。

第一、二三四線城市中心變遷速度快，城市豪宅供應(yīng)量大；

第二、本地富人不買大面積二手房，大多新房癌。

提問：為什么中介總是充滿謊言？

回答：中介的目標(biāo)是撮合買賣雙方成交，他的利益出發(fā)點(diǎn)決定了，既不應(yīng)該站在賣家利益考慮，也無法單獨(dú)為買家利益出發(fā)，當(dāng)房源強(qiáng)勢的時候，就要多忽悠買家，當(dāng)市場蕭條的時候，就要多打擊賣家降價出售。

這種利益出發(fā)點(diǎn)，決定了中介必須是一個充滿謊言的行業(yè)，他們的目的不是保障你的權(quán)益，一切都只是為了成交，加上房產(chǎn)屬于低頻大額交易，一些居間中介就更要抓住只有一次的忽悠機(jī)會。

很多人以為鏈家等大中介服務(wù)好就靠譜，其實(shí)靠不靠譜看的是業(yè)務(wù)能力，公司大只不過恰好掩蓋了業(yè)務(wù)能力的差，真正厲害的中介往往沒有公司(或者只是掛在公司)。

再者，房產(chǎn)本身也是一項(xiàng)超大額的投資項(xiàng)目，很多人一輩子可能就這一次投資機(jī)會，且不說很多年薪百萬的社會中產(chǎn)都不具備這種專業(yè)的投資知識和技巧，整個中介群體大都只是社會底層人員，他們對于財富和房產(chǎn)投資的理解十分有限，這種情況下，怎么能夠給購房者提供真正靠譜的購房建議呢？唯一答案是不行也得行，通過一整套培訓(xùn)，中介形成應(yīng)對的套路，只要能夠「對付買家」就可以了，想要真正懂得投資并給出合理的建議，這不是月薪5000(絕大多數(shù)情況)的中介能辦到的。

房產(chǎn)可以說是一個低頻的大宗買賣市場，未來的購房市場，會逐漸明白，買房是一個專業(yè)領(lǐng)域，需要真正專業(yè)的服務(wù)人員，站在買家的利益角度來為買家服務(wù)。

提問：房姐，你覺得人生的目的是成功還是幸福？是應(yīng)該跳出舒適圈，超越自我，還是應(yīng)該降低欲望，享受當(dāng)下？人的能力、性格不同，是不是都應(yīng)該去大城市、好公司，在競爭中進(jìn)步？最近在北京學(xué)習(xí)，發(fā)現(xiàn)北京人好多早出晚歸，在我家鄉(xiāng)的人睡覺的時候，北京人卻在地鐵上，這么艱苦奮斗值得嗎？

回答：人生的目的是通過多元化的體驗(yàn)，獲得幸福。低層次的幸福，來自生理、安全這些基本需求的滿足。

高層次的幸福，來自尊重、自我實(shí)現(xiàn)這些高層次需求的滿足。

高層次的幸福，帶來的感受，是低層次的幸福，所無法替代的。

當(dāng)然，對絕大多數(shù)人來說，我們沒必要講這些大道理。因?yàn)槿绻敖档陀?、活在?dāng)下”，其實(shí)只能獲取到很有限的生活資料，非常被動，只能獲取暫時的安全，根本無法保證長久的安全。

為了獲取更長久的安全，人們本能地希望獲取更多生產(chǎn)和生活資料，在社會中占據(jù)更有利的位置。

漁夫自豪地告訴富豪：我不已經(jīng)在曬太陽了么？

這個故事，其實(shí)不是漁夫的真實(shí)經(jīng)歷，而是富豪編出來，講給漁夫和漁夫的后代聽的。漁夫聽了以后很高興，繼續(xù)曬太陽。

富豪微微一笑，回去繼續(xù)日夜奮斗。于是，漁夫的后代，世世代代是漁夫；富豪的后代，世世代代努力成為富豪。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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知識星球內(nèi)部文章：

《房產(chǎn)稅為什么會導(dǎo)致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

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