深圳樓市:買錯一套房,十年漲跌兩茫茫

來源：智能家居時間：2020-09-18 07:00

千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：三叔，剛來深圳2年，還沒有房票，想買套房保值，看了萬科紅三期公寓兩房260萬左右，附近有百鴿籠地鐵站和萬象匯，出行居住都很方便，能否買來出租？

回答：買錯一套房，十年漲跌兩茫茫啊。公寓一直不推薦，漲幅慢如蝸牛不說，稅費還很高，轉(zhuǎn)手困難，流通性受阻。

提問：新人首問三叔你好，我先生是香港人婚前一套深圳房子有貸款記錄，我是深戶有套公寓全款，重慶有房貸記錄已還清。現(xiàn)在深圳兩套賣掉出來現(xiàn)金一千萬準(zhǔn)備置換一個升值潛力大一點的房子，請問以我名義去買要首付六成了嗎？月供大概三四萬左右。

打新可以免豪宅稅所以目前主要想打新，打新還是二手您怎么看？新盤中有什么推薦呢？我們自己不準(zhǔn)備在深圳念書，但是有一定學(xué)位的房子可能保值點。潤四，海德園，懿府是否都是比較優(yōu)秀的標(biāo)的？玖悅臺和招商臻府我們也去看過不太看中?？茨?9年底的文章主要推薦寶中前海，在今年漲起來以后是否現(xiàn)在不太好入手容易站崗？東?；▓@二期您怎么看，還有香蜜湖一帶的房子？另外，香港樓市您怎么看呢？非常感謝

回答：你好。深圳無房有貸款記錄，總價750以上需要六成。建議打新。潤4、海德園、懿府都不錯，值得一試。東海花園二期帶深高南，樓齡偏老，純投資不是很建議。香蜜湖一帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的支撐，房價比較的堅挺，如合正香蜜原著、香格麗苑都可以看看。HK由于局勢和疫情影響，經(jīng)濟(jì)也在逐漸衰退，崛起的深圳吸收不少HK投資，因此，資金外流，經(jīng)濟(jì)衰退，HK未來房價并不樂觀。

三叔好，最近有了解南山西麗有兩個新盤，想打新，一個是遠(yuǎn)洋天著，預(yù)計價格7萬多點，帶裝修。另一個是深鐵閱山境，預(yù)計價格8-9萬，毛坯。我們是想置換，可以自住又保值的三房，上班上學(xué)都在南山。你能幫忙分析這兩個盤的特點，各自的優(yōu)劣勢嗎？謝謝

回答：你好。遠(yuǎn)洋天著，景觀好，安靜，價格香，缺點是旁邊農(nóng)民房多，學(xué)位一般，戶型大。深鐵閱山境，景觀好，有小戶型，缺點臨近留仙大道和南坪快速，受噪音影響大，地段相對封閉有點偏，被留仙大道隔離開來，小區(qū)面積小，配套不完善。西麗盤少，都值得一試。

提問：小孩大的2022年上小學(xué)，打算去私立小學(xué)(如果買了好學(xué)校的學(xué)位房也可以去對應(yīng)學(xué)校上)，小的剛出生，目前布吉一套房自住，基本沒有漲幅，想提前為小孩上學(xué)規(guī)劃同時給資產(chǎn)帶來增值，希望初中是上一梯隊的初中，現(xiàn)在有點糾結(jié)怎么弄，

1.現(xiàn)在入手南二外周邊的沒有居住體驗的例如海洋之心的小房子，等老大上初中了過來南二外這邊租房子??；就是擔(dān)心買了會橫盤很久，學(xué)區(qū)政策也有變化；

2.現(xiàn)在買個投資型的房子，等過幾年把這個賣掉換一梯隊初中學(xué)位房，那個時候估計也是只能買小戶型，再租房子住，但是可以根據(jù)學(xué)校政策和排名情況變動。

3.個人覺得寶中天悅龍庭位子挺喜歡的，但是目前這里的學(xué)位屬于什么等級？可以先入這里1200萬以內(nèi)的看學(xué)校后續(xù)情況再出或者自用嗎？

4.布吉目前這套沒有漲幅的房子應(yīng)該怎么處理比較好？沒有漲的話現(xiàn)在賣也是感覺虧的。

請問哪種方案比較好呢？您有其他建議嗎？

去看了陽光里雅居和陽光花地苑，周邊感覺不是很好，還有前海港灣花園，請問1200萬左右的投資的話怎么選呢？謝謝您！

回答：你好。1、小孩2022年才上小學(xué)，現(xiàn)在考慮初中學(xué)位有點早了，學(xué)區(qū)政策變動大，不建議現(xiàn)在買。2、該方案可考慮?？煽紤]買個地段價值大的房子，帶潛力學(xué)校的。等過幾年學(xué)校成績變好+地段價值，就是好的投資品。3、天悅龍庭可以考慮，帶海旺中學(xué)，海旺學(xué)校是弱第二梯隊，這兩年的名次也是提升很快。還可看下幸福海岸、西城雅筑。4、布吉樓盤叫什么？

提問：您好，有感于您的專業(yè)度和同理心，特來請教。有一張孩子的三成房票，擬將舊房置換，將來給娃住。1500萬以內(nèi)預(yù)算，因不著急住，更傾向于新房。打新2年未果，我家這種情況，想聽聽您的意見，是隨緣還是盡快用掉房票？感謝

回答：你的需求基礎(chǔ)有三個點：孩子剛需自住，舊房置換，三成房票，有這三點，換是必須的，1500萬預(yù)算，說明不差錢。既然一定要換又不差錢，為何兩年都沒買?因為想要的太多，又要高價賣舊房，又想低價買新房，又想買到倒掛盤，只想萬無一失，最終就是什么也沒做，眼睜睜看著這一波漲。

雖然嘴上說不急和隨緣，但實際結(jié)果是，如果兩年前買了，并且買對了，1500萬已變成了2000萬，甚至2500萬，現(xiàn)在買，1500只能買到兩年前1000萬的房子，細(xì)算下，1000萬已經(jīng)擦肩而過。下一步怎么辦，馬上行動，先把舊房掛出去，同步開始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是繼續(xù)坐而論道，抱歉我講話一向直接。

提問：您好，我在寶安中心區(qū)的凱旋城有一套四房，貸款7成，當(dāng)時主要是想自住、孩子讀書還比較方便，但是現(xiàn)在覺得房子品質(zhì)比較一般，十幾年的房齡，如果再住些年以后會不會問題更多。但如果換房，我就要五成首付，就算去年漲了一些，算了一下也只能買得起同等價位的房子；請問下我有沒有必要賣了換別的區(qū)域？如果換，什么區(qū)域比較好呢？謝謝

回答：凱旋城過去漲得挺猛的，暫時沒必要換。再說寶中自住挺好的，還有孩子讀書，搬去別處你未必習(xí)慣。不如等三年后，甲岸路兩側(cè)的新盤變成二手入市了，再著手置換吧。提醒一點，置換要趁早，寶中新盤和老盤的價差會越拉越大。

提問：最近在想著西部的漲幅已經(jīng)領(lǐng)先東部很長時間，幅度也大很多。所以想請教下，您覺得中期來看（5年）東部如何？純投資，目前關(guān)注著中?？党?房2衛(wèi)，大約350萬以內(nèi)，也想聽聽您對這個標(biāo)的物的看法，謝謝。

回答：2013—2016年這一輪上漲路徑和2018—2020年這一輪不太一樣，不同的產(chǎn)品表現(xiàn)也不一樣。前一輪表現(xiàn)在大面積升值幅度更大，東西差異不大，而這兩年受政策，市場供求影響，以及隨著全國購房大軍的進(jìn)入，表現(xiàn)在幾個方面：小面積產(chǎn)品投資回報率更高，東西價格差越來越大，學(xué)位房笑傲群雄，優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品強者恒強。

理論上來說，當(dāng)價格勢差足夠大的時候，資金會流向低洼，如現(xiàn)在已經(jīng)在流向東部低洼，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品已經(jīng)有了一定的漲幅。

中?？党沁@個盤，第一，它有大量噪音單位的房子，這部分房子會把安靜戶型拉下水。第二，有很多客廳不出陽臺的戶型，這種產(chǎn)品其實在市面上已經(jīng)被淘汰了，這些不利于居家的因素都會導(dǎo)致拋盤人多，而無論買房還是賣房都會有一個羊群效應(yīng)，跟風(fēng)的多，掛盤量上去以后，賣房就很難突出重圍。不過由于地鐵規(guī)劃，房子在豪宅線下，東部補漲等因素疊加，最近表現(xiàn)還可以。

提問：想咨詢下房叔，長周期來看，您認(rèn)為一線城市，強二線，弱二線之間的合理價差比例大約多少呢？謝謝

回答：沒有所謂的合理價差比例，房價是動態(tài)變化的，不是一成不變的。但參照財富虹吸和兩極分化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，資金會越來越集中在金字塔頂端和次頂端的幾個城市。

以上為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選