買房，繞不開(kāi)的一個(gè)詞匯就是——公攤面積，因?yàn)楣珨偯娣e直接影響到你房子的得房率高低。

比如，最近小妹的一位朋友就很郁悶，她說(shuō)花了兩百多萬(wàn)買套130㎡的房子，但實(shí)得面積只有100㎡，這樣一算，光是公攤面積就收了60萬(wàn)，而且還不知道公攤的錢花到哪了，房子帶來(lái)的“縮水感”讓她覺(jué)得自己被坑了。

今天，小妹就細(xì)扒一下“公攤”背后的秘密：什么是公攤？究竟多大面積才合適？錢花在公攤上真的“打水漂”了嗎？

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什么是公攤面積？

首先，先搞清楚和公攤面積相關(guān)的一些概念。

一般來(lái)講，建筑面積包含兩個(gè)部分：一個(gè)是室內(nèi)面積，一個(gè)是公攤面積。

室內(nèi)面積（套內(nèi)面積），由使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積組成，使用面積即各個(gè)房間的面積總和，但不包括窗臺(tái)、露臺(tái)和開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。室內(nèi)面積和使用面積相差不大，很多時(shí)候大家也混為一談。

公攤面積，顧名思義就是大家一起分?jǐn)偣步ㄖ娣e，一般包括：大堂、公共門廳、走廊、電梯前廳、樓梯間、電梯機(jī)房、消防通道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有公共建筑之間的分隔墻，以及外墻面積的一半。

大家需要注意的是，不是小區(qū)里所有公共空間都要業(yè)主買單，這五個(gè)地方是不計(jì)入公用建筑空間的：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房等。

4、其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

5、還有小區(qū)門衛(wèi)的房子。

看得出，警衛(wèi)大哥和門衛(wèi)大爺還是區(qū)別很大的，至少警衛(wèi)室的房子要你掏錢，門衛(wèi)大爺?shù)木筒挥谩?/p>

2

公攤面積多大合適？

只要是購(gòu)買商品房，就無(wú)法回避公攤面積。只是不同的小區(qū)、不同的戶型、不同的樓高，公攤面積各不相同，得房率也各不相同。

那么公攤面積到底多大才合適呢？實(shí)際上，目前國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍以內(nèi)，但它作為開(kāi)發(fā)商宣傳樓盤的一個(gè)重要指標(biāo)，通常有一個(gè)約定俗成的大致范圍。

無(wú)電梯的多層建筑：公攤率約為5％－10％。

有電梯的板式小高層建筑：公攤率約為15％－20％。

有電梯的板式高層建筑：公攤率約為18％－25％。

有電梯的塔式小高層建筑：公攤率約為18％－22％。

有電梯的塔式高層建筑：公攤率約為20％－30％。

一般來(lái)說(shuō)，住宅的公攤面積在10%-20%之間，公寓的公攤面積則較高，多數(shù)高達(dá)30%；塔樓比板樓的公攤面積要小，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)特殊，戶型集中向中間聚攏，環(huán)抱中間電梯井；單元樓里一個(gè)電梯所對(duì)應(yīng)的戶數(shù)越多，公攤可能會(huì)越小。

據(jù)小妹了解，目前成都的大多數(shù)樓盤都會(huì)在購(gòu)房合同上注明公攤面積的范圍，你可以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)多留一個(gè)心眼。

3

購(gòu)房者如何避開(kāi)公攤的坑？

值得關(guān)注的問(wèn)題是，由于全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，各地的計(jì)算方法也不同，關(guān)于公攤面積的具體數(shù)字一直是個(gè)謎，連開(kāi)發(fā)商都不清楚，可操作空間非常大。

一些無(wú)良的開(kāi)發(fā)商為了獲取更多利潤(rùn)，會(huì)有意無(wú)意地增加公攤面積，達(dá)到賺錢的目的。有的城市連警衛(wèi)室都要你分?jǐn)偅?/p>

去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

1.公攤計(jì)入精裝修成售房“潛規(guī)則”。一位地產(chǎn)銷售人員表示，“公攤部分也計(jì)入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在成都市面上基本都這樣操作?！?/p>

2.公攤面積計(jì)算“水太深”。據(jù)媒體報(bào)道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗(yàn)收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對(duì)業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對(duì)公攤上限沒(méi)有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

3.公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說(shuō)，事實(shí)上，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語(yǔ)，至今都沒(méi)在現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過(guò)。

4.公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中存在大量開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開(kāi)發(fā)商采取的一般做法是先將停車場(chǎng)、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

5.公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說(shuō)不出來(lái)的“憋屈”。

不得不說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的套路實(shí)在太深。今天，我們就匯總了一些小技巧，讓大家更好地避免公攤面積的坑。

一：不要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商瞎忽悠的得房率

除了公攤，對(duì)應(yīng)的“得房率”也是買房中頻繁出現(xiàn)的概念。正常的得房率是指你套內(nèi)面積與建筑面積的比例。一般來(lái)說(shuō)，公攤越高得房率越低，反之得房率越高。

這其中就牽扯到一個(gè)真假得房率的問(wèn)題，比如市面上還有打著“零公攤”噱頭的樓盤，它只是將贈(zèng)送了的露臺(tái)、飄窗之類的面積與公攤面積“相抵”，變成了所謂的“零公攤”。而實(shí)際上，這些面積本來(lái)就是你的……

二：向開(kāi)發(fā)商索取關(guān)于公攤面積的數(shù)據(jù)

大家在購(gòu)房時(shí)務(wù)必確切了解到套內(nèi)每間房子的長(zhǎng)寬尺寸，自己計(jì)算套內(nèi)到底有多大，再去決定要不要入手。

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

三：索要建筑設(shè)計(jì)圖，讓建筑專業(yè)人士計(jì)算

業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

四：在購(gòu)房合同中約定公攤面積

《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。

特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

五：公攤不是越低越好

很多人會(huì)覺(jué)得公攤肯定越低越好，這個(gè)要分條件來(lái)看，假如設(shè)計(jì)師是通過(guò)調(diào)整平層面積來(lái)降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過(guò)縮小公關(guān)區(qū)域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設(shè)施的按照下限尺寸來(lái)設(shè)計(jì)，而降低的公攤，反而是壞事。

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