買房，繞不開的一個詞匯就是——公攤面積，因為公攤面積直接影響到你房子的得房率高低。

比如，最近小妹的一位朋友就很郁悶，她說花了兩百多萬買套130㎡的房子，但實得面積只有100㎡，這樣一算，光是公攤面積就收了60萬，而且還不知道公攤的錢花到哪了，房子帶來的“縮水感”讓她覺得自己被坑了。

今天，小妹就細扒一下“公攤”背后的秘密：什么是公攤？究竟多大面積才合適？錢花在公攤上真的“打水漂”了嗎？

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什么是公攤面積？

首先，先搞清楚和公攤面積相關的一些概念。

一般來講，建筑面積包含兩個部分：一個是室內(nèi)面積，一個是公攤面積。

室內(nèi)面積（套內(nèi)面積），由使用面積+墻體面積+陽臺面積組成，使用面積即各個房間的面積總和，但不包括窗臺、露臺和開放式陽臺。室內(nèi)面積和使用面積相差不大，很多時候大家也混為一談。

公攤面積，顧名思義就是大家一起分攤公共建筑面積，一般包括：大堂、公共門廳、走廊、電梯前廳、樓梯間、電梯機房、消防通道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，還有公共建筑之間的分隔墻，以及外墻面積的一半。

大家需要注意的是，不是小區(qū)里所有公共空間都要業(yè)主買單，這五個地方是不計入公用建筑空間的：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為小區(qū)服務的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房等。

4、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

5、還有小區(qū)門衛(wèi)的房子。

看得出，警衛(wèi)大哥和門衛(wèi)大爺還是區(qū)別很大的，至少警衛(wèi)室的房子要你掏錢，門衛(wèi)大爺?shù)木筒挥谩?/p>

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公攤面積多大合適？

只要是購買商品房，就無法回避公攤面積。只是不同的小區(qū)、不同的戶型、不同的樓高，公攤面積各不相同，得房率也各不相同。

那么公攤面積到底多大才合適呢？實際上，目前國家沒有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍以內(nèi)，但它作為開發(fā)商宣傳樓盤的一個重要指標，通常有一個約定俗成的大致范圍。

無電梯的多層建筑：公攤率約為5％－10％。

有電梯的板式小高層建筑：公攤率約為15％－20％。

有電梯的板式高層建筑：公攤率約為18％－25％。

有電梯的塔式小高層建筑：公攤率約為18％－22％。

有電梯的塔式高層建筑：公攤率約為20％－30％。

一般來說，住宅的公攤面積在10%-20%之間，公寓的公攤面積則較高，多數(shù)高達30%；塔樓比板樓的公攤面積要小，因為結(jié)構(gòu)特殊，戶型集中向中間聚攏，環(huán)抱中間電梯井；單元樓里一個電梯所對應的戶數(shù)越多，公攤可能會越小。

據(jù)小妹了解，目前成都的大多數(shù)樓盤都會在購房合同上注明公攤面積的范圍，你可以在簽訂購房合同時多留一個心眼。

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購房者如何避開公攤的坑？

值得關注的問題是，由于全國沒有統(tǒng)一的計算標準，各地的計算方法也不同，關于公攤面積的具體數(shù)字一直是個謎，連開發(fā)商都不清楚，可操作空間非常大。

一些無良的開發(fā)商為了獲取更多利潤，會有意無意地增加公攤面積，達到賺錢的目的。有的城市連警衛(wèi)室都要你分攤！

去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

1.公攤計入精裝修成售房“潛規(guī)則”。一位地產(chǎn)銷售人員表示，“公攤部分也計入精裝收費，現(xiàn)在成都市面上基本都這樣操作?！?/p>

2.公攤面積計算“水太深”。據(jù)媒體報道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗收文件顯示公攤系數(shù)高達52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業(yè)主維權，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

3.公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強說，事實上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術語，至今都沒在現(xiàn)行國家標準中出現(xiàn)過。

4.公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

5.公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

不得不說，開發(fā)商的套路實在太深。今天，我們就匯總了一些小技巧，讓大家更好地避免公攤面積的坑。

一：不要聽開發(fā)商瞎忽悠的得房率

除了公攤，對應的“得房率”也是買房中頻繁出現(xiàn)的概念。正常的得房率是指你套內(nèi)面積與建筑面積的比例。一般來說，公攤越高得房率越低，反之得房率越高。

這其中就牽扯到一個真假得房率的問題，比如市面上還有打著“零公攤”噱頭的樓盤，它只是將贈送了的露臺、飄窗之類的面積與公攤面積“相抵”，變成了所謂的“零公攤”。而實際上，這些面積本來就是你的……

二：向開發(fā)商索取關于公攤面積的數(shù)據(jù)

大家在購房時務必確切了解到套內(nèi)每間房子的長寬尺寸，自己計算套內(nèi)到底有多大，再去決定要不要入手。

在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。

三：索要建筑設計圖，讓建筑專業(yè)人士計算

業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。

四：在購房合同中約定公攤面積

《商品房買賣合同》中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并詳細約定公攤的具體部位、面積大小。

特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。

五：公攤不是越低越好

很多人會覺得公攤肯定越低越好，這個要分條件來看，假如設計師是通過調(diào)整平層面積來降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過縮小公關區(qū)域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設施的按照下限尺寸來設計，而降低的公攤，反而是壞事。

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