近幾年，我國(guó)一些城市為了緩解交通壓力，紛紛規(guī)劃、修建起了高鐵、地鐵以及高速公路，但是建設(shè)這些項(xiàng)目就必然要征收老百姓的土地或是房屋。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，可以由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，也就是說(shuō)，可以征收老百姓的土地或是房子。

　　當(dāng)然了，由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的項(xiàng)目也屬于公共利益的需要。

　　不過(guò)，雖然征收方因公共利益的需要，可以征收老百姓的房子，但是也要需要根據(jù)法律所規(guī)定的程序進(jìn)行，即590號(hào)令中的規(guī)定。下面凱諾律師就與大家一起來(lái)看一下，房屋征收過(guò)程中，征收方都需要遵守590號(hào)中的哪些規(guī)定才能保證征收工作順利進(jìn)行？

　　一、首先項(xiàng)目要符合四規(guī)劃一計(jì)劃

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的第九條規(guī)定，依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

　　制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。

　　二、要擬定房屋征收補(bǔ)償方案

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定，房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

　　就是說(shuō)，在房屋征收過(guò)程中，需要由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)先擬定征收補(bǔ)償方案，然后在報(bào)市、縣級(jí)人民政府進(jìn)行論證，征求被征收人的意見(jiàn)，征求意見(jiàn)的時(shí)間至少是30天。實(shí)踐中，如果征收方?jīng)]有補(bǔ)償方案就直接征收這是不合法的，被征收人可以拒絕拆遷。

　　三、對(duì)補(bǔ)償方案有異議時(shí)要組織聽(tīng)證

　　實(shí)踐征收過(guò)程中，如果多數(shù)被征收人對(duì)房屋征收部門(mén)擬定的補(bǔ)償方案有異議，認(rèn)為不符合590號(hào)令中的規(guī)定，那么就需要由征收方組織聽(tīng)證，并且還要根據(jù)聽(tīng)證會(huì)的情況及時(shí)的修改補(bǔ)償方案并公布。

　　如果在多數(shù)被征收人都不同意補(bǔ)償方案，沒(méi)有組織聽(tīng)證會(huì)的情況下，就強(qiáng)迫被征收人認(rèn)同補(bǔ)償方案或是強(qiáng)制要求被征收人搬遷，那么征收就存在嚴(yán)重的違法行為，此時(shí)被征收人則是可以拒絕搬遷或是簽字的。

　　四、補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)足額到位、專款專用

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

　　作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

　　這條規(guī)定中涉及到兩個(gè)知識(shí)點(diǎn)，一點(diǎn)是在正式征收之前，需要由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，第二點(diǎn)是，征收方在正式實(shí)施之前必須要先保障被征收人的權(quán)益，也就是說(shuō)補(bǔ)償一定要足額到位，在補(bǔ)償沒(méi)有到位之前就強(qiáng)行征收，那么被征收人就可針對(duì)這一點(diǎn)違法行為，提起行政訴訟維護(hù)自己的權(quán)益。

　　五、要對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查

　　征收過(guò)程中，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)要對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　六、補(bǔ)償不低于市場(chǎng)價(jià)

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　也就是說(shuō)，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，如果房屋征收決定作出的當(dāng)日市場(chǎng)價(jià)是一 平米1萬(wàn)左右，那么，給予被征收人的補(bǔ)償也應(yīng)不低于一萬(wàn)，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，一般是按拆一還一的原則。當(dāng)然了，如果因征收方的原因，沒(méi)有及時(shí)的與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，同時(shí)又因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，那么，則不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。

　　七、評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商而定

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)若是由房屋征收部門(mén)私自定的，那是不合法的，被征收人向有關(guān)部門(mén)反映或是舉報(bào)。

　　八、遵守先補(bǔ)償、后搬遷的原則

　　實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。如果被征收人對(duì)補(bǔ)償不滿意，那么可以及時(shí)的咨詢拆遷律師，讓律師指導(dǎo)自己在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提起行政訴訟，依法維護(hù)自己的權(quán)益。

　　九、禁止違法逼遷

　　在補(bǔ)償條例中明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不能采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。所以，被征收人在遇到征收方強(qiáng)行斷水、斷電等行為的時(shí)候，可以先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照、錄像，并將雙方的談話進(jìn)行錄音。

　　十、強(qiáng)拆需向法院申請(qǐng)

　　實(shí)踐中，因拆遷補(bǔ)償不合理而被征收拒絕拆遷的情況時(shí)常存在，此時(shí)征收方就會(huì)對(duì)被征收人作出征收補(bǔ)償決定，若是被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，或在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷時(shí)，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府就會(huì)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　但是實(shí)踐中，征收方若是不向人民法院申請(qǐng)，而是直接強(qiáng)拆，那么這是不合法的，因?yàn)檫@種行為嚴(yán)重?fù)p害了被征收人的合法權(quán)益。所以，征收方在強(qiáng)拆之前，被征收人可讓他們先出示有關(guān)文件。

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