一轉(zhuǎn)眼再過(guò)三個(gè)月2020年也要過(guò)完了，時(shí)間過(guò)的真快，今年對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都記憶深刻，各行各業(yè)均遭到不同程度的打擊，前幾天還看到美國(guó)300家必勝客計(jì)劃永久關(guān)閉的消息，不得不說(shuō)感嘆天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福，這樣風(fēng)云變化的市場(chǎng)不是我們只看表象就能了解的，而今年以來(lái)國(guó)內(nèi)樓市也給很多人狠狠地上了一課。

從人民法院公告的官方數(shù)據(jù)能看到，截至目前，今年全國(guó)已有近400家房企宣布破產(chǎn)，雖然基本集中在三四線城市，而且和全國(guó)登記注冊(cè)在案的房企數(shù)量相比，這個(gè)數(shù)值只是很少一部分，但是我們要警惕，因?yàn)樗麄兤飘a(chǎn)的原因正是所有房企面臨的問(wèn)題，高負(fù)債、融資難、資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工，這些問(wèn)題在大房企身上也很突出，只不過(guò)他們抗壓的能力更強(qiáng)一些，可不代表不存在問(wèn)題。

開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題最直接影響的就是普通購(gòu)房者，沒人希望自己拿全部身家買的房子最后以爛尾收?qǐng)觯栽跇鞘邢滦兄芷诶?，房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)改變，未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)再重復(fù)原來(lái)的老路，想要看明白接下來(lái)的路徑，先把橫在眼前的這三個(gè)新問(wèn)題想清楚，沒明白前藏好兜里的錢。

1、房子總量過(guò)剩，難買變難賣！

前幾天在和一位中介朋友溝通北京市場(chǎng)行情的時(shí)候，他表示現(xiàn)在二手房的掛牌房源量和往年相比增加明顯，一些年前就掛出來(lái)的房子，到現(xiàn)在也沒怎么成交，賣方一開始信心還是蠻大的，但疫后市場(chǎng)開放后就能看出業(yè)主著急賣房的想法了，讓價(jià)空間大，但是從成交周期來(lái)看，購(gòu)房者的觀望態(tài)度比較濃厚。

很多人覺得這只是疫情帶來(lái)的短期影響，市場(chǎng)還會(huì)恢復(fù)，但整體來(lái)看，房子總量過(guò)剩確實(shí)是個(gè)無(wú)法反駁的事實(shí)，看看我們現(xiàn)在的人均居住面積，已經(jīng)達(dá)到了39平米，這還是之前的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在估計(jì)還有增長(zhǎng)，已經(jīng)遠(yuǎn)超其他國(guó)家，還有前段時(shí)間統(tǒng)計(jì)的人均住房套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到1.5套，這兩組數(shù)據(jù)還不能證明什么嗎？

另一方面，國(guó)家為了防止房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來(lái)的弊端，近三年一直在出臺(tái)調(diào)控措施，像最近無(wú)錫、南京、深圳等城市為了防止假離婚來(lái)惡意換取購(gòu)房資格行為紛紛出臺(tái)新政，嚴(yán)控市場(chǎng)“假”需求。所以真假需求都在減少的同時(shí)，房子怎么可能好賣？

2、人口流動(dòng)新變化

不知道大家有沒有看到最近關(guān)于“中國(guó)房?jī)r(jià)最低30城”的統(tǒng)計(jì)，其中共有30個(gè)地市州房?jī)r(jià)低于每平方米4500元，14個(gè)城市低于每平方米4000元。鶴崗以每平方米2392元成為房?jī)r(jià)最便宜的地市。你能想到現(xiàn)在還有房?jī)r(jià)這么便宜的城市嗎？可事實(shí)就是如此，沒有自身消耗能力和外部需求的涌入房子怎么會(huì)被成交？房?jī)r(jià)當(dāng)然也不會(huì)高到哪去。

所以我們現(xiàn)在看到最多的就是各城搶人大戰(zhàn)，因?yàn)榇蠹叶贾烙腥瞬庞行枨螅舨蛔∪说某鞘斜厝粫?huì)不斷收縮。

3、購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變

一般購(gòu)房需求分為三類，剛需型、改善型、投資型，隨著住房不炒的方針定調(diào)，投資型購(gòu)房需求被打壓，市場(chǎng)大致剩下其他兩類，但是我們細(xì)品，時(shí)間越往后推移改善型購(gòu)房需求的占比就會(huì)越大，大部分人以后面對(duì)的不是缺房子，而是缺合適的房子，尤其新生代對(duì)房子的需求已經(jīng)不是家長(zhǎng)留下的老房子能滿足的，想想舊改取代棚改的原因，就能想明白了。

樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)變，人們的需求也在轉(zhuǎn)化，買房前考慮清楚自己的情況。

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