信號！樓市呈現(xiàn)3大新時代特征，開發(fā)商購房者做好準備

來源：智能家居時間：2021-10-15 19:00

　　隨著房子是用來住的不是用來炒的這個定位逐步得到落實，房子回歸居住屬性的觀念越來越深入人心，房地產(chǎn)邏輯也在發(fā)生改變，由內(nèi)而外的變化也正在呈現(xiàn)出新的表現(xiàn)，房地產(chǎn)新時代特征也愈發(fā)明顯。

　　種種信號表明，房地產(chǎn)正在從高速向高質(zhì)轉(zhuǎn)變發(fā)展，在這個轉(zhuǎn)變過程中，有陣痛，也有雜音，此時此刻，非常有必要給大家傳遞正確的信號，以免被誤導(dǎo)。

　　畢竟，房地產(chǎn)要發(fā)展，但也要防范問題發(fā)生，在支持增長與防范問題之間尋求平衡，就特別需要加強預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。

　　1、房企業(yè)績普遍不佳是客觀事實，不用否認，整體趨于健康，堅決防范問題由個別向全部轉(zhuǎn)化。

　　這幾年來，無論開發(fā)商說好還是不好，普遍業(yè)績不佳是事實，有報告顯示，房地產(chǎn)市場9月下行壓力加劇，土拍市場也不容樂觀。TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比首次下降，同比下降近四成。超九成百強房企單月業(yè)績同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。

　　另外，與當初的年度目標設(shè)置，很多房企還有很大的差距，截至9月末，有近半數(shù)房企目標完成率不及70%，這也意味著四季度去化壓力較大。四季度市場會好點嗎？這個還有待觀察，但大環(huán)境并不會改變。

　　所以在這場變革中，可能過去一些高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿的三高房企就要面臨前所未有的困境，甚至可能還會有一些真的挺不過去。這一切都應(yīng)該是樓市應(yīng)該所經(jīng)歷的一劫，也是必須要付出的代價。

　　我始終相信，隨著對一系列問題的清剿，房地產(chǎn)只會越來越健康。事實也證明，在三道紅線及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的落實，房企也在迎來一個向好的趨勢。

　　面對政策環(huán)境的收緊、市場降溫等行情，近半數(shù)的房企都在采取各種手段降負債，新增有息負債縮減的有44家上市房企。數(shù)據(jù)顯示，有息負債實現(xiàn)負增長的房企數(shù)量最多，占比近五成。從這個角度來說，一些房企的問題惡化不見得都是壞事。

　　經(jīng)濟日報發(fā)表文章《房企行至十字路口》稱，個別房企出現(xiàn)債務(wù)問題，是房地產(chǎn)行業(yè)長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風險的集中體現(xiàn)。高杠桿和高負債必然伴隨高風險，但個別企業(yè)經(jīng)歷過行業(yè)的高速發(fā)展階段，習慣于高負債、高杠桿模式下帶來的高利潤而不愿轉(zhuǎn)變。這些債務(wù)問題的爆發(fā)給整個行業(yè)敲響了警鐘。

　　可想而知，如果房企出現(xiàn)問題，影響的是項目交付，影響的是已經(jīng)交錢的購房者，從而各種產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)都會受影響，其中也包括銀行也要承擔這個后果。

　　所以，房企業(yè)績不好，過去那套行不通了，如果不能及時剎車的就會很危險，現(xiàn)在已經(jīng)到了防范問題從個體向整體轉(zhuǎn)變的趨勢。事實證明，個別房企的問題已經(jīng)敲響了警鐘，而且大多數(shù)企業(yè)也都有所調(diào)整。這也預(yù)示著房地產(chǎn)市場必然會向好而行。

　　2、自住購房者的春天來了，開發(fā)商要配合好購房者，漲價降價都是個問題。

　　說購房者的春天來了一點不假，雖然很多購房者可能還沒有完全感受到，但是已經(jīng)有了這種傾向性趨勢。最近，央行罕見發(fā)聲房地產(chǎn)，提出“兩維護”，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。

　　既要為購房者創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，還得保障購房者的合法權(quán)益，辯證來看，反過來還會更加促進市場健康發(fā)展。預(yù)示著購房者將得到空前的重視和政策傾斜。

　　果不其然，央行剛發(fā)話，各地紛紛向購房者發(fā)出溫馨提示，截至現(xiàn)在，據(jù)不完全統(tǒng)計，我共發(fā)現(xiàn)有6個地方發(fā)布了購房風險提示，包括杭州、重慶江津區(qū)、湖州、廣州、鄂州、廣東。

　　這是就目前房地產(chǎn)形勢的深度變化而向購房者發(fā)出的提醒，畢竟很多房企可能在困難面前會更容易走“捷徑”，靠欺騙等手段籠絡(luò)購房者，但最后受傷的可能就是購房者。所以，開發(fā)商不但不能坑購房者，更應(yīng)該積極配合好購房者，讓購房者愿意為你的房子買單，你才有生還的希望。

　　而最能吸引購房者的有一個，就是降價，當然必須是適度降價，否則也有購房者不同意，事情會鬧得很糟，而且房價大跌也會造成各種不穩(wěn)定因素。

　　最有意思的是，你會發(fā)現(xiàn)當前市場對于漲價降價比較分化。那就是“限漲”和“限跌”。

　　湖北首例！鄂州房價“限價令”引發(fā)關(guān)注。9 月30 日，鄂州發(fā)布《通知》顯示：鄂州所有新建商品住房不得超出備案價格對外銷售，在取得商品房預(yù)售許可后，擬銷售價格（實際成交價格）調(diào)整幅度超過已備案價 ± 10%（包括各種銷售打折促銷），均需到鄂州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局重新備案。

　　更早些時候，湖南岳陽下發(fā)了《通知》，要求新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則無法網(wǎng)簽。

　　當時岳陽這個消息也引發(fā)了很大的關(guān)注，畢竟是今年首個限跌的城市，不過大家都忽略了，其實除了限跌，更有限漲在前，而且限漲沒有幅度，也就是說，不許漲價。

　　但是大家都選擇性看到限跌，這個為什么我今天要單獨拿出來再說一遍，因為我想告訴大家的是，開發(fā)商降價并不是不被允許，是可以降價的，只有促銷才可能更加實現(xiàn)資金回籠的目的。

　　最近東北城市就有政策，不僅對購房者有直接補貼，而且還鼓勵房企降價促銷賣房。說白了，降價漲價都是問題，但又都不是問題，問題在于有沒有遵循穩(wěn)定的原則。如果房價上漲太多，或下跌太多，那么就會被叫停。經(jīng)濟日報提到，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌更不是穩(wěn)。

　　經(jīng)濟日報還提到，下一步，調(diào)控政策應(yīng)更加優(yōu)化，不斷滿足剛需群體的購房需求。對于剛需群體的真實買房需求，調(diào)控政策還要更加“友好”，渠道應(yīng)進一步拓寬。

　　看到了吧，誰將來要是失去了購房者，誰就失去了市場。

　　3、最低要求，保證活命，挺過去的房地產(chǎn)依然有很大發(fā)展空間，官方給出方向：房企可這樣轉(zhuǎn)型。

　　說了那么多，要為購房者好，說到底，不還是因為購房者的需求依然客觀存在嗎？正因如此，把對購房者的服務(wù)牢牢抓在手里，才能贏得市場的青睞。如果還像過去，購房者買了房卻房財兩空無人問津，誰還敢買？

　　如果說，現(xiàn)在個別房企表現(xiàn)出來的不好是黎明前的黑暗，那么接下來迎接我們的就是一片曙光。因為房企在調(diào)整，購房者的利好也越來越多。

　　經(jīng)濟日報表示，“我國經(jīng)濟基本面長期向好，城鎮(zhèn)化進程繼續(xù)推進，人民對美好居住生活的向往不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展空間?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)仍有不小的發(fā)展空間，市場無需過于悲觀。我國經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展邁進，城市發(fā)展正由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)企業(yè)若著眼于此多下功夫，仍可贏得光明未來。

　　開發(fā)商應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)、轉(zhuǎn)變思路，積極應(yīng)對行業(yè)變化，認真思考未來的發(fā)展路徑。今后房企要如何轉(zhuǎn)型？經(jīng)濟日報也給出了方向，比如，綜合型的城市服務(wù)商、產(chǎn)城融合的新區(qū)發(fā)展商，成為很多房企追逐的方向。同時，房企也可以在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機會。

　　我認為有一句話說得好，過去靠機會，今天靠生扛，未來靠管理。其實說的就是這個道理，房地產(chǎn)也從過去的土地紅利和金融紅利開始向管理紅利轉(zhuǎn)變。但是誰能扛過去，才會有未來的紅利。

　　現(xiàn)在整個市場要做的，就是避免問題繼續(xù)擴大。至于從高速向高質(zhì)換擋，房企需要改變的是思維，是態(tài)度，更是積極應(yīng)對的手段。放棄賭徒思維，重塑市場信心，迎接更廣闊的房地產(chǎn)發(fā)展機會。而購房者也要認清形勢，市場不會大波動，無論是盼漲盼跌還是怕漲怕跌都是杞人憂天。房價不會大漲大跌，這是調(diào)控原則，當務(wù)之急，不是問要不要買房，而是在買房時要多問多看，因為今后可能買錯的機會也很多。

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（責任編輯：董云龍）