我不知道這篇文章可以在網(wǎng)上存活多久？但是，有時(shí)候，說真話確實(shí)是需要勇氣的。

　　前不久，權(quán)威聲音公布：

　　中國居民家庭的7成財(cái)富，是房子。

　　據(jù)說，很多人覺得這是壞事，然后網(wǎng)上破口大罵的人不少。

　　說實(shí)話，罵的人少了，我們也就不要繼續(xù)持有房產(chǎn)了。

　　罵的人越多，說明這東西越稀缺，也就越有價(jià)值。

　　當(dāng)這么多家庭都在大比例配置房產(chǎn)，這本身就已經(jīng)說明了一切。

　　當(dāng)然，對于所有手中握著房產(chǎn)證的人來說，長期持有是沒有問題，可難道房子就真的不會(huì)漲到頭了嗎？

　　這種思考，就類似于我以前在外企的時(shí)候，當(dāng)業(yè)績很好的時(shí)候，我也會(huì)不斷跟董事會(huì)探討什么時(shí)候可能是一個(gè)瓶頸。

　　眼下，一些野雞奧派人士說了一個(gè)很“牛逼”的觀點(diǎn)：

　　通脹不止，樓市無頂

　　乍看起來，很有道理，本質(zhì)上，就是認(rèn)定樓市是貨幣現(xiàn)象。

　　也就是說，央媽錢印多了，房子就漲了，房子是多印出來的錢的蓄水池。

　　野雞，終歸是野雞，上不了廳堂。

　　在討論這個(gè)問題之前，我們首先有一點(diǎn)要明白——

　　中國房地產(chǎn)再有魔幻性，始終還是基于中國經(jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展趨勢的。

　　換句話說，唯有搞清楚中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本面，我們才可以更好的理解中國房地產(chǎn)。

　　事實(shí)上，哪怕是通貨膨脹，次貸危機(jī)前的原因，也是與次貸危機(jī)后的原因完全不同。

　　這個(gè)是野雞奧派不會(huì)告訴你的，因?yàn)樗麄儾欢?

　　90年代，我們中國有一項(xiàng)改革，極為重要，名字叫做聯(lián)系匯率。

　　簡單說，中國的人民幣徹底錨定美元；而美元進(jìn)來后，本地的人是不能使用的，必須交給央媽下面的外管局，由外管局給你匯率折算后等額的人民幣作為補(bǔ)償。這個(gè)機(jī)制，叫做“外匯管制”。

　　正是“聯(lián)系匯率+外匯管制+廉價(jià)勞動(dòng)力”，當(dāng)遇到2001年入世的良機(jī)，中國的出口就一飛沖天。

　　我們出口的東西越多，進(jìn)來的美元也就越多。

　　美元進(jìn)來的多了，出口商要求兌換人民幣進(jìn)行投資擴(kuò)大出口生意，央媽不得不瘋狂的印出新的人民幣來解決。

　　因此，這個(gè)時(shí)候的人民幣泛濫，更多是由于我們的出口太牛逼了。

　　那么，美元是什么？

　　我們是舉國體制，說白了，就是一切為了出口，生產(chǎn)出來的東西全部優(yōu)先供國外市場。

　　而美元就是一張憑證，代表著未來我們可以用它去國際市場上購買我們所需要的東西，因此它其實(shí)是需求。

　　這就跟我們拼命上班賺錢一樣，賺到的人民幣就是我們的購買力，是需求，是我們后面可以瘋狂買買買的底氣。

　　道理是一個(gè)道理~

　　當(dāng)我們作為個(gè)人去儲蓄、而不是去消費(fèi)的時(shí)候，我們就等于延遲消費(fèi)，是把需求的兌現(xiàn)往后移了。

　　同樣，當(dāng)我們拿到美元不是馬上到國際市場上買買買，而是變成外儲，這等于是我們延遲消費(fèi)，是需求。

　　因此，我們就得到了一個(gè)極為重要的公式：

　　外儲 = 真正的儲蓄 = 延遲消費(fèi) = 需求

　　次貸危機(jī)后，我們的出口越來越差，進(jìn)來的美元也就越來越少。

　　這個(gè)時(shí)候，央媽發(fā)現(xiàn)，由于美元進(jìn)來少了，需要兌換人民幣的出口商也少了。

　　這使得整個(gè)市場進(jìn)入一種自發(fā)的貨幣收緊。

　　如果放任貨幣收緊，那么利率就會(huì)上去，然后，經(jīng)濟(jì)必然因?yàn)楦呃识馐芫薮蟮拇驌簟?

　　這個(gè)現(xiàn)象在2014年左右，更為嚴(yán)重，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的出口增速近乎進(jìn)入下行的拐點(diǎn)了。

　　那怎么辦？

　　央媽自己憑空印錢吧。

　　次貸危機(jī)前，央媽對商業(yè)銀行印錢，是要求商業(yè)銀行等拿著外匯或外匯等價(jià)物作為抵押品?，F(xiàn)在，更多要求它們拿著債券等即可。

　　也就是說，央媽并不是真的“憑空印錢”，而是需要商業(yè)銀行出具抵押品才會(huì)放水。

　　這點(diǎn)，野雞奧派也不會(huì)跟你說的。

　　所以，如果我們看數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，次貸危機(jī)前，央媽資產(chǎn)負(fù)債表里外匯等抵押物占比要7成，而現(xiàn)在差不多也就3成了。

　　更多的錢，是以國內(nèi)的各類債券為抵押物來印。

　　這里面區(qū)別可就大了~

　　應(yīng)美元作為抵押物，那假定的是美國這個(gè)全球內(nèi)需第一大國未來還是有機(jī)會(huì)維持其規(guī)模的。

　　而以國內(nèi)債券為抵押物，這個(gè)就很麻煩了。

　　因?yàn)槲覀兪桥e國體制，內(nèi)需與產(chǎn)能對比，內(nèi)需屬于嚴(yán)重不足。

　　就像曾經(jīng)一位央媽人士說過，如果不是銀行給貸款，馬路上哪里來那么多豪車？

　　一語中的！

　　大家都知道，樓市長期以來都是我們擴(kuò)大內(nèi)需的根基所在。

　　畢竟，這東西可以直接影響企業(yè)、地方財(cái)政、居民家庭收入，是真正的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)力。

　　當(dāng)房子開始漲的時(shí)候，很多人覺得自己賬面上有錢了，甚至還可以通過抵押來獲得更多現(xiàn)金流。

　　于是，馬上就會(huì)去拼命買買買。

　　即，房子一漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)馬上就復(fù)蘇起來。

　　我們?nèi)绻纯?015~2017年中國經(jīng)濟(jì)是如何被房地產(chǎn)拉起來的，就非常清楚了。

　　原本2014年中國經(jīng)濟(jì)面臨巨大的下行風(fēng)險(xiǎn)，而后面的3年樓市繁榮，使得內(nèi)需直接打開，經(jīng)濟(jì)才被穩(wěn)住。

　　也因此，那幾年，我們的進(jìn)口增速是非常驚人的，尤其匯改以后，整體外匯儲備的消耗非常巨大。

　　從全球產(chǎn)業(yè)鏈角度，我們中國畢竟還是中低端的位置，大多數(shù)高科技的東西，我們還是要依靠進(jìn)口，低端能源、農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)等也是要依靠進(jìn)口。

　　因此，每拉一次房地產(chǎn)，我們其實(shí)就是在燒儲蓄。

　　只不過，燒的不僅僅是國內(nèi)儲蓄，更是外儲。

　　如果有一天外儲燒完了，那就意味著，我們將沒有能力繼續(xù)購買國際市場上重要的資源、設(shè)備、零部件、技術(shù)專利等等。

　　這對于一個(gè)中低端產(chǎn)業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩的國家，無疑將是巨大的經(jīng)濟(jì)打擊。

　　要理解這點(diǎn)，就看看眼下的疫情引發(fā)的全球產(chǎn)業(yè)鏈中斷。

　　如果美國人真的封城到年底，看看中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)進(jìn)入負(fù)增長。

　　說白了，離開了全球產(chǎn)業(yè)鏈體系，沒有幾個(gè)國家可以很好的活下去。

　　畢竟，有些東西，沒有了國際貿(mào)易，你根本沒法生產(chǎn)。

　　甚至，我們眼下很驕傲的呼吸機(jī)，如果里面的核心零部件沒有，我們也沒法制造。

　　因此，外儲在，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級、持續(xù)發(fā)展，毫無壓力。

　　那么，這個(gè)時(shí)候，我們拉升房子，燒點(diǎn)儲蓄，對于本國經(jīng)濟(jì)來說，問題不大。

　　可如果外儲沒有了，就如同國際貿(mào)易徹底中斷一樣，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈體系將會(huì)面臨垮塌。

　　這個(gè)時(shí)候，吃飯都成問題了，房子怎么拉？

　　以前我們談?wù)摴?yīng)鏈體系，可能沒有涉及過的人覺得很抽象。

　　現(xiàn)在疫情下，看看國際貿(mào)易中斷對全球經(jīng)濟(jì)和股市的打擊有多大。相信，多少是可以更好的理解了。

　　綜合來看，中國樓市的大頂其實(shí)就是外儲何時(shí)耗竭。

　　只要外儲在，那么，中國的核心城市的房子就沒有任何問題。

　　目前中國外儲明面上就是3萬多億，沉淀在海外的還有幾萬億，中國樓市雪坡還非常長呢。

　　所以，還在擔(dān)心房地產(chǎn)即將到頂?shù)娜?，確實(shí)是杞人憂天了。

　　PS：放眼財(cái)經(jīng)界，這應(yīng)該是最有勇氣直言的答案了。希望對于大家的實(shí)操和投資樓市的信心，能夠有一個(gè)直觀的幫助。

　　從分析的細(xì)節(jié)，本文還可以有許多分支問題具體展開。不過，考慮到篇幅，今天就說這些了。

　　那么，接下去我們在選籌方面到底有哪些最新的實(shí)用策略？下一次我寫樓市的時(shí)候，會(huì)給大家分享。

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）

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