哪里的二手房，最容易成交？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-22 11:20

文 | 白羊

在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間單邊上漲后，國(guó)內(nèi)很多城市的樓市正面臨著一個(gè)尷尬且微妙局面——二手房有價(jià)無(wú)市。

熟悉資本市場(chǎng)、玩過(guò)股票的應(yīng)該都知道，有價(jià)無(wú)市的資產(chǎn)就是一堆紙上財(cái)富，也就過(guò)過(guò)眼癮而已。。

所以，新常態(tài)下，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性往往是衡量一個(gè)城市樓市安全邊際的重要指標(biāo)。

那么，哪里的二手房流動(dòng)性好、最容易成交呢？

日前，貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報(bào)告》，報(bào)告共選取了北上廣深四個(gè)一線城市和典型的二線城市共38城作為研究樣本。

其中，里面一張“重點(diǎn)城市二手房流動(dòng)性指數(shù)”的圖表引起了筆者注意，也算是給上述問(wèn)題一個(gè)不算全面（只選取了19個(gè)重點(diǎn)城市）但很直觀的答案。

二手房流動(dòng)性指數(shù)最高的是深圳，近乎100%，這主要與深圳城市空間逼仄，住宅用地供應(yīng)量極小有關(guān)，樓市交易完全被二手房主導(dǎo)。

其次是成都，其二手房流動(dòng)性指數(shù)達(dá)到80%，比北上廣都高，是其隔壁大兄弟重慶的2倍還多。還是蠻令人意外的。

接下來(lái)則是北京、西安、南京，二手房流動(dòng)性指數(shù)也達(dá)到了60%及以上。

居于中間的是天津、鄭州、杭州、蘇州、合肥、武漢、青島、廣州等地，二手房流動(dòng)性指數(shù)也都達(dá)到了40%及以上。

東莞、重慶、上海、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、佛山等地則相對(duì)靠后，二手房流動(dòng)指數(shù)僅在20%-40%之間。當(dāng)然，這個(gè)靠后只是相對(duì)前面10多個(gè)城市而言，若放在更大的樣本池中，仍然是靠前的。

流動(dòng)性指數(shù)越高，說(shuō)明這些城市的二手房交易越活躍、出手越容易。反過(guò)來(lái)，活躍的二手房市場(chǎng)又能及時(shí)挖掘房?jī)r(jià)變化，使得房?jī)r(jià)的上漲或下跌更真實(shí)也更堅(jiān)實(shí)。而活躍的二手房市場(chǎng)會(huì)讓一個(gè)城市的一、二手房之間的價(jià)格傳導(dǎo)更為順暢，樓市“反脆弱性”更強(qiáng)。

所以，從這個(gè)角度看，深圳樓市雖然火熱、房?jī)r(jià)雖然奇高，但支撐力量也是堅(jiān)實(shí)的，就像茅臺(tái)(600519)、蘋(píng)果、亞馬遜等巨頭們的股價(jià)一樣。

總之，上面這張圖表給我們當(dāng)下買(mǎi)房，尤其是“短線操作”的投資性買(mǎi)房，提供一張很好的城市地圖索引。

若我們將主要城市的流動(dòng)性指數(shù)、二手房“賣(mài)盤(pán)量”結(jié)合起來(lái)看，更能直觀地反映出一些城市的樓市當(dāng)下存在的結(jié)構(gòu)性壓力。

如下圖，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至本月初，主要城市中，二手房掛牌量最大的是重慶，約為16萬(wàn)套；

賣(mài)盤(pán)量站上10萬(wàn)套大關(guān)的還有天津、成都、沈陽(yáng)、鄭州，分別約為14萬(wàn)套、13.6萬(wàn)套、13萬(wàn)套、11萬(wàn)套。

大連、蘇州、南京、北京、西安、哈爾濱等城，離10萬(wàn)大關(guān)也僅差臨門(mén)一腳。

從盤(pán)口上看，這幾個(gè)城市的樓市頗有一番“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”、“黑云壓城城欲摧”的景象。

不過(guò)，若結(jié)合前述的二手房流動(dòng)性指數(shù)來(lái)看，這幾個(gè)城市的樓市承受的真實(shí)壓力是完全不一樣的。

有的城市雖賣(mài)盤(pán)量大，但二手房流動(dòng)性指數(shù)也高、交易活躍。如成都、天津、西安、鄭州、南京、北京、蘇州等。

相對(duì)活躍的二手房交易市場(chǎng)也就就意味著，短期內(nèi)這些城市樓市并不會(huì)因?yàn)榫薮蟮摹百u(mài)盤(pán)洪峰”而形成威脅樓市穩(wěn)定、沖擊房?jī)r(jià)的“堰塞湖”。

有些城市情況就沒(méi)這么樂(lè)觀了，它們恰恰相反，呈現(xiàn)出賣(mài)盤(pán)量大但二手房流動(dòng)指數(shù)并不高的特征。典型的有重慶、沈陽(yáng)等城市。

如上述兩張圖表，重慶二手房掛牌量高達(dá)16萬(wàn)套，在主要城市中居于首位，但其二手房流通指數(shù)卻在主要城市中排名相對(duì)靠后，只有30%多一點(diǎn)；沈陽(yáng)二手房掛牌量約13萬(wàn)套，但其二手房流通指數(shù)還不到30%。

這兩個(gè)城市的二手房市場(chǎng)就像《黑天鵝》作者納西姆·塔勒布所說(shuō)的“一個(gè)巨大但出口很窄的電影院”，也像一個(gè)巨大的堰塞湖。風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。

短時(shí)間內(nèi)，對(duì)房?jī)r(jià)沖擊尚不明顯，掛牌者的心態(tài)也相對(duì)樂(lè)觀或者說(shuō)沒(méi)那么急切，主要表現(xiàn)可能就是交易周期被大大拉長(zhǎng)，但若長(zhǎng)期無(wú)改善甚至情況越來(lái)越嚴(yán)重，就像股市里的韭菜一樣，心態(tài)蹦了或者杠桿支持不住了，最后難免會(huì)選擇割肉走人。

所以，對(duì)于重慶、沈陽(yáng)等地樓市，如果是投資買(mǎi)房，就像筆者上篇文章說(shuō)的，最好先敲定自己能接受的投資鎖定期，最好長(zhǎng)線投資、用時(shí)間換利潤(rùn)。若這個(gè)時(shí)候還想在這些城市賺快錢(qián)，下場(chǎng)只有一個(gè)：被開(kāi)發(fā)商割韭菜。

事實(shí)上，沈陽(yáng)已經(jīng)在開(kāi)始割韭菜了。

如下圖，相對(duì)于其二手房市場(chǎng)的壓力，其一手房市場(chǎng)仍然較為活躍。7月，沈陽(yáng)一手房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)9%，在70個(gè)大中城市中居于前列。