預售、公攤、房地產(chǎn)稅，三大頂流話題背后的樓市取舍

來源：智能家居時間：2022-03-09 20:20

　　樓市，一直是熱點民生話題，圍繞地產(chǎn)制度改革更是大家關注的焦點。

　　近日，全國政協(xié)委員建議取消商品房公攤面積、建議逐步取消期房制度的提議登上微博熱搜榜，同時，房地產(chǎn)稅這一熱門議題卻因為無人問津，引發(fā)眾多媒體及網(wǎng)友討論。實際上，這些問題并不是新話題，自2019年至今，每屆兩會都會有人大代表或政協(xié)委員建議取消公攤面積，期房制度和房地產(chǎn)稅更是在近二十年內(nèi)飽受爭議。

　　那么，這些建議在現(xiàn)階段難以實施的主要原因是什么？對此專家有哪些解讀？

　　公攤令人詬病的癥結在哪里？

　　熱點提案

　　在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓(603883)明白付費，放心購房。

　　專家解讀

　　@資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉

　　言及“取消”乃情緒之舉，最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”。

　　取消公攤，這是誤讀，亟待要補上常識！你買房子，不可能只買專有面積（即套內(nèi)面積），而不買為樓棟運轉(zhuǎn)服務的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等共有面積（即公攤面積）。事實上，業(yè)主對不動產(chǎn)的所有權有兩部分，即《物權法》第70條規(guī)定的專有和共有面積。假設整個樓棟有100戶，共有面積合計3000平米，每戶就擁有30平米的產(chǎn)權。那么，若你購買70平米套內(nèi)面積的房子，建筑面積就是100平米，共有部分中有你30平米。

　　現(xiàn)實困境是，盡管《物權法》區(qū)分了不動產(chǎn)專有和共有部分；盡管1995年建設部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第八條中，對公攤面積具體測量的標準也很清楚。但對廣大業(yè)主來說，太專業(yè)、人為空間太大！既需要實施細則，也需要落地監(jiān)管，稍有空隙，可能就被鉆了。

　　本質(zhì)上，住房套內(nèi)部分，產(chǎn)權最明晰，誰也侵犯不了。但共有部分，一來“公共地悲劇”到處上演，二來權利邊界相對套內(nèi)部分要模糊。再加上，共有部分的專業(yè)性很強、內(nèi)容因樓盤而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明（比如停車場），而“老生常談”的監(jiān)管太弱，就給開發(fā)商侵犯業(yè)主權益創(chuàng)造了空間。公攤面積是一筆“糊涂賬”，就像住宅公共維修基金一樣，言及“取消”乃情緒之舉，最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，監(jiān)管還要跟上。

　　至于公攤對房價的影響，實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因為，你購買的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。要記住，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務。甚者，沒有了社區(qū)服務，室內(nèi)居住就是空中樓閣。

　　@中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　公攤熱的背后是期房銷售制度的問題，只要變成現(xiàn)房銷售，公攤就不會有爭議了。

　　是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

　　公攤熱的背后是期房銷售制度的問題，只要變成現(xiàn)房銷售，公攤就不會有爭議了，在期房銷售過程中，即使取消了公攤，事實上購房者對地毯面積也一樣有巨大的爭議！

　　現(xiàn)房銷售時代到來了嗎？

　　熱點提案

　　建議加強期房銷售監(jiān)管，在銀行設立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。同時，建議采取相應措施，減輕取消期房銷售制度后的負面影響。

　　專家解讀

　　@易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進

　　期房項目面臨不確定性，使得各類風險最終讓購房者承擔，這個機制確實需要轉(zhuǎn)變。

　　此次兩會代表對于現(xiàn)房交付模式給予了肯定，同時對改革提出了務實的見解，充分體現(xiàn)了對于此類制度改革的關注，也是房地產(chǎn)相關政策改革中值得傾聽的內(nèi)容。

　　第一、期房或者說預售制度確實遇到了很多問題，尤其是2021年房企債務壓力下，一些期房問題引起了“損害購房者合法權益”的問題，值得關注。

　　第二、期房項目面臨不確定性，使得各類風險最終讓購房者承擔，這個機制確實需要轉(zhuǎn)變。目前各地也在預售許可資金監(jiān)管方面頻頻有政策，以規(guī)范此類市場。

　　第三、鑒于近期房企銷售和資金壓力，盲目過渡到現(xiàn)房銷售模式則會進一步加大壓力，實際上近期部分地方反而降低了預售許可標準，而不是提高了預售許可標準。

　　第四、未來改革還是要推進，房地產(chǎn)市場從高速增長到中高速增長，類似期房制度也確實會面臨調(diào)整，也是房企需要關注的。

　　@諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄

　　在這個時間節(jié)點由期房向現(xiàn)房過渡，會加劇房企資金壓力，或產(chǎn)生新風險。

　　近年來幾乎每年兩會提案都會提及取消期房制度相關的提議，不可否認的是期房制度存在很多隱患和風險，可能會危機業(yè)主權益以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運行。

　　這個問題在去年房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大的背景下愈加嚴重。但是期房制度卻一直未能真正全面取消，究其原因，一方面房地產(chǎn)行業(yè)采用預售制度已經(jīng)很多年，想要全面取消所涉及到的環(huán)節(jié)較為復雜，存在著很多不確定性，需要逐步探索推進，另外，從去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度不佳，房企流動性壓力猶存，在這個時間節(jié)點由期房向現(xiàn)房過渡，加劇了房企的資金壓力，或?qū)a(chǎn)生新的風險。

　　但是毋庸置疑的是，隨著近年來房地產(chǎn)市場爛尾、延期交房、跑路等問題等頻頻涌現(xiàn)，取消期房銷售制度已經(jīng)成為大勢所趨。從長遠角度來看，取消預售制對購房者和整個房地產(chǎn)行業(yè)都是一個利好。取消預售制，大概率將會采取試點方式逐步推行，并且截止至目前，部分城市已經(jīng)開始逐步試點取消預售制度。

　　房地產(chǎn)稅今年會推出嗎？

　　熱點關注

　　今年兩會，沒提房地產(chǎn)稅，為什么呢？

　　專家解讀

　　@一位不愿具名的地產(chǎn)分析師

　　按照國際慣例來講，當市場明顯回調(diào)的時候，推出房產(chǎn)稅的時機就不成熟。

　　目前，房地產(chǎn)稅已經(jīng)取得較大進展，2021年10月15日，《求是》發(fā)表重要文章《扎實推動共同富?！分赋?，要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

　　開年以來，房地產(chǎn)稅可謂呼之欲出， 1月28日，廈門市統(tǒng)計局獲發(fā)布《2021年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資運行分析》，文中提到，要做好房地產(chǎn)稅試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。

　　按照規(guī)定，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。條件成熟時，及時制定法律。

　　房地產(chǎn)稅已是板上釘釘，目前只看具體推出的時間，但試點實施啟動時間由國務院確定。

　　“今年不搞房產(chǎn)稅了?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師認為，今年這種情況怎么可能推房產(chǎn)稅，不合適緊縮型政策。業(yè)內(nèi)專家認為，兩會沒有提及房地產(chǎn)稅，只能理解為，現(xiàn)在市場現(xiàn)狀不太適合推進落實，樓市信心不足，開發(fā)商一片悲觀情緒，購房者觀望氛圍濃厚，如果此時再祭出房地產(chǎn)稅，只能是雪上加霜，顯然是不合適的。

　　@資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉

　　李宇嘉認為，關于房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在比較敏感，按照國際慣例來講，當市場明顯回調(diào)的時候，推出房產(chǎn)稅的時機就不成熟。

　　去年底財政部再次提了房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在，我感覺先要等中央的頂層設計出來以后再說。國家今年會把房地產(chǎn)稅的頂層設計出來，這個很重要，涉及到實施原則、稅率要求、征稅范圍、免稅情況等等，頂層設計之后再發(fā)布試點城市，這是一個很重要的邏輯。

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（責任編輯： HN666）