作為2019年初入千億陣營的房企新秀，杭州本土房企濱江集團(tuán)在2020年并未停下擴(kuò)張的步伐。2020年半年報顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長5.86%；新增土儲計(jì)容建筑面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，均超2019年全年。

在積極納儲背后，濱江集團(tuán)面臨“前有猛虎、后有追兵”的發(fā)展處境，在同梯隊(duì)的千億房企陣營中，濱江集團(tuán)的土地儲備總量并不占優(yōu)，成為其銷售規(guī)模快速增長的掣肘。而在重倉之地杭州，濱江集團(tuán)又面臨著頭部房企萬科、融創(chuàng)以及大型房企綠城的夾擊，同時全國化布局未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

積極拿地彌補(bǔ)土儲短板

千億之后，濱江集團(tuán)的土地儲備短板愈發(fā)明顯，積極納儲成為2020年上半年的重要動作。

今年上半年，濱江集團(tuán)累計(jì)新增土地儲備計(jì)容建筑面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，權(quán)益土地款280.4億元，均超2019年全年。據(jù)了解，在2019年，濱江集團(tuán)新增土地儲備計(jì)容建筑面積295.39萬平方米，土地款總額503.71億元，權(quán)益對價270.49億元。

截至2020年6月末，濱江集團(tuán)的土地儲備總建筑面積達(dá)到1262.01萬平方米，可售貨值約2700億元。但是這一數(shù)據(jù)，在同梯隊(duì)的千億房企陣營中并不占優(yōu)。

截至2020年6月30日,雅居樂擁有土地儲備總權(quán)益建筑面積5303萬平方米；佳兆業(yè)擁有總土地儲備建筑面積約2680萬平方米，總貨值超5800億元；美的置業(yè)土地儲備的總建筑面積達(dá)5431萬平方米；中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，總貨值約5015億元。

前有猛虎，后有追兵。在今年最有可能沖擊千億陣營的房企中，濱江集團(tuán)的土地儲備量也處于下風(fēng)。諸如龍光集團(tuán)，截至2020年6月30日，擁有土地儲備總貨值9340億元，禹洲集團(tuán)土地儲備的總可供銷售建筑面積約為2024萬平方米，時代中國擁有總土地儲備約2180萬平方米，合景泰富擁有土地儲備總建筑面積約2475萬平方米，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約2363萬平方米。

土地儲備是糧草,是房企謀求規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)座次排名以及找錢融資的底氣和籌碼。對于千億銷售規(guī)模的濱江集團(tuán)來說，僅超千萬平方米的土地儲備則顯得后勁不足，這有可能成為其未來銷售規(guī)模進(jìn)一步躍升的掣肘。

此外，來自杭州大本營的競爭以及浙江之外的全國化布局緩慢，也為濱江集團(tuán)未來發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。

眾所周知，杭州既是濱江集團(tuán)的大本營，也是規(guī)模重倉之地。2020年上半年，濱江集團(tuán)新增的20個項(xiàng)目中，有14個位于杭州，2個項(xiàng)目位于寧波，1個項(xiàng)目位于嘉興，3個位于蘇州。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)1262.01萬平方米土地儲備中，杭州占比達(dá)到55.5%。

但是在杭州市場，競爭愈發(fā)激烈。近幾年，杭州銷售的前四名座次，基本是萬科、融創(chuàng)、綠城、濱江交替，除了濱江集團(tuán)區(qū)域布局集中，其他三家房企則是早已完成全國化布局的大型房企。不過，今年上半年，受杭州市場回暖影響，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)在杭州以206.79億元的全口徑銷售額排名第一，其次是融創(chuàng)、綠城、萬科。但整體來看，2020年上半年，濱江集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長5.86%，增速雖然回正，但是在長三角市場回暖的大背景下，并不是很高。

在浙江之外，濱江集團(tuán)也曾試圖全國化布局，定下“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略，但是發(fā)展并不順暢，截至目前，在浙江之外，濱江集團(tuán)僅在南通、上饒、上海、深圳、蘇州有零星項(xiàng)目布局。值得關(guān)注的是，在外拓中，濱江集團(tuán)還“折戟”深圳舊改項(xiàng)目，并造成“壞賬”計(jì)提。

規(guī)模擴(kuò)張背后的歸母凈利挑戰(zhàn)

過去幾年，濱江集團(tuán)走上規(guī)模發(fā)展的快車道，從2016年到2019年，銷售額分別為366.8億元、615億元、850.1億元、1120.6億元，突飛猛進(jìn)。這背后，有著濱江集團(tuán)以合作方式來撬動規(guī)模增長的原因。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，濱江集團(tuán)銷售額中權(quán)益占比分別為42.3%、44.1%、37.7%。2020年半年報顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長5.86%，權(quán)益比例為48.5%，較上年同期上升8個百分點(diǎn)。

合作拿地與開發(fā)，不僅能夠分擔(dān)市場風(fēng)險，撬動規(guī)模，在一定程度上還能降負(fù)債指標(biāo)，但隨之而來的是企業(yè)凈利潤被少數(shù)股東瓜分，濱江集團(tuán)就是如此。

2017年-2019年，在凈利潤中，濱江集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤（簡稱“歸母凈利潤”）分別占比74%、38.6%、41%，少數(shù)股東凈利潤占比是26%、61.4%、59%。

2020年半年報顯示，濱江集團(tuán)在上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.07億元，營業(yè)利潤22.09億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤8.65億元，分別較去年同期增長95.7%、92.4%及40.4%，其增速位居行業(yè)前列。值得關(guān)注的是，在15.71億元凈利潤中，歸母凈利潤為8.65億元，少數(shù)股東凈利潤為7.06億元，同比增速分別為40.4%、141.7%，占凈利潤比例分別為55%和45%，去年同期是68%、32%。

在未來一兩年的財務(wù)報表中，這種情況有可能將延續(xù)。

綜上所述，2019年以來的銷售額中，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比均未過50%。而在2020年上半年的新增土儲貨值中，濱江集團(tuán)權(quán)益占比雖然比上年同期提高9.2個百分點(diǎn)，至49.6%，但也未過50%。

如何守住負(fù)債底線？

積極納儲之下，2020年上半年，濱江集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅減少66.73%，而投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從上年同期的-4.76億元減少至-27.87億元，同比減少485.24%。

自身造血能力跟不上，濱江集團(tuán)加大融資力度，上半年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加779.73%至56.11億元。據(jù)了解，2020年以來，濱江集團(tuán)進(jìn)行了6次低息融資，共44億元。

這導(dǎo)致濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模和凈負(fù)債率均有所增加。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模383.52億元，較2019年末增加20.4%，凈負(fù)債率從2019年底的88%上升至96%，接近“三道紅線”中的凈負(fù)債率紅線。同時，濱江集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.87%，踩中“三道紅線”中資產(chǎn)負(fù)債率紅線。

不過，在短期債務(wù)方面，濱江集團(tuán)壓力較小。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)的貨幣資金為164.2億元，短期債務(wù)為91.97億元，現(xiàn)金短債比為1.79倍。

據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)盛傳的融資收緊的“三道紅線”，分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

此外，在融資成本上，濱江集團(tuán)優(yōu)勢明顯，上述6次低息融資的票面利率僅在3%-4%。而近年來，濱江集團(tuán)的綜合融資成本也不斷下降，2017年-2019年以及2020年上半年分別為6%、5.8%、5.6%、5.4%。

新京報記者 段文平 

編輯 武新 校對 賈寧

來源：新京報

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