樓市熱點(diǎn)城市杭州這兩年正進(jìn)入“濱江時(shí)間”。今年上半年，濱江集團(tuán)繼續(xù)保持了杭州地產(chǎn)一哥的地位。

濱江集團(tuán)（002244.SZ）8月27日發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年，濱江共實(shí)現(xiàn)銷售額547億，同比增長(zhǎng)5.86%；權(quán)益銷售額265.1億元，同比增長(zhǎng)26%；銷售權(quán)益比例48.5%，同比增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞房企銷售榜單最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月，濱江集團(tuán)流量銷售額為672.6億，位于排行榜的第24位；權(quán)益銷售額為343.2億，位于排行榜的第36位。

在濱江集團(tuán)的大本營(yíng)杭州市場(chǎng)，濱江的流量銷售額為231.23億，位于排行榜第一；權(quán)益銷售額為174.69億，同樣位于排行榜第一。

銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，濱江在營(yíng)收上也有大幅提升。今年上半年，濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.07億元，同比增長(zhǎng)95.74%；凈利潤(rùn)為15.71億元，同比增長(zhǎng)72.94%；毛利率為36.41%，同比增長(zhǎng)2.43個(gè)百分點(diǎn)。

負(fù)債方面，截至上半年底，濱江有息負(fù)債規(guī)模383.52億元，其中銀行貸款占比71%，直接融資占比29%，凈負(fù)債率為96%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為91.97億元，占比為24%。

而濱江在期末手握貨幣資金164.2億，貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋率為178.54%，短期償債壓力小。值得一提的是，濱江的融資成本仍然在持續(xù)下降，截至上半年底，濱江的平均融資成本為5.4%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

8月24日，濱江集團(tuán)繼續(xù)發(fā)行了一筆低成本債券，其公告稱，成功發(fā)行2020年第一期三年期公司債，發(fā)行規(guī)模為6億元，發(fā)行價(jià)格為每張人民幣100元，本期債券的票面利率為4%。隨著“三道紅線”攪亂了房企節(jié)奏，銀行明顯謹(jǐn)慎了許多，房企發(fā)債利率普遍比之前高。

6月以來(lái)，陽(yáng)光城、美的、招商蛇口、融信、光明地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、金地、龍湖、榮盛、奧園等多家企業(yè)成功發(fā)行了債券。在上述房企中，濱江4%的利率僅次于龍湖，位于民企中第二低。

土地儲(chǔ)備方面，上半年濱江新增項(xiàng)目20個(gè)。其中，蘇州為濱江新開(kāi)拓的市場(chǎng)，在蘇州新增項(xiàng)目3個(gè)。上半年，濱江在土地市場(chǎng)上共拿了523.93億的土地，其中權(quán)益土地款280.4億，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例49.6%，同比增加9.2個(gè)百分點(diǎn)。

截至上半年底，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備可售貨值約2700億元，其中杭州市場(chǎng)占62.4%，且基本在杭州核心區(qū)域，如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀(jì)城和蕭山市北板塊；除杭州外的浙江省內(nèi)其他城市嘉興、湖州、寧波、金華、溫州、臺(tái)州等約占23.8%；浙江省外已開(kāi)拓上海、深圳、江蘇和江西，占比約13.8%。

濱江相關(guān)管理層表示，上半年拿地大部分在杭州主要原因是采取以收定投的方針，除了杭州外，市場(chǎng)行情好、銷售好的寧波、蘇州也有布局。

值得注意的是，濱江正在試圖走出熟悉的浙江市場(chǎng)，除了成功布局蘇州外，上半年濱江在東莞和廣州都在積極參與獲取土地。

2020年上半年杭州市場(chǎng)回暖，深耕杭州大本營(yíng)的濱江集團(tuán)銷售繼續(xù)走高。據(jù)杭州透明售房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年上半年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）一共有414次推盤公布登記結(jié)果，其中189次不需要搖號(hào)買房，流搖率45.7%，但是濱江的項(xiàng)目平均搖號(hào)中簽率僅7.87%。

對(duì)于接下來(lái)的杭州市場(chǎng)，濱江相關(guān)管理層稱，繼續(xù)看好杭州市場(chǎng)，一方面，杭州人口持續(xù)凈流入、另一方面，杭州新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，新財(cái)富最后還是會(huì)跟房地產(chǎn)聯(lián)系起來(lái)。同時(shí)，在杭州土地限價(jià)下，所有開(kāi)發(fā)商都是一張明牌，而濱江對(duì)杭州市場(chǎng)的熟悉度使團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、品牌在杭州市場(chǎng)上具有很大優(yōu)勢(shì)。

外界對(duì)濱江目前頗為關(guān)注的是高周轉(zhuǎn)。此前體量13萬(wàn)平方米，總套數(shù)1100套的御虹府從拿地到全盤售罄不到10個(gè)月，創(chuàng)造了濱江的記錄，項(xiàng)目的快速銷售實(shí)現(xiàn)了資金的迅速回籠，這體現(xiàn)在了公司穩(wěn)定的財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)上。

濱江管理層稱，濱江的高周轉(zhuǎn)是基于高品質(zhì)的前提之下，主要搶的是銷售時(shí)間。濱江對(duì)杭州市場(chǎng)和地質(zhì)條件都非常熟悉，拿地前設(shè)計(jì)方案已經(jīng)做好?；跒I江的口碑和對(duì)濱江信任，相關(guān)部門審批流程和環(huán)節(jié)上也會(huì)相對(duì)更快。同時(shí)，施工單位都是濱江長(zhǎng)期合作單位，濱江對(duì)品質(zhì)的要求和把控對(duì)方都非常熟悉。

在地產(chǎn)主業(yè)外，濱江的其他業(yè)務(wù)板塊服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資也有不錯(cuò)的發(fā)展。

以租賃業(yè)務(wù)為例，濱江的長(zhǎng)租公寓品牌暖屋落地，目前在建公寓社區(qū)體量已達(dá)30萬(wàn)方，合計(jì)房間8000間，預(yù)計(jì)2021年初第一家門店將在杭州蕭山交付開(kāi)業(yè)。

養(yǎng)老方面，濱江團(tuán)隊(duì)目前在國(guó)外和國(guó)內(nèi)的考察已結(jié)束，正在全球范圍內(nèi)招募養(yǎng)老負(fù)責(zé)人。

來(lái)源：界面新聞 

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