樓市熱點城市杭州這兩年正進入“濱江時間”。今年上半年，濱江集團繼續(xù)保持了杭州地產(chǎn)一哥的地位。

濱江集團（002244.SZ）8月27日發(fā)布的中報顯示，上半年，濱江共實現(xiàn)銷售額547億，同比增長5.86%；權(quán)益銷售額265.1億元，同比增長26%；銷售權(quán)益比例48.5%，同比增長8個百分點。

克而瑞房企銷售榜單最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月，濱江集團流量銷售額為672.6億，位于排行榜的第24位；權(quán)益銷售額為343.2億，位于排行榜的第36位。

在濱江集團的大本營杭州市場，濱江的流量銷售額為231.23億，位于排行榜第一；權(quán)益銷售額為174.69億，同樣位于排行榜第一。

銷售穩(wěn)步增長，濱江在營收上也有大幅提升。今年上半年，濱江實現(xiàn)營業(yè)收入103.07億元，同比增長95.74%；凈利潤為15.71億元，同比增長72.94%；毛利率為36.41%，同比增長2.43個百分點。

負債方面，截至上半年底，濱江有息負債規(guī)模383.52億元，其中銀行貸款占比71%，直接融資占比29%，凈負債率為96%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為91.97億元，占比為24%。

而濱江在期末手握貨幣資金164.2億，貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率為178.54%，短期償債壓力小。值得一提的是，濱江的融資成本仍然在持續(xù)下降，截至上半年底，濱江的平均融資成本為5.4%，同比下降0.2個百分點。

8月24日，濱江集團繼續(xù)發(fā)行了一筆低成本債券，其公告稱，成功發(fā)行2020年第一期三年期公司債，發(fā)行規(guī)模為6億元，發(fā)行價格為每張人民幣100元，本期債券的票面利率為4%。隨著“三道紅線”攪亂了房企節(jié)奏，銀行明顯謹慎了許多，房企發(fā)債利率普遍比之前高。

6月以來，陽光城、美的、招商蛇口、融信、光明地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、金地、龍湖、榮盛、奧園等多家企業(yè)成功發(fā)行了債券。在上述房企中，濱江4%的利率僅次于龍湖，位于民企中第二低。

土地儲備方面，上半年濱江新增項目20個。其中，蘇州為濱江新開拓的市場，在蘇州新增項目3個。上半年，濱江在土地市場上共拿了523.93億的土地，其中權(quán)益土地款280.4億，新增土儲貨值權(quán)益比例49.6%，同比增加9.2個百分點。

截至上半年底，濱江集團土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州市場占62.4%，且基本在杭州核心區(qū)域，如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀城和蕭山市北板塊；除杭州外的浙江省內(nèi)其他城市嘉興、湖州、寧波、金華、溫州、臺州等約占23.8%；浙江省外已開拓上海、深圳、江蘇和江西，占比約13.8%。

濱江相關(guān)管理層表示，上半年拿地大部分在杭州主要原因是采取以收定投的方針，除了杭州外，市場行情好、銷售好的寧波、蘇州也有布局。

值得注意的是，濱江正在試圖走出熟悉的浙江市場，除了成功布局蘇州外，上半年濱江在東莞和廣州都在積極參與獲取土地。

2020年上半年杭州市場回暖，深耕杭州大本營的濱江集團銷售繼續(xù)走高。據(jù)杭州透明售房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2020年上半年杭州市區(qū)（含富陽、臨安）一共有414次推盤公布登記結(jié)果，其中189次不需要搖號買房，流搖率45.7%，但是濱江的項目平均搖號中簽率僅7.87%。

對于接下來的杭州市場，濱江相關(guān)管理層稱，繼續(xù)看好杭州市場，一方面，杭州人口持續(xù)凈流入、另一方面，杭州新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，新財富最后還是會跟房地產(chǎn)聯(lián)系起來。同時，在杭州土地限價下，所有開發(fā)商都是一張明牌，而濱江對杭州市場的熟悉度使團隊、產(chǎn)品、品牌在杭州市場上具有很大優(yōu)勢。

外界對濱江目前頗為關(guān)注的是高周轉(zhuǎn)。此前體量13萬平方米，總套數(shù)1100套的御虹府從拿地到全盤售罄不到10個月，創(chuàng)造了濱江的記錄，項目的快速銷售實現(xiàn)了資金的迅速回籠，這體現(xiàn)在了公司穩(wěn)定的財務(wù)報表指標上。

濱江管理層稱，濱江的高周轉(zhuǎn)是基于高品質(zhì)的前提之下，主要搶的是銷售時間。濱江對杭州市場和地質(zhì)條件都非常熟悉，拿地前設(shè)計方案已經(jīng)做好?；跒I江的口碑和對濱江信任，相關(guān)部門審批流程和環(huán)節(jié)上也會相對更快。同時，施工單位都是濱江長期合作單位，濱江對品質(zhì)的要求和把控對方都非常熟悉。

在地產(chǎn)主業(yè)外，濱江的其他業(yè)務(wù)板塊服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資也有不錯的發(fā)展。

以租賃業(yè)務(wù)為例，濱江的長租公寓品牌暖屋落地，目前在建公寓社區(qū)體量已達30萬方，合計房間8000間，預計2021年初第一家門店將在杭州蕭山交付開業(yè)。

養(yǎng)老方面，濱江團隊目前在國外和國內(nèi)的考察已結(jié)束，正在全球范圍內(nèi)招募養(yǎng)老負責人。

來源：界面新聞 

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