原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

最近杭州的一些置業(yè)顧問(wèn)，在做一件非常凡爾賽的事：勸退客戶。

因?yàn)楹贾輼鞘邪l(fā)布了一系列新政，針對(duì)萬(wàn)人搖現(xiàn)象，要求中簽率小于或等于10%的項(xiàng)目，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這意味著，如果房子太搶手，從買房到賣房至少有7年的禁售時(shí)間，必然會(huì)勸退一眾投資者，給銷售帶來(lái)很大影響。

為了項(xiàng)目不限售，置業(yè)顧問(wèn)們都在勸客戶先冷靜冷靜。

一系列重拳出擊，讓紅火了5年多的杭州樓市接下來(lái)的走向撲朔迷離。

而極為依賴杭州的濱江集團(tuán)，早早有了危機(jī)感。

濱江集團(tuán)很有意思。

2019年完成銷售額1120.6億元，新年銷售目標(biāo)是：千億就好。

2020年完成銷售額1350億元左右，新年銷售目標(biāo)是1200億元。

房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒(méi)有年年把目標(biāo)定得比往年還低的房企，濱江是個(gè)例外。

濱江是浙江這個(gè)大池塘里，養(yǎng)出的一條大魚。曾經(jīng)的濱江，在杭州緊追綠城，后來(lái)是平分春色，再到如今已經(jīng)位居第一?？可罡麉^(qū)域，去年實(shí)現(xiàn)了約1350億元的銷售額。

濱江沒(méi)有綠城的全國(guó)化規(guī)模，靠單個(gè)區(qū)域能夠做成千億實(shí)在難得。也正是這種對(duì)于城市和區(qū)域的高度依賴，讓濱江始終擺脫不了危機(jī)感。

作為本土房企，濱江曾經(jīng)在杭州有著極為明顯成本的優(yōu)勢(shì)，號(hào)稱“從不在市場(chǎng)亢奮的時(shí)候拿地”。

2009年那會(huì)兒，濱江的平均土地成本還不到4000元/平米，而房?jī)r(jià)在15000元/平米以上。

那時(shí)的濱江真是躺著賺錢，為企業(yè)發(fā)展積累了充裕的資金。

這種優(yōu)勢(shì)持續(xù)了很多年。2019年年報(bào)披露，濱江在上海的項(xiàng)目毛利率不到12%，金華地區(qū)項(xiàng)目毛利率不到20%，而杭州項(xiàng)目毛利率高達(dá)46%！

但是，這份年報(bào)體現(xiàn)的已經(jīng)是2017年之前的行情了。

今天的杭州已經(jīng)是群雄逐鹿，濱江所享受過(guò)的土地紅利，消耗殆盡。

2020年上半年，濱江的拿地均價(jià)約為1.67萬(wàn)元/平米，銷售均價(jià)為22226元/平米，土地成本優(yōu)勢(shì)已經(jīng)蕩然無(wú)存，甚至連利潤(rùn)空間都很逼仄。

濱江利潤(rùn)率僅有5%左右，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興說(shuō)：這還算高的了，別的單位可能還達(dá)不到。

一份浙江本地研究數(shù)據(jù)顯示，2019年9月-2020年8月，濱江在浙江公開(kāi)拿地的平均樓面價(jià)高達(dá)23703元/平米。

一位長(zhǎng)期關(guān)注濱江集團(tuán)的投資者說(shuō)，其實(shí)過(guò)去3年，濱江拿地一點(diǎn)都不便宜，但是杭州樓市表現(xiàn)太搶眼了，所以沒(méi)有虧。

很多房企在杭州的項(xiàng)目都是一開(kāi)盤就虧本。所謂萬(wàn)人搖的火熱，正是因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格低于二手房，才會(huì)出現(xiàn)，熱鬧背后是開(kāi)發(fā)商越來(lái)越小的利潤(rùn)空間。

濱江之所以還能干下去，是因?yàn)樯罡?dāng)?shù)匦逕挸龅母咝?，更快開(kāi)盤、更低資金成本、更好的品牌去化能力，能摳出利潤(rùn)。

去年7月，濱江使了吃奶的力氣，以107億元搶下杭州文暉單元三芒星地塊，創(chuàng)造總價(jià)地王。戚金興說(shuō)，這地塊利潤(rùn)率約為4.4%，如果合作開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)率只有約3.7%。

換做別家房企，還真不敢拿。

濱江的千億夢(mèng)，是搭載著杭州的亞運(yùn)夢(mèng)實(shí)現(xiàn)的。

2015年，杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，杭州正式啟動(dòng)了一輪大基建。2017年，杭州啟動(dòng)大規(guī)模棚改計(jì)劃，大量拆遷戶涌進(jìn)售樓處。到2018年，限價(jià)萬(wàn)人搖的新聞鋪天蓋地。

杭州有的不止是亞運(yùn)會(huì)和棚改發(fā)動(dòng)機(jī)，還有每年數(shù)十萬(wàn)的凈流入人口支撐。杭州是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地，當(dāng)?shù)卣闹卫砟芰σ才旁趪?guó)內(nèi)前列。城市的經(jīng)濟(jì)和人口前景，讓杭州樓市格外堅(jiān)挺，也讓濱江看好杭州。

因亞運(yùn)會(huì)啟動(dòng)的這一輪牛市，超過(guò)了5年。在全國(guó)幾乎找不到可以像杭州這樣持久的城市。

同在長(zhǎng)三角區(qū)域的蘇州，2020年樓市供應(yīng)面積增加了兩成，成交量卻下跌了一成，二手房?jī)r(jià)逐月下跌，也不復(fù)往年火熱。

杭州的錢難賺，濱江的千億賺的是個(gè)熱鬧，對(duì)利潤(rùn)率要求不高。

問(wèn)題是明年亞運(yùn)會(huì)就將舉辦，這場(chǎng)因亞運(yùn)會(huì)啟動(dòng)的行情會(huì)否終結(jié)？杭州新政力度超乎從前，對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生多大的影響？

這兩個(gè)問(wèn)題的答案，對(duì)于重倉(cāng)杭州的濱江而言至關(guān)重要。

杭州樓市不是不會(huì)跌。2011年開(kāi)始的那一輪降價(jià)潮，務(wù)實(shí)的濱江一步降到位的做法，讓人印象深刻。

只是這幾年的行情，讓人忽視了這個(gè)隱藏的危機(jī)。

濱江必須外拓。

其實(shí)早在前幾年，濱江就主動(dòng)進(jìn)入上海和深圳的高毛利舊改項(xiàng)目，結(jié)果是兩個(gè)項(xiàng)目都擱淺了，還計(jì)提了壞賬。

走出浙江，濱江沒(méi)有那么得心應(yīng)手了。

濱江修煉成精的高周轉(zhuǎn)，高人均效能，一人多職在新的市場(chǎng)里，暫時(shí)無(wú)法施展開(kāi)來(lái)。

這是一家深耕區(qū)域的房企面臨的自我突破難點(diǎn)。

濱江再看好杭州，也知道不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里。未來(lái)濱江會(huì)深耕三省一市：廣東、浙江、江蘇和上海。

在近期的投資者會(huì)議上，濱江對(duì)外透露今年拿地權(quán)益金額為420億元，其中，杭州占比要下降到50%，省內(nèi)其他城市占比25%，省外占比25%。在杭州拿地，3.5萬(wàn)元/平米以上的地塊和3.5萬(wàn)元/平米以下的地塊各一半。

濱江依然不愿意過(guò)于放大管理半徑，把精力扎在貢獻(xiàn)了中國(guó)3成GDP，近一半樓市成交的幾個(gè)區(qū)域。

走出杭州，對(duì)于濱江來(lái)說(shuō)進(jìn)展還很緩慢。而杭州留給濱江的時(shí)間有多少呢？

這個(gè)年關(guān)，外界都在羨慕濱江員工們的春節(jié)福利，卻少有人在意濱江集團(tuán)老板戚金興對(duì)過(guò)去一年的評(píng)價(jià)：

走得特別特別艱辛的一年。

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