像濱江一樣幸運(yùn)

原創(chuàng) 房小評(píng) 中國房評(píng)報(bào)道 今天

最近杭州的一些置業(yè)顧問,在做一件非常凡爾賽的事:勸退客戶。

因?yàn)楹贾輼鞘邪l(fā)布了一系列新政,針對(duì)萬人搖現(xiàn)象,要求中簽率小于或等于10%的項(xiàng)目,自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這意味著,如果房子太搶手,從買房到賣房至少有7年的禁售時(shí)間,必然會(huì)勸退一眾投資者,給銷售帶來很大影響。

為了項(xiàng)目不限售,置業(yè)顧問們都在勸客戶先冷靜冷靜。

一系列重拳出擊,讓紅火了5年多的杭州樓市接下來的走向撲朔迷離。

而極為依賴杭州的濱江集團(tuán),早早有了危機(jī)感。

濱江集團(tuán)很有意思。

2019年完成銷售額1120.6億元,新年銷售目標(biāo)是:千億就好。

2020年完成銷售額1350億元左右,新年銷售目標(biāo)是1200億元。

房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有年年把目標(biāo)定得比往年還低的房企,濱江是個(gè)例外。

濱江是浙江這個(gè)大池塘里,養(yǎng)出的一條大魚。曾經(jīng)的濱江,在杭州緊追綠城,后來是平分春色,再到如今已經(jīng)位居第一??可罡麉^(qū)域,去年實(shí)現(xiàn)了約1350億元的銷售額。

濱江沒有綠城的全國化規(guī)模,靠單個(gè)區(qū)域能夠做成千億實(shí)在難得。也正是這種對(duì)于城市和區(qū)域的高度依賴,讓濱江始終擺脫不了危機(jī)感。

作為本土房企,濱江曾經(jīng)在杭州有著極為明顯成本的優(yōu)勢(shì),號(hào)稱“從不在市場(chǎng)亢奮的時(shí)候拿地”。

2009年那會(huì)兒,濱江的平均土地成本還不到4000元/平米,而房價(jià)在15000元/平米以上。

那時(shí)的濱江真是躺著賺錢,為企業(yè)發(fā)展積累了充裕的資金。

這種優(yōu)勢(shì)持續(xù)了很多年。2019年年報(bào)披露,濱江在上海的項(xiàng)目毛利率不到12%,金華地區(qū)項(xiàng)目毛利率不到20%,而杭州項(xiàng)目毛利率高達(dá)46%!

但是,這份年報(bào)體現(xiàn)的已經(jīng)是2017年之前的行情了。

今天的杭州已經(jīng)是群雄逐鹿,濱江所享受過的土地紅利,消耗殆盡。

2020年上半年,濱江的拿地均價(jià)約為1.67萬元/平米,銷售均價(jià)為22226元/平米,土地成本優(yōu)勢(shì)已經(jīng)蕩然無存,甚至連利潤空間都很逼仄。

濱江利潤率僅有5%左右,濱江集團(tuán)董事長戚金興說:這還算高的了,別的單位可能還達(dá)不到。

一份浙江本地研究數(shù)據(jù)顯示,2019年9月-2020年8月,濱江在浙江公開拿地的平均樓面價(jià)高達(dá)23703元/平米。

一位長期關(guān)注濱江集團(tuán)的投資者說,其實(shí)過去3年,濱江拿地一點(diǎn)都不便宜,但是杭州樓市表現(xiàn)太搶眼了,所以沒有虧。

很多房企在杭州的項(xiàng)目都是一開盤就虧本。所謂萬人搖的火熱,正是因?yàn)樾路績r(jià)格低于二手房,才會(huì)出現(xiàn),熱鬧背后是開發(fā)商越來越小的利潤空間。

濱江之所以還能干下去,是因?yàn)樯罡?dāng)?shù)匦逕挸龅母咝?,更快開盤、更低資金成本、更好的品牌去化能力,能摳出利潤。

去年7月,濱江使了吃奶的力氣,以107億元搶下杭州文暉單元三芒星地塊,創(chuàng)造總價(jià)地王。戚金興說,這地塊利潤率約為4.4%,如果合作開發(fā),利潤率只有約3.7%。

換做別家房企,還真不敢拿。

濱江的千億夢(mèng),是搭載著杭州的亞運(yùn)夢(mèng)實(shí)現(xiàn)的。

2015年,杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)主辦權(quán),杭州正式啟動(dòng)了一輪大基建。2017年,杭州啟動(dòng)大規(guī)模棚改計(jì)劃,大量拆遷戶涌進(jìn)售樓處。到2018年,限價(jià)萬人搖的新聞鋪天蓋地。

杭州有的不止是亞運(yùn)會(huì)和棚改發(fā)動(dòng)機(jī),還有每年數(shù)十萬的凈流入人口支撐。杭州是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地,當(dāng)?shù)卣闹卫砟芰σ才旁趪鴥?nèi)前列。城市的經(jīng)濟(jì)和人口前景,讓杭州樓市格外堅(jiān)挺,也讓濱江看好杭州。

因亞運(yùn)會(huì)啟動(dòng)的這一輪牛市,超過了5年。在全國幾乎找不到可以像杭州這樣持久的城市。

同在長三角區(qū)域的蘇州,2020年樓市供應(yīng)面積增加了兩成,成交量卻下跌了一成,二手房價(jià)逐月下跌,也不復(fù)往年火熱。

杭州的錢難賺,濱江的千億賺的是個(gè)熱鬧,對(duì)利潤率要求不高。

問題是明年亞運(yùn)會(huì)就將舉辦,這場(chǎng)因亞運(yùn)會(huì)啟動(dòng)的行情會(huì)否終結(jié)?杭州新政力度超乎從前,對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生多大的影響?

這兩個(gè)問題的答案,對(duì)于重倉杭州的濱江而言至關(guān)重要。

杭州樓市不是不會(huì)跌。2011年開始的那一輪降價(jià)潮,務(wù)實(shí)的濱江一步降到位的做法,讓人印象深刻。

只是這幾年的行情,讓人忽視了這個(gè)隱藏的危機(jī)。

濱江必須外拓。

其實(shí)早在前幾年,濱江就主動(dòng)進(jìn)入上海和深圳的高毛利舊改項(xiàng)目,結(jié)果是兩個(gè)項(xiàng)目都擱淺了,還計(jì)提了壞賬。

走出浙江,濱江沒有那么得心應(yīng)手了。

濱江修煉成精的高周轉(zhuǎn),高人均效能,一人多職在新的市場(chǎng)里,暫時(shí)無法施展開來。

這是一家深耕區(qū)域的房企面臨的自我突破難點(diǎn)。

濱江再看好杭州,也知道不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里。未來濱江會(huì)深耕三省一市:廣東、浙江、江蘇和上海。

在近期的投資者會(huì)議上,濱江對(duì)外透露今年拿地權(quán)益金額為420億元,其中,杭州占比要下降到50%,省內(nèi)其他城市占比25%,省外占比25%。在杭州拿地,3.5萬元/平米以上的地塊和3.5萬元/平米以下的地塊各一半。

濱江依然不愿意過于放大管理半徑,把精力扎在貢獻(xiàn)了中國3成GDP,近一半樓市成交的幾個(gè)區(qū)域。

走出杭州,對(duì)于濱江來說進(jìn)展還很緩慢。而杭州留給濱江的時(shí)間有多少呢?

這個(gè)年關(guān),外界都在羨慕濱江員工們的春節(jié)福利,卻少有人在意濱江集團(tuán)老板戚金興對(duì)過去一年的評(píng)價(jià):

走得特別特別艱辛的一年。

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