來源：界面新聞/楊冰柯

聽河南人說鄭州房價太高，浙江人笑了，“浙江一個縣城房價都比鄭州房價高”。如果不是身在浙江，你很難理解屬于他們的這份傲嬌。

浙江省下轄的地級市衢州、臺州、麗水最近接連升級了房地產(chǎn)調(diào)控，外界也開始關注到除了杭州外，浙江其他城市的房地產(chǎn)市場。

位于浙江省西南部的衢州和麗水算是“難兄難弟”，他們是浙江地級市中GDP墊底的兩個城市，但由于兩個城市土地供應少，房價反而一直在浙江省排名前茅，尤其是麗水。

臺州GDP在浙江省目前排名第五，均價1.47萬/平米的房價在浙江省內(nèi)并不突出。即便在臺州，市區(qū)房價與同屬臺州的縣級市溫嶺比起來也要低很多。

為何這三個城市幾乎在同一時間出臺樓市調(diào)控升級措施？接下來浙江地級城市的樓市會呈現(xiàn)出怎樣走勢？房企們又將如何布局這個長三角重要的糧倉？

土拍太熱惹的禍

衢州市區(qū)包括柯城區(qū)和衢江區(qū)，柯城區(qū)又有房價最熱的西區(qū)。由于西區(qū)是衢州政府新辦公地址所在地，配套完善，這里很快成為衢州人買房的熱點區(qū)域。

最新數(shù)據(jù)顯示，衢州房價最貴的地方在智慧新城和百家塘片區(qū)，在售最貴的三個項目均是排屋和合院項目，比如云瀾府、碧桂園·江灣半島和融創(chuàng)·望潮府，均價均在3萬/平米以上，云瀾府均價甚至逼近4萬/平米。

一位衢州市場人士告訴界面新聞記者，當?shù)厝朔彩怯袟l件的都喜歡買排屋和別墅，排屋和別墅供應少，銷售都不錯，客戶構(gòu)成主要以本地客戶為主。

在衢州房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，2017年是樓市起飛的關鍵時刻，這一年，浙江本地房企祥生一舉拿下4個項目，衢州樓面價首次過萬。第二年，祥生繼續(xù)在衢州擴張勢力。2018年，祥生在衢州銷售額達到60億，這一銷售業(yè)績放在杭州，也能在房企中排至第13名。

衢州樓面價屢創(chuàng)新高，除了祥生外，新進入這個市場的開發(fā)商還有旭輝、融創(chuàng)、融信等。

今年7月，衢州柯城區(qū)智慧新城錢家山G2-2地塊拍賣，經(jīng)過172輪競價，浙江貝林房地產(chǎn)有限公司以總價19.2億總價競得，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率8.47%，創(chuàng)下了衢州涉宅地樓面價新高。

臺州市區(qū)范圍包括椒江、黃巖和路橋，下轄天臺、仙居、三門3個縣，臨海、溫嶺和玉環(huán)是三個臺州代管的縣級市。

就臺州市區(qū)來看，椒江是最熱的板塊板塊，成交量和成交價一路高漲。椒江熱度之所以一路走高其邏輯與衢州柯橋西區(qū)一樣，這里是新打造的市政府所在地，科教文衛(wèi)配套完善，城市各項功能新。

在椒江，主流房價在2-2.5萬/平米之間，高端豪宅基本在3萬/平米以上。但即便是豪宅，與臺州代管的縣級市溫嶺大部分在3萬/平米以上的房價相比，椒江的房價還有很大上升空間。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前進入臺州的開發(fā)商有萬科、海倫堡、綠城、中糧、濱江、美的、寶龍等全國性房企。

這里的土拍競爭也十分激烈，2020年5月，臨海市大洋街道一宗住宅用地出讓，偉星集團以16.7億總價、1.8萬元/平米樓面價競得，樓面價刷新了自2016年以來臨海市住宅用地單價新高紀錄。

10月12日，臺州黃巖一宗商住地拍賣，開發(fā)商們競拍了163輪，最終方遠建設集團以上限價格5.6億競得，樓面價1.35萬元/平米，溢價率為49.73%。

10月21日，臺州椒江區(qū)一宗商住地出讓。房企們競拍了184輪競價，最終，浙江本地房企華鴻嘉信以上限價20.61億元、競配商業(yè)部分自持面積比例100%、競配保障房面積3750平方米摘得地塊，樓面價5825元/平方米，溢價率49.89%。

在麗水市，主城區(qū)只有蓮都區(qū)，只要是中心城區(qū)的房子，購房者都競相購買。這里的新房主要集中在白云山國家森林公園旁或者甌江沿岸，甌江沿岸的房價最貴。

麗水人中流行著一句話，買房，就要買到城里去。新房房價普遍在2萬/平米以上，房價最貴的地方不僅坐擁中心城區(qū)完善的配套，還擁有一線的江景資源，房價高達3萬/平米。

進入麗水的知名開發(fā)商有碧桂園、恒大、綠城、德信、新湖、中梁、華鴻、祥生等。

今年以來，麗水地價也屢創(chuàng)新高，9月28日，華鴻嘉信激戰(zhàn)107輪，最終以8.05億元，樓面價1.48萬元/平米，和溢價率36.4%競得城西欣苑街地塊，城西新地王誕生。

界面新聞訪問了衢州、臺州和麗水多個市場人士和開發(fā)商，他們認為調(diào)控升級的原因都是土拍市場太熱。在他們看來，房價雖然大漲一波，但總體上分化嚴重，不是所有的樓盤都去化不錯，也不是所有區(qū)域房價都很高。

開發(fā)商爭搶

從調(diào)控政策上看，衢州、臺州和麗水在調(diào)控政策第一條就將矛頭指向了土地供應，衢州和臺州還明確指出要建立房價和地價的聯(lián)動機制。

同時，衢州、臺州和麗水三市調(diào)控政策的共同點是加強了商品住房預售管理，政策明確規(guī)定了分期預售每期預售的建筑面積。

更重要的是，商品預售管理與房價掛鉤，衢州明確在土地拍賣時就限定了房價，分期預售當然也是限制在最高房價內(nèi)。臺州則要求新開盤項目每期備案價保持一致。麗水的政策更加明確，直接規(guī)定分期預售的項目續(xù)推不漲原則。

一位浙江市場人士表示，三個城市接連調(diào)控傳遞了新房禁漲的信號，對未來房價預期有一定影響。

根據(jù)開發(fā)商們對界面新聞的反饋，衢州、臺州和麗水的購房者主要還是本地客戶，第一大類是改善客戶，第二類客戶是新婚、剛需客戶，第三類是拆遷棚改客戶。

在麗水，根據(jù)統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)，2019年，麗水全社會單位在崗職工年平均工資為64517元。按照麗水蓮都區(qū)中心城區(qū)2萬/平米以上的均價，麗水人每年僅能買3平米的住房。

但麗水有個奇特的存在是青田。青田縣是中國著名的華僑之鄉(xiāng)，55萬人中有33萬華僑，回鄉(xiāng)置業(yè)是這些青田華僑的共同心愿。

青田的強有力的購買力來到麗水中心城區(qū)，房價隨之水漲船高。除了青田華僑，根據(jù)一位當?shù)厥袌鋈耸?，麗水房價的推手主要還是棚改下的拆遷戶。

在衢州，根據(jù)2019年勞動工資統(tǒng)計年報調(diào)查結(jié)果，2019年衢州全社會單位就業(yè)人員的平均工資是61129元，私營單位就業(yè)人員工資是49351元。當?shù)厥袌鋈耸糠Q，購買力主要是收入穩(wěn)定在10萬以上的事業(yè)單位人員和當?shù)仄髽I(yè)主。

在臺州，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年， 臺州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為60351元。根據(jù)當?shù)厥袌鋈耸?，購買力主要是事業(yè)單位人員、企業(yè)主以及棚改下的拆遷戶們。

三個城市最受追捧的熱點區(qū)域都是配套設施完善，市政府重金打造的區(qū)域，這些區(qū)域的購房者出發(fā)點都是為了自住。

比如在衢州，能不能買一套柯橋西區(qū)的房子成為丈母娘是否愿意嫁女兒的主要考量因素。

在臺州，椒江區(qū)坐擁完善的市政配套，但房價比縣級市溫嶺還要低，椒江自然就成了完美的洼地。

而在在麗水，當?shù)厝藢Τ菂^(qū)的概念敏感又清晰，中心城區(qū)三面環(huán)山，一直都是供不應求。

也就是說，即便在地級市，房地產(chǎn)市場也是個極其分化的市場，熱點區(qū)域的真實需求強烈。根據(jù)開發(fā)商，即便這些區(qū)域首開沒有賣完，也很快會在兩個月內(nèi)售罄。

值得注意的是，開發(fā)商們認為調(diào)控政策的影響有限，當?shù)卣鄬ν鈧鬟_的是調(diào)控的決心。在他們看來，限售、禁止房價上漲遠不如提高首付、本地人限購加碼對當?shù)卮驌舾蟆?/p>

臺州一位開發(fā)商表示，購房者都是本地人，從價格上看，目前的房價已經(jīng)漲了一波，繼續(xù)往上沖的動力不足。從限售看，當?shù)厝速I房本就不是快進快出的投資邏輯。

衢州一位開發(fā)商對界面新聞表示，限售只是針對熱點地塊，而房價已經(jīng)是漲上來的房價，調(diào)控影響不大。

調(diào)控加碼，開發(fā)商們還是會搶灘浙江三四線城市。

多位開發(fā)商對界面新聞記者表示，浙江省是個神奇的均好型省份，藏富于民。不僅是杭州經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，浙江其它的地級市也各有特色和經(jīng)濟支撐。杭州市場雖好，但大部分開發(fā)商都不賺錢甚至虧錢。而浙江三四線城市去化一直不錯，目前還有一部分利潤可賺，這也是他們們將目光轉(zhuǎn)向杭州以外地級市的原因。

下沉早的開發(fā)商已經(jīng)贏得先占紅利。比如在衢州，最先深耕衢州市場的祥生獲利頗豐。一位祥生人士對界面新聞記者表示，當初在衢州等三四線布局的成功一度影響了董事長對公司未來的信心，促使董事長決策出全國化布局、沖刺千億的戰(zhàn)略目標。

值得注意的是，隨著頭部房企越來越多涌向了浙江三四線城市，這些城市本土的小開發(fā)商也變得激進。

在臺州本土開發(fā)商方遠建設集團拿地就頗為激進。在臺州調(diào)控升級后，方遠建設仍以6633元/平米樓面價、無償返還建筑面積4400平方米的代價獲得溫嶺一宗推動，這一樓面價刷新了區(qū)域樓面價新高。

臺州上述開發(fā)商告訴界面新聞，椒江區(qū)域，方遠幾乎可以在市場上形成壟斷，這正是以方遠為代表的小房企的戰(zhàn)略?！霸诒镜厥袌鲂纬蓧艛啵笃谕獾亻_發(fā)商只能通過合作形式進入本地市場”。

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