杭州一個月內(nèi)樓市調(diào)控“三連發(fā)” 浙江開啟新一輪“供需雙向調(diào)控”

來源：智能家居時間：2021-08-06 07:00

8月5日，一個普通的周四，對于新杭州人王曉梅來說，經(jīng)歷了人生一次小挫折。半個月前，王曉梅剛準(zhǔn)備好一筆首付認(rèn)籌某盤。8月5日一早，杭州突然宣布限購升級，其中一項“杭州規(guī)定落戶未滿5年要滿2年社保才可買房”，直接斷了只在杭州交了一年社保的王曉梅的買房念想。

相比王曉梅，盧照明或許才是這次新政真正被打擊到的對象。他剛與一名大學(xué)生談好代持合約，就被新政攔住了參與搖號的步伐。盧照明為此損失了幾萬元的中間人好處費與違約金。盧照明的投資計劃就此擱淺。

杭州8月5日新政顯示，升級“限購”門檻：落戶未滿5年要滿2年社保才可買房（此前對社保無要求），非本地戶籍家庭要滿4年社保才能買1套房（此前要求2年）。此外，調(diào)控還包括無房家庭、人才家庭搖號規(guī)則、提交虛假材料者3年內(nèi)不能參加登記報名等。

這是杭州在一個月內(nèi)三度發(fā)布調(diào)控新政，調(diào)控力度也逐漸提升：先是加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，再是發(fā)布土拍新規(guī)，降低土拍溢價率，最后從需求端入手調(diào)控，減緩一手住宅供應(yīng)壓力。與此同時，浙江多個三線城市如湖州、金華、紹興相繼發(fā)布調(diào)控新政。

億翰智庫指出，杭州調(diào)控局面正在逐步打開，調(diào)控都逐步往供需雙向調(diào)控靠攏。預(yù)計接下來的三季度，整個市場會出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，一些市區(qū)的熱盤預(yù)售證可能也會加快發(fā)放以分流，以此落實新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陸續(xù)加強管控。杭州此次出臺調(diào)控，也是在周邊城市陸續(xù)升級調(diào)控的背景下，調(diào)控壓力漸顯的結(jié)果。

杭州調(diào)控三連

“杭州對年輕人不太友好?！敝槿耸客嘎?，房價過高讓剛需客很難買到房子。一個多月前某紅盤開盤前夜，政府相關(guān)部門對購房者資格進行嚴(yán)格的篩查審核，部分大學(xué)生身份的購房者因為資料提供不足被拒之門外。

杭州業(yè)內(nèi)人士指出，新政之后部分潛在購房者被踢出局，市場中的“房票”變少了，但一二手房價差仍然存在，市場熱度的消解也沒有那么快。

杭州近年來人口流入的快速增長，尤其每年不斷增加的大學(xué)生也有買房資格，炒房客利用大學(xué)生“代持”房產(chǎn)獲利的現(xiàn)象屢見不鮮。這導(dǎo)致杭州一手房搖號中簽率屢創(chuàng)新低，變相加速一二手房價差。

杭州新政購房門檻大幅度提高，可以預(yù)見，未來幾個月，杭州商品房搖號的熱度和難度都將會明顯降低。加上近兩個月來金融政策的收緊，商品房和二手房的按揭貸款都受到了影響，市場熱度已經(jīng)有所降溫。

實際上，杭州有大量紅盤預(yù)售證被壓著不敢發(fā)放，就是怕限價之下，杭州一二手房價差進一步被拉大。億翰智庫認(rèn)為，7月以來政策的調(diào)控空間逐步打開，如果說一季度在限購、限售方面還算小試牛刀，那么二季度就是聚焦資金端調(diào)控，盡管資金端調(diào)控力度又密又緊，但杭州市場的火熱歸根究底還是資格門檻較低（無論是土地還是銷售市場），所以整體效果可能并沒有預(yù)期那么好。

連續(xù)調(diào)控下，杭州二手房市場出現(xiàn)明顯降速。7月份，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，達到近五年同期的“冰點”。據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，除臨安、富陽外，7月份杭州八區(qū)僅成交4608套，熱門區(qū)域房源以及學(xué)區(qū)房有量價齊跌的跡象。

金華樓市縮影

通過房產(chǎn)的持有實現(xiàn)資產(chǎn)升值、圈層變遷，不僅是只有上海、杭州這樣的一線、強二線城市才有的現(xiàn)象。作為一名土生土長的金華人，劉濤（化名）見證了金華的房地產(chǎn)市場在最近一年所產(chǎn)生的波動之大。

金華二手房價此前同比漲幅一般在1%-2%，自從2020年10月份以來，二手房同比漲幅已經(jīng)從2%左右上漲到8%以上。

正如一名房企人士所言，浙江藏富于民，金華本土客群的購買力就可以支撐整個市場；杭州的客群幾乎不會外溢到三線城市去，只會選擇其他同類型的強二線，而不是往三線城市走。比如環(huán)杭城市群，或者不限購的臨安。誠如義烏、永康、東陽等縣城，民營企業(yè)小老板的購買實力不容忽視。

草蛇灰線，金華的人口流入僅次于杭州。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江省常住人口為6456.76萬人，與六普人口相比增長18.63%，遠超全國平均水平5.38%，其中金華人口增長率31.5%，位居全省第二。

金華去年的拆遷規(guī)模大增與土拍市場熱度上升、地價屢被刷新，成為房價上漲的直接動因。前述人士指出，金華恐慌性購房的可能性遠大于炒房，加之土地市場活躍，屢屢出現(xiàn)地王，消費者的焦慮情緒便日益增長?！坝械娜俗鰧崢I(yè)辛辛苦苦一年才賺幾十萬，別人靠買房一年啥也沒做就賺了幾十萬，甚至上百萬，這總會產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)?！?/p>

目前金華下面的縣市暫時未出政策，但參考杭州，也不排除根據(jù)市場行情加大力度的可能性。

實際上，多家已進入金華的房企對21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，由于調(diào)控深入，包括限售、限價、限施工備案流程、限貸等政策的落地，目前金華房企普遍面臨：拿地困難、賺錢困難、銷售周期拉長。

三四線城市房價泡沫隱現(xiàn)

不止金華，浙江很多縣城房價都比不少內(nèi)地省會城市高。全浙江從去年開始都有不同程度的上漲，嘉興房價在2020年漲幅排名全國第七，部分二手房小區(qū)房價已經(jīng)突破3萬元/平方米；剛剛躋身三線城市的麗水，此前均價1萬元/平方米左右，目前已經(jīng)突破2萬元/平方米。

江浙滬不少縣城房價已到達1.5萬元-2.5萬元/平方米的水平。2020年，資金涌入被認(rèn)為是浙江房價洼地的湖州，導(dǎo)致湖州優(yōu)質(zhì)地段的房價也上漲到2.2萬元-2.5萬元/平方米。

多地二手房目前已到達高位，但 “雖然市場承接力在，但還是要調(diào)控，房住不炒，不能爆掉?！鼻笆鋈耸勘硎?。

一個背景是，作為共同富裕示范區(qū)，浙江各方面條件比較好，包括“城鄉(xiāng)差距、區(qū)域發(fā)展、富裕程度”這三項指標(biāo)，一旦房價一飛沖天，背后引發(fā)的經(jīng)濟、社會問題等負(fù)面影響是無法預(yù)計的。

“房住不炒”正在全國范圍內(nèi)逐步推進與深入。此前一二線城市限購限售調(diào)控一直很嚴(yán)格，目前不斷打補?。欢?、三線城市也加緊了樓市調(diào)控，比如金華在8月2日出臺新政，包括“三年限售、落實二手房參考價、優(yōu)化土拍規(guī)則”等，紹興于8月4日發(fā)布鏡湖新區(qū)二手房價參考機制。

同樣在8月5日，北京發(fā)布《關(guān)于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確嚴(yán)控假離婚；成都發(fā)布《關(guān)于加強贈與管理和優(yōu)化購房資格復(fù)核順位相關(guān)事宜的通知》，對于贈與行為等進行管控。

值得一提的是，金華是住建部約談后第一個出臺調(diào)控的城市。有分析師預(yù)計，銀川、徐州、泉州和惠州等已被住建部約談的城市大概率也會跟進出臺類似政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為下半年房地產(chǎn)調(diào)控將更加細化、更有針對性。受此影響，下半年一二線重點城市和過熱的三四線城市房地產(chǎn)市場降溫概率增大。

（作者：唐韶葵編輯：包芳鳴）

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）