新一輪樓市調(diào)控下青島不會(huì)跟風(fēng)加碼的三大理由!

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-29 19:41

萬萬沒想到，樓市調(diào)控又加碼了！

自去年下半年，房地產(chǎn)市場被“公認(rèn)”進(jìn)入下行期，樓市解限的的聲音就不絕于耳。今年初，突發(fā)的疫情再一次沖擊各地樓市，又讓不少人生出了放松調(diào)控的希望。

但現(xiàn)實(shí)卻正相反。

在受市場和疫情雙重打擊最嚴(yán)重的二三月間，凡涉及“解限”“松綁”的政策也都被“秒撤”，表明了中央層面不希望通過“炒房”復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的態(tài)度。

而在即將過去的七月，已經(jīng)有多地出臺(tái)樓市新政，升級(jí)調(diào)控。被認(rèn)為是繼三四月后，今年第二輪“樓市調(diào)控加碼潮”。

更為重要的是，就在上周召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持從全局出發(fā)，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通過對(duì)各地調(diào)控新政的分析可以發(fā)現(xiàn)，這一輪政策加碼依舊以控制房價(jià)過快上漲為根本目標(biāo)，具體的措施上，則是通過限制買入賣出資格，以達(dá)到“房住不炒”的目的。

與以往一刀切的政策不同，本輪調(diào)控在“保剛需”層面做足功夫。比如寧波的政策中提到“在市六區(qū)無房且符合條件的家庭可優(yōu)先認(rèn)購1套商品房”，而南京則是優(yōu)先保證本市戶籍無房家庭的剛性購房需求。

此外，在購房資格的限制上，深圳要求落戶3年且連續(xù)36個(gè)月的社保或個(gè)稅證明；東莞要求非戶籍購買首套房需1年以上社保或納稅證明，二套房2年以上社保或納稅證明。

更為重要的是，在不斷完善的樓市政策中，通過鉆“漏洞”獲取購房資格（或優(yōu)惠）的情況被堵住，比如“假離婚”。

7月樓市加碼潮，南京明確提出追溯兩年內(nèi)的離婚記錄，而深圳則是追溯三年內(nèi)的離婚記錄。此前，僅有北京、長沙、合肥、成都、石家莊等城市在樓市政策中明確離婚人士購房資格的標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)大多數(shù)城市并無相關(guān)規(guī)定。而事實(shí)上，通過“假離婚”的方式獲取購房資格或者優(yōu)惠，一直是各地購房者使用的最簡單也是“成本”最低的解套方式。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，在目前的市場形勢下，7月政策加碼只是新一輪的調(diào)控潮的開始，而在后續(xù)跟進(jìn)的城市里，類似于“假離婚”“假人才”“假落戶”等騙取購房資格和貸款的優(yōu)惠的政策漏洞會(huì)被優(yōu)先堵住。

那么問題來了，下半年青島有可能跟進(jìn)加碼樓市調(diào)控政策嗎？

三大理由告訴你，這次青島可能不會(huì)“跟風(fēng)”。

其一，本輪調(diào)控是由部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快引發(fā)的。而縱觀青島上半年的房價(jià)數(shù)據(jù)，新房市場銷售價(jià)格環(huán)比浮動(dòng)區(qū)間從-0.5%至0.8%，同比浮動(dòng)區(qū)間為1.9%至3.7%；二手房價(jià)格環(huán)比漲幅僅有六月是正向的（價(jià)格環(huán)比上漲），而同比均呈下降態(tài)勢。充分說明上半年的青島樓市，新房重在跑量，二手房僅僅是略有復(fù)蘇的跡象，不存在房價(jià)上漲過快的情況。

其二，從土地市場來看，盡管上半年青島商住用地拍賣市場在成交宗數(shù)和成交面積上較上年同期均有所增長，但成交單價(jià)較高的主城區(qū)，土地成交宗數(shù)僅占全市的6.6%。且近年來，青島部分區(qū)市執(zhí)行土地拍賣“熔斷”機(jī)制，土地成交的溢價(jià)率基本保持在1%以內(nèi)，主城四區(qū)及西海岸新區(qū)、高新區(qū)、城陽區(qū)等區(qū)域商住用地多為底價(jià)成交。盡管商住用地的供應(yīng)量和成交量在逐年增加，但多家房企搶地、高溢價(jià)成交等其他熱點(diǎn)城市常見的戲碼，在青島基本“絕跡”。這也降低了新房銷售價(jià)格因土地成本增加而水漲船高的風(fēng)險(xiǎn)。

其三，年初的疫情打亂了一些項(xiàng)目的推新和銷售節(jié)奏，而隨著青島地區(qū)疫情進(jìn)入常態(tài)化防控，二季度大量新房源入市，使得上半年青島新建商品住宅存量陡然上升，去化周期也從年初的14個(gè)月上升到了最近的19個(gè)月。一旦調(diào)控措施升級(jí)，青島新建商品住宅的去化壓力將變得更大，不利于保持市場的整體穩(wěn)定。

用個(gè)開玩笑的話說，在20多年房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程中，政策調(diào)控的跟進(jìn)速度上，青島從來不是個(gè)反應(yīng)快的城市。

現(xiàn)實(shí)層面，上半年青島樓市的表現(xiàn)，也決定著在2020年剩余的五個(gè)月里，在現(xiàn)有政策上繼續(xù)加碼的可能性不大。

當(dāng)然，青島目前的樓市政策也并非全無“漏洞”，堵上“假離婚”“假人才”騙購房資格的口子，或許會(huì)成為下次調(diào)控的重點(diǎn)。