過熱樓市面臨“敲打”

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳俊捷 責(zé)編：彭海斌

以深圳為代表的一些城市的樓市“高溫”，顯然已經(jīng)引發(fā)相關(guān)主管部門的密切關(guān)注，有關(guān)調(diào)控升級(jí)的傳聞隨之蔓延。

對(duì)于成交量仍在高位運(yùn)轉(zhuǎn)的熱點(diǎn)樓市，政策的風(fēng)吹草動(dòng)總能攪擾各方的思緒。

先是7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長趕赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)舉行座談會(huì)；后是7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作。

在此之前，杭州、東莞、寧波三個(gè)城市先后出臺(tái)樓市相關(guān)新政，進(jìn)一步引發(fā)市場猜測(cè)，新一輪樓市“緊箍咒”或許又來了。

但主管部門密集行動(dòng)，并沒有帶來深圳樓市腳步的停歇，樓市的成交數(shù)據(jù)仍在走高。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月6日~7月12日）深圳一手住宅網(wǎng)簽949套，二手住宅過戶2895套，一二手市場成交量齊齊上漲。

不過，以深圳為代表的一些城市的樓市“高溫”，顯然已經(jīng)引發(fā)相關(guān)主管部門的密切關(guān)注，有關(guān)調(diào)控升級(jí)的傳聞隨之蔓延。市場各方眼下等待的，只是“靴子”將在何時(shí)以何種方式落地。

剛需企盼調(diào)控來降溫

“進(jìn)入7月份后，每天都要盯下市場有沒有什么新政策出來，要不然心里不踏實(shí)?！泵τ诳幢P近一個(gè)月，想入手一套兩房的剛需族黃蕭說道。

7月11日，銀保監(jiān)會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布的“答記者問”中警示道：“一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫。”

此前4月，深圳各銀行被要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸情況，就與資金或違規(guī)進(jìn)入樓市有關(guān)。

引發(fā)監(jiān)管部門注意的背后是部分城市樓市的火熱。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月，全國100個(gè)城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有77個(gè)城市，較上月增加11個(gè)，近80%城市的一手房價(jià)處于上行區(qū)間。這屬于近年少見的局面。

土拍市場也絲毫未受新冠肺炎疫情影響。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國“賣地”收入最高的50個(gè)大中城市土地出讓收入合計(jì)達(dá)2.29萬億元，同比上漲17.3%。

以深圳為例，3月初樓市迅速回到了年前的狀態(tài)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價(jià)66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。

“樓市似乎是從4月份一下子就火起來的，讓人真是有點(diǎn)措手不及。”深圳當(dāng)?shù)氐亩辔环慨a(chǎn)中介人士言及這輪上漲都有表達(dá)類似觀點(diǎn)。

深圳一家TOP10房企的投拓部門李姓人士形容上半年的工作狀態(tài)是“從失業(yè)邊緣到突然間忙得停不下來”。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“3月份之前，工作基本處于停止?fàn)顟B(tài)。3月下旬之后，就一直忙于在武漢、東莞、杭州等地考察地塊，基本沒怎么休息過?！?/p>

樓市走強(qiáng)，“捂盤惜售”、“喝茶費(fèi)”、“惡意控盤”等投機(jī)風(fēng)也頻頻冒頭，給樓市調(diào)控加壓。深圳市住建局等相關(guān)機(jī)構(gòu)也通過下架高價(jià)房源、約談捂盤惜售內(nèi)定房源、打擊控盤炒作、出臺(tái)房地產(chǎn)中介從業(yè)“八不準(zhǔn)”等，步步緊跟，但也未能遏制樓市過熱勢(shì)頭。

有在“打新”狂歡中“陪跑”的深圳剛需族們，在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，都有不同程度提及，“期望樓市調(diào)控政策出臺(tái)，給市場適度降溫?！?/p>

調(diào)控加碼信號(hào)乍現(xiàn)

7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局，萬科、華潤置地、卓越集團(tuán)等開發(fā)商，以及深圳貝殼找房等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家舉行了座談會(huì)。

第一財(cái)經(jīng)記者從多方消息源處獲悉，座談會(huì)并未涉及實(shí)質(zhì)性的樓市調(diào)控政策層面，主要關(guān)注今年上半年深圳樓市運(yùn)行情況及存在問題、房地產(chǎn)長效機(jī)制方案落實(shí)情況等。而發(fā)言者也對(duì)政府持續(xù)加大土地供應(yīng)力度、提高深圳的開發(fā)率、降低深圳新增寫字樓供應(yīng)量、加快深圳“商改住”政策的落地實(shí)施等提出建議。

盡管倪虹并未發(fā)表任何意見，也未參與討論。但有參加會(huì)議的不愿透露姓名人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示：“整個(gè)交流過程，大家都挺坦誠順暢，干貨多?！?/p>

與上級(jí)主管部門調(diào)研相伴的是各路調(diào)控傳聞開始在市場間流傳。其中，有涉及深戶購房門檻拔高，需要繳納兩年或五年社保；稅務(wù)局上調(diào)網(wǎng)簽計(jì)稅價(jià)；重新出臺(tái)豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)；非深戶購房者購買商務(wù)公寓也需要繳納一定年限社保等政策。但深圳市住建局隨后回應(yīng)，暫未接到相關(guān)通知，一切以官方公示為準(zhǔn)。

7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作，這也引起不少開發(fā)商警覺。

有關(guān)注到此事的多位深圳本地房企人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示：“長沙自從2018年打響‘反炒房戰(zhàn)’以來，通過限售、二套限購及征重稅等堵死炒房客路子，堪稱‘房住不炒’的樣板城市。深圳主管部門這個(gè)時(shí)點(diǎn)前去調(diào)研實(shí)在是有些意味深長?！?/p>

雖然深圳調(diào)控收緊的傳聞還未落地，但諸多事件都釋放出明確信號(hào)，樓市的“高溫”已引發(fā)監(jiān)管層及市場各方的持續(xù)關(guān)注。

部分城市面臨“敲打”

有些火熱的樓市，在今年上半年已經(jīng)經(jīng)歷了調(diào)控的升級(jí)。

日前，樓市偏熱的杭州、東莞、寧波三個(gè)城市先后迎來新一輪調(diào)控政策收緊。比如涉調(diào)控內(nèi)容最多的寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，內(nèi)容包括擴(kuò)大限購范圍、加大土地供應(yīng)力度、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管等。這也被視作全國樓市偏熱城市將步入新一輪調(diào)控周期的信號(hào)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)各大城市密集發(fā)布了304次房地產(chǎn)調(diào)控政策，刷新了半年度調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。

從具體內(nèi)容來看，新冠肺炎疫情持續(xù)的二三月，政府通過出臺(tái)緩繳土地出讓金、取消限制性規(guī)定等，以緩解房企的經(jīng)營壓力。

待到土拍市場啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的4月，大部分政策內(nèi)容聚焦在人才戶籍新政上。與購房補(bǔ)貼、公積金政策調(diào)整、落戶政策有關(guān)的內(nèi)容，成為“后疫情”時(shí)期新政的主要特征。

整體而言，上半年對(duì)房地產(chǎn)的政策態(tài)度總體上是紓困而不刺激，著力從需求端來調(diào)控。

以東莞為例，政策以“控房價(jià)”為核心，規(guī)定房價(jià)限漲幅、限精裝修造價(jià)上限，禁捂盤與內(nèi)部轉(zhuǎn)名等。引起最多人關(guān)注的“限價(jià)”一條即“首期首次申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢（棟）申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于前三個(gè)月屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房申報(bào)均價(jià)的10%(含)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意在防止“過熱”，而非徹底收緊。

綜合來看，除了寧波將限購區(qū)域范圍擴(kuò)大外，調(diào)控主要著力增大對(duì)新盤單次推貨量、禁止捂盤等，增大市場短期的供應(yīng)量。

相比于2016至2018年上半年的那輪樓市調(diào)控，一邊是最高決策層不斷提及“防控金融風(fēng)險(xiǎn)”的重要性；另一邊是除了限購限貸之外，“限售”、“認(rèn)房又認(rèn)貸款記錄”等新的調(diào)控手段的層出不窮。彼時(shí)，“一委一行三會(huì)”的金融監(jiān)管體系、“資管新規(guī)”等也相繼出臺(tái)，以收窄樓市監(jiān)管套利空間。

相較之下，銀保監(jiān)會(huì)此次雖有明確指出，部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫；要防止資金空轉(zhuǎn)套利等。但涉及落實(shí)“房住不炒”的金融政策層面來看，多是禁止代銷違反房地產(chǎn)融資政策及規(guī)定的信托產(chǎn)品，禁止綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房，禁止表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲(chǔ)備融資等。這些都屬于常規(guī)性的房地產(chǎn)融資政策要求。

與多個(gè)城市“跟風(fēng)”式發(fā)布樓市約束性調(diào)控政策相對(duì)應(yīng)的是，部分二三線城市樓市成交同比跌幅依舊大于50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉言及新近的市場動(dòng)向時(shí)表示：“樓市行情還存在分化，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大面積收緊。主要還是希望樓市以穩(wěn)為主，不希望出現(xiàn)明顯上漲和樓市炒作?！?/p>

華東一家中型券商機(jī)構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)分析師也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“當(dāng)前這些階段性調(diào)控政策出臺(tái)的關(guān)鍵在防‘炒’字，防止炒房反彈，這也符合一城一策的總體要求?！?/p>

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