過熱樓市面臨“敲打”

第一財經(jīng)

作者：吳俊捷 責(zé)編：彭海斌

以深圳為代表的一些城市的樓市“高溫”，顯然已經(jīng)引發(fā)相關(guān)主管部門的密切關(guān)注，有關(guān)調(diào)控升級的傳聞隨之蔓延。

對于成交量仍在高位運轉(zhuǎn)的熱點樓市，政策的風(fēng)吹草動總能攪擾各方的思緒。

先是7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長趕赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)舉行座談會；后是7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作。

在此之前，杭州、東莞、寧波三個城市先后出臺樓市相關(guān)新政，進(jìn)一步引發(fā)市場猜測，新一輪樓市“緊箍咒”或許又來了。

但主管部門密集行動，并沒有帶來深圳樓市腳步的停歇，樓市的成交數(shù)據(jù)仍在走高。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月6日~7月12日）深圳一手住宅網(wǎng)簽949套，二手住宅過戶2895套，一二手市場成交量齊齊上漲。

不過，以深圳為代表的一些城市的樓市“高溫”，顯然已經(jīng)引發(fā)相關(guān)主管部門的密切關(guān)注，有關(guān)調(diào)控升級的傳聞隨之蔓延。市場各方眼下等待的，只是“靴子”將在何時以何種方式落地。

剛需企盼調(diào)控來降溫

“進(jìn)入7月份后，每天都要盯下市場有沒有什么新政策出來，要不然心里不踏實。”忙于看盤近一個月，想入手一套兩房的剛需族黃蕭說道。

7月11日，銀保監(jiān)會在官網(wǎng)發(fā)布的“答記者問”中警示道：“一些高風(fēng)險影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫?！?/p>

此前4月，深圳各銀行被要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸情況，就與資金或違規(guī)進(jìn)入樓市有關(guān)。

引發(fā)監(jiān)管部門注意的背后是部分城市樓市的火熱。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月，全國100個城市中，新建住宅價格環(huán)比上漲的有77個城市，較上月增加11個，近80%城市的一手房價處于上行區(qū)間。這屬于近年少見的局面。

土拍市場也絲毫未受新冠肺炎疫情影響。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國“賣地”收入最高的50個大中城市土地出讓收入合計達(dá)2.29萬億元，同比上漲17.3%。

以深圳為例，3月初樓市迅速回到了年前的狀態(tài)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。

“樓市似乎是從4月份一下子就火起來的，讓人真是有點措手不及?！鄙钲诋?dāng)?shù)氐亩辔环慨a(chǎn)中介人士言及這輪上漲都有表達(dá)類似觀點。

深圳一家TOP10房企的投拓部門李姓人士形容上半年的工作狀態(tài)是“從失業(yè)邊緣到突然間忙得停不下來”。他告訴第一財經(jīng)記者，“3月份之前，工作基本處于停止?fàn)顟B(tài)。3月下旬之后，就一直忙于在武漢、東莞、杭州等地考察地塊，基本沒怎么休息過?！?/p>

樓市走強(qiáng)，“捂盤惜售”、“喝茶費”、“惡意控盤”等投機(jī)風(fēng)也頻頻冒頭，給樓市調(diào)控加壓。深圳市住建局等相關(guān)機(jī)構(gòu)也通過下架高價房源、約談捂盤惜售內(nèi)定房源、打擊控盤炒作、出臺房地產(chǎn)中介從業(yè)“八不準(zhǔn)”等，步步緊跟，但也未能遏制樓市過熱勢頭。

有在“打新”狂歡中“陪跑”的深圳剛需族們，在接受第一財經(jīng)記者采訪時，都有不同程度提及，“期望樓市調(diào)控政策出臺，給市場適度降溫?！?/p>

調(diào)控加碼信號乍現(xiàn)

7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局，萬科、華潤置地、卓越集團(tuán)等開發(fā)商，以及深圳貝殼找房等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家舉行了座談會。

第一財經(jīng)記者從多方消息源處獲悉，座談會并未涉及實質(zhì)性的樓市調(diào)控政策層面，主要關(guān)注今年上半年深圳樓市運行情況及存在問題、房地產(chǎn)長效機(jī)制方案落實情況等。而發(fā)言者也對政府持續(xù)加大土地供應(yīng)力度、提高深圳的開發(fā)率、降低深圳新增寫字樓供應(yīng)量、加快深圳“商改住”政策的落地實施等提出建議。

盡管倪虹并未發(fā)表任何意見，也未參與討論。但有參加會議的不愿透露姓名人士向第一財經(jīng)記者表示：“整個交流過程，大家都挺坦誠順暢，干貨多?！?/p>

與上級主管部門調(diào)研相伴的是各路調(diào)控傳聞開始在市場間流傳。其中，有涉及深戶購房門檻拔高，需要繳納兩年或五年社保；稅務(wù)局上調(diào)網(wǎng)簽計稅價；重新出臺豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)；非深戶購房者購買商務(wù)公寓也需要繳納一定年限社保等政策。但深圳市住建局隨后回應(yīng)，暫未接到相關(guān)通知，一切以官方公示為準(zhǔn)。

7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作，這也引起不少開發(fā)商警覺。

有關(guān)注到此事的多位深圳本地房企人士向第一財經(jīng)記者表示：“長沙自從2018年打響‘反炒房戰(zhàn)’以來，通過限售、二套限購及征重稅等堵死炒房客路子，堪稱‘房住不炒’的樣板城市。深圳主管部門這個時點前去調(diào)研實在是有些意味深長?！?/p>

雖然深圳調(diào)控收緊的傳聞還未落地，但諸多事件都釋放出明確信號，樓市的“高溫”已引發(fā)監(jiān)管層及市場各方的持續(xù)關(guān)注。

部分城市面臨“敲打”

有些火熱的樓市，在今年上半年已經(jīng)經(jīng)歷了調(diào)控的升級。

日前，樓市偏熱的杭州、東莞、寧波三個城市先后迎來新一輪調(diào)控政策收緊。比如涉調(diào)控內(nèi)容最多的寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，內(nèi)容包括擴(kuò)大限購范圍、加大土地供應(yīng)力度、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管等。這也被視作全國樓市偏熱城市將步入新一輪調(diào)控周期的信號。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)各大城市密集發(fā)布了304次房地產(chǎn)調(diào)控政策，刷新了半年度調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。

從具體內(nèi)容來看，新冠肺炎疫情持續(xù)的二三月，政府通過出臺緩繳土地出讓金、取消限制性規(guī)定等，以緩解房企的經(jīng)營壓力。

待到土拍市場啟動，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的4月，大部分政策內(nèi)容聚焦在人才戶籍新政上。與購房補(bǔ)貼、公積金政策調(diào)整、落戶政策有關(guān)的內(nèi)容，成為“后疫情”時期新政的主要特征。

整體而言，上半年對房地產(chǎn)的政策態(tài)度總體上是紓困而不刺激，著力從需求端來調(diào)控。

以東莞為例，政策以“控房價”為核心，規(guī)定房價限漲幅、限精裝修造價上限，禁捂盤與內(nèi)部轉(zhuǎn)名等。引起最多人關(guān)注的“限價”一條即“首期首次申報銷售價格的，每幢（棟）申報均價應(yīng)不高于前三個月屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房申報均價的10%(含)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意在防止“過熱”，而非徹底收緊。

綜合來看，除了寧波將限購區(qū)域范圍擴(kuò)大外，調(diào)控主要著力增大對新盤單次推貨量、禁止捂盤等，增大市場短期的供應(yīng)量。

相比于2016至2018年上半年的那輪樓市調(diào)控，一邊是最高決策層不斷提及“防控金融風(fēng)險”的重要性；另一邊是除了限購限貸之外，“限售”、“認(rèn)房又認(rèn)貸款記錄”等新的調(diào)控手段的層出不窮。彼時，“一委一行三會”的金融監(jiān)管體系、“資管新規(guī)”等也相繼出臺，以收窄樓市監(jiān)管套利空間。

相較之下，銀保監(jiān)會此次雖有明確指出，部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫；要防止資金空轉(zhuǎn)套利等。但涉及落實“房住不炒”的金融政策層面來看，多是禁止代銷違反房地產(chǎn)融資政策及規(guī)定的信托產(chǎn)品，禁止綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房，禁止表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資等。這些都屬于常規(guī)性的房地產(chǎn)融資政策要求。

與多個城市“跟風(fēng)”式發(fā)布樓市約束性調(diào)控政策相對應(yīng)的是，部分二三線城市樓市成交同比跌幅依舊大于50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉言及新近的市場動向時表示：“樓市行情還存在分化，應(yīng)該不會出現(xiàn)大面積收緊。主要還是希望樓市以穩(wěn)為主，不希望出現(xiàn)明顯上漲和樓市炒作?！?/p>

華東一家中型券商機(jī)構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)分析師也表達(dá)了類似觀點：“當(dāng)前這些階段性調(diào)控政策出臺的關(guān)鍵在防‘炒’字，防止炒房反彈，這也符合一城一策的總體要求?！?/p>

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