??房地產(chǎn)調(diào)控伴隨多城出臺政策之后，調(diào)控政策有升級趨勢。

??7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，深入貫徹黨中央、國務院決策部署，總結房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作。

??韓正強調(diào)，要堅持問題導向，高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。會議重申堅持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，強調(diào)堅持“三穩(wěn)”目標，因城施策，要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??隨著此次會議對下半年房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，近期部分城市對房地產(chǎn)政策的收緊，和金融監(jiān)管進一步嚴控對房企的融資，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的“集結號”正在吹響。

??多城拉響調(diào)控升級警報

??上半年受疫情影響，樓市交易在2月份呈現(xiàn)斷崖式下挫，隨著各大行業(yè)復工復產(chǎn)，樓市政策相對寬松，資金面也較為寬裕，疫情后又加速復蘇，第二季度，市場出現(xiàn)投資、銷售雙活躍，市場回歸上行通道，部分熱門城市甚至出現(xiàn)明顯的“萬人搖”及房價上漲現(xiàn)象。

??下半年“開場”僅一個月左右的時間，樓市的風向標似乎正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。一改此前紓困、扶持等帶來的政策“暖意”，多地密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控，樓市預期轉(zhuǎn)冷。在房地產(chǎn)工作座談會舉行當天的深夜，東莞甚至連夜發(fā)文，加碼樓市調(diào)控。

??據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計，截至8月中旬，全國有11個城市收緊了樓市調(diào)控政策。包括杭州、寧波、深圳、南京、內(nèi)蒙古、?？?、阜陽等十余個地方出臺樓市收緊政策。其中，東莞在1個月內(nèi)連發(fā)兩輪樓市收緊政策。

??多地新政包括升級限購等內(nèi)容。如：海口發(fā)布房地產(chǎn)新政規(guī)定，新建商品房買賣嚴禁滯后網(wǎng)簽；取得預售證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。安徽省阜陽市收緊住房公積金政策，停止向購買第三套及以上住房者發(fā)放公積金貸款；公積金貸款購買二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。寧波限購區(qū)域擴容，由原來的老三區(qū)擴大至市五區(qū)；東莞首次將二手房納入限購范圍；深圳規(guī)定，須在當?shù)芈鋺魸M3年，且繳納3年及以上個稅或社保才能購房。

??除此之外，多地開啟了房地產(chǎn)市場專項整治行動。湖北計劃組織本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構和物業(yè)服務企業(yè)對照整治內(nèi)容認真開展自查自糾，主動查找問題，落實整改措施。

??除此之外，惠州市新一輪的房地產(chǎn)市場專項整治行動也正式開啟。針對檢查中出現(xiàn)的信息公示不規(guī)范，認購書、認購協(xié)議不規(guī)范，以及夸大宣傳等問題要求企業(yè)限期整改。此外，對于檢查過程中發(fā)現(xiàn)普遍存在的電商渠道拓客問題，惠州市住建局相關負責人要求企業(yè)規(guī)范使用中介電商渠道，制定明確的傭金費用支付方案并進行公示，不得額外收取購房者費用，以規(guī)避市場糾紛的出現(xiàn)。

??房企融資再上“緊箍”

??從7月初以來，各地陸續(xù)出臺政策收緊購房資格，從需求端對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控：與此同時，針對房企 （供給端）的融資調(diào)控，與前期的需求端調(diào)控一脈相承。

??中國銀保監(jiān)會主席、中國人民銀行黨委書郭樹清記發(fā)表在《求是》雜志《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》一文中指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄＝鹑诩葷M足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風險。

??今年以來，房地產(chǎn)金融領域保持強監(jiān)管態(tài)勢，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債等融資渠道有所收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點；房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑。

??與此同時，房企債券違約頻現(xiàn)。為了降低杠桿率，防止部分大舉負債房企因為資金鏈斷裂爆發(fā)危機，監(jiān)管層再上“緊箍”。

??市場有傳相關監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”，負債率過高的房企將會削減發(fā)債規(guī)模。所謂“三道紅線”：就是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%、凈負債率大于 100%和現(xiàn)金短債比小于 1 倍。根據(jù)三道紅線的觸線情況，還把企業(yè)分為紅、橙、黃、綠四檔。以上的指標分別對應整體風險、長期風險、短期風險，是對房企融資端的精準調(diào)控。根據(jù)300家房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)看來，若是按照上述來看，只有近三分之一的房企是未觸及紅線。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“由于近期正處于房企半年報發(fā)布的關鍵時期，此類財務指標若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引發(fā)問題，所以這要求相關房企積極重視。注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理。對于一些債務壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。”

??眾所周知，外部融資是房企的生命線，如果再融資遇阻，房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”激進擴張模式有如“無水之魚”，不僅規(guī)模擴張戛然而止，償債風險也會激增。所以嚴躍進還強調(diào)，對于地王等項目需要謹慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規(guī)進入地王項目，后續(xù)拿地方面要防范風險，尤其是熱門地塊方面。

??可以預見的是，在監(jiān)管層頻繁釋放收緊房企融資背景下，市場未來將越發(fā)呈現(xiàn)分化效應。對于觸及紅線房企而言，降低杠桿率，緩解負債情況或?qū)⑹瞧湮磥黻P注重點；而市場更將利好未觸及紅線的高度自律房企。而在嚴峻的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度或?qū)⑦M一步提升。

??也有投資機構人士表示，從融資節(jié)奏上來看，房地產(chǎn)基金的股權融資渠道，或許會在當今的融資環(huán)境下發(fā)揮越來越明顯的作用。

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