??房地產(chǎn)調(diào)控伴隨多城出臺(tái)政策之后，調(diào)控政策有升級(jí)趨勢(shì)。

??7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。

??韓正強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議重申堅(jiān)持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)，因城施策，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??隨著此次會(huì)議對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，近期部分城市對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，和金融監(jiān)管進(jìn)一步嚴(yán)控對(duì)房企的融資，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的“集結(jié)號(hào)”正在吹響。

??多城拉響調(diào)控升級(jí)警報(bào)

??上半年受疫情影響，樓市交易在2月份呈現(xiàn)斷崖式下挫，隨著各大行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市政策相對(duì)寬松，資金面也較為寬裕，疫情后又加速?gòu)?fù)蘇，第二季度，市場(chǎng)出現(xiàn)投資、銷(xiāo)售雙活躍，市場(chǎng)回歸上行通道，部分熱門(mén)城市甚至出現(xiàn)明顯的“萬(wàn)人搖”及房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。

??下半年“開(kāi)場(chǎng)”僅一個(gè)月左右的時(shí)間，樓市的風(fēng)向標(biāo)似乎正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。一改此前紓困、扶持等帶來(lái)的政策“暖意”，多地密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控，樓市預(yù)期轉(zhuǎn)冷。在房地產(chǎn)工作座談會(huì)舉行當(dāng)天的深夜，東莞甚至連夜發(fā)文，加碼樓市調(diào)控。

??據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月中旬，全國(guó)有11個(gè)城市收緊了樓市調(diào)控政策。包括杭州、寧波、深圳、南京、內(nèi)蒙古、海口、阜陽(yáng)等十余個(gè)地方出臺(tái)樓市收緊政策。其中，東莞在1個(gè)月內(nèi)連發(fā)兩輪樓市收緊政策。

??多地新政包括升級(jí)限購(gòu)等內(nèi)容。如：?？诎l(fā)布房地產(chǎn)新政規(guī)定，新建商品房買(mǎi)賣(mài)嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽；取得預(yù)售證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。安徽省阜陽(yáng)市收緊住房公積金政策，停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房者發(fā)放公積金貸款；公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。寧波限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，由原來(lái)的老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)；東莞首次將二手房納入限購(gòu)范圍；深圳規(guī)定，須在當(dāng)?shù)芈鋺魸M3年，且繳納3年及以上個(gè)稅或社保才能購(gòu)房。

??除此之外，多地開(kāi)啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。湖北計(jì)劃組織本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)照整治內(nèi)容認(rèn)真開(kāi)展自查自糾，主動(dòng)查找問(wèn)題，落實(shí)整改措施。

??除此之外，惠州市新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)也正式開(kāi)啟。針對(duì)檢查中出現(xiàn)的信息公示不規(guī)范，認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議不規(guī)范，以及夸大宣傳等問(wèn)題要求企業(yè)限期整改。此外，對(duì)于檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)普遍存在的電商渠道拓客問(wèn)題，惠州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人要求企業(yè)規(guī)范使用中介電商渠道，制定明確的傭金費(fèi)用支付方案并進(jìn)行公示，不得額外收取購(gòu)房者費(fèi)用，以規(guī)避市場(chǎng)糾紛的出現(xiàn)。

??房企融資再上“緊箍”

??從7月初以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)政策收緊購(gòu)房資格，從需求端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控：與此同時(shí)，針對(duì)房企 （供給端）的融資調(diào)控，與前期的需求端調(diào)控一脈相承。

??中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席、中國(guó)人民銀行黨委書(shū)郭樹(shù)清記發(fā)表在《求是》雜志《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》一文中指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。金融既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。

??今年以來(lái)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債等融資渠道有所收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑。

??與此同時(shí)，房企債券違約頻現(xiàn)。為了降低杠桿率，防止部分大舉負(fù)債房企因?yàn)橘Y金鏈斷裂爆發(fā)危機(jī)，監(jiān)管層再上“緊箍”。

??市場(chǎng)有傳相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，負(fù)債率過(guò)高的房企將會(huì)削減發(fā)債規(guī)模。所謂“三道紅線”：就是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于 100%和現(xiàn)金短債比小于 1 倍。根據(jù)三道紅線的觸線情況，還把企業(yè)分為紅、橙、黃、綠四檔。以上的指標(biāo)分別對(duì)應(yīng)整體風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)、短期風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)房企融資端的精準(zhǔn)調(diào)控。根據(jù)300家房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)看來(lái)，若是按照上述來(lái)看，只有近三分之一的房企是未觸及紅線。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“由于近期正處于房企半年報(bào)發(fā)布的關(guān)鍵時(shí)期，此類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引發(fā)問(wèn)題，所以這要求相關(guān)房企積極重視。注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對(duì)高負(fù)債項(xiàng)目的處理。對(duì)于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，甚至有必要積極降價(jià)促銷(xiāo)，以回籠資金?！?/p>

??眾所周知，外部融資是房企的生命線，如果再融資遇阻，房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”激進(jìn)擴(kuò)張模式有如“無(wú)水之魚(yú)”，不僅規(guī)模擴(kuò)張戛然而止，償債風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)激增。所以嚴(yán)躍進(jìn)還強(qiáng)調(diào)，對(duì)于地王等項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎，雖然沒(méi)有特別明確的政策要管控這一領(lǐng)域，但往往金融政策寬松的時(shí)候，各類(lèi)資金會(huì)違規(guī)進(jìn)入地王項(xiàng)目，后續(xù)拿地方面要防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其是熱門(mén)地塊方面。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，在監(jiān)管層頻繁釋放收緊房企融資背景下，市場(chǎng)未來(lái)將越發(fā)呈現(xiàn)分化效應(yīng)。對(duì)于觸及紅線房企而言，降低杠桿率，緩解負(fù)債情況或?qū)⑹瞧湮磥?lái)關(guān)注重點(diǎn)；而市場(chǎng)更將利好未觸及紅線的高度自律房企。而在嚴(yán)峻的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

??也有投資機(jī)構(gòu)人士表示，從融資節(jié)奏上來(lái)看，房地產(chǎn)基金的股權(quán)融資渠道，或許會(huì)在當(dāng)今的融資環(huán)境下發(fā)揮越來(lái)越明顯的作用。

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