廣州樓市現(xiàn)狀:剛需客準(zhǔn)備離場(chǎng),投資客準(zhǔn)備抄底

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-02 22:52

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，請(qǐng)問一下廣州白云區(qū)金沙洲保利江岸花園英倫堡別墅對(duì)比黃埔保利林語山莊別墅，后期哪個(gè)會(huì)更好。謝謝

回答：你好。保利林語山莊別墅潛力要大一些。而保利江岸花園英倫堡景觀更強(qiáng)，12號(hào)線在建，近里橫路站。純投資的話保利林語山莊會(huì)更大一些，但結(jié)合自住，我認(rèn)為前者會(huì)更好一些，畢竟居住舒適也算一種價(jià)值。

提問：【中冶逸璟臺(tái)】復(fù)式怎么樣？有沒有投資價(jià)值，因?yàn)楹⒆釉诳茖W(xué)城上學(xué)，打算住幾年后賣掉的話，從投資角度嶺南山畔二手和這個(gè)樓盤選擇哪個(gè)更好一點(diǎn)？

回答：復(fù)式相對(duì)來說沒有平層的流通性好，不過自住的話，買也無妨。有價(jià)值的，不過需要一定的周期。如果自住，不如選擇嶺南山畔，近地鐵，周圍配套要齊全一些，靠近尖峰嶺公園，生活舒適。

提問：本人是新人首問，前面提問忘了說是新人了，補(bǔ)充前面提問的內(nèi)容：工作地點(diǎn)番禺洛溪，目前住老公單位公寓房，上班交通還算方便。買三房主要考慮10年以后可能自住，但投資傾向更大，還想兼顧孩子上初中。孩子開學(xué)上五年級(jí)，如果買品秀星圖，可以兼顧初中學(xué)位嗎？品秀星翰，品秀星圖，中交藍(lán)色海灣，逸景翠園，怎么選？或者您還可以推薦其他樓盤。可以湊子彈100，350萬以內(nèi)，月供可接受1.5萬以內(nèi)。

回答：你好。

1、品秀星圖有華南師范大學(xué)附屬中小學(xué)，學(xué)位是沒問題的。

2、品秀星翰，22號(hào)線地鐵上蓋，就是位置偏了一點(diǎn)，短期的生活不方便。

3、中交藍(lán)色海灣在南沙客運(yùn)港，景觀還可以，但這邊上班通勤不方便，配套也不是很好，適合中長期投資。

4、逸景翠園，廣州大道南，11號(hào)線在建，逸景路站，周圍配套成熟，生活便利，缺點(diǎn)就是有一定的樓齡了。

如果結(jié)合自住，建議考慮4，其次1

另外可以看下結(jié)合自住：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬科東薈城

黃埔科學(xué)城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園

提問：廣叔您好：上次您建議的東莞投資樓盤，萬象府，保利，這兩個(gè)搶房好難，我們打算去廣州投資，如果從五年純投資看（可以兼顧孩子初中學(xué)區(qū)房），首付400左右，您能否推薦一下？

回答：你好?？蓞⒖迹豪宵S埔：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬科東薈城，黃埔科學(xué)城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。

提問：你好廣叔，廣州萬博華南碧桂園咋樣？什么價(jià)格比較合理？購入和出手時(shí)機(jī)如何？

回答：你好，碧桂園的優(yōu)勢(shì)是：大社區(qū)、離萬博近、物業(yè)好，劣勢(shì)是社區(qū)太大如果投資的話，首選最靠近萬博的翠山藍(lán)天苑

提問：你好廣叔，想請(qǐng)您指點(diǎn)一下。我名下現(xiàn)有福田中心區(qū)三房住宅一套（出租）及福榮路看海四房住宅一套（自住），均有貸款且學(xué)位一般。我先生名下暫無房，孩子3歲，我們打算辦離婚入手一套福田保稅區(qū)帶福外南雙學(xué)位的一套小一房，因?yàn)槭切聦W(xué)校，現(xiàn)在這個(gè)學(xué)位如何也還不是很明確，如果計(jì)劃換一套學(xué)位更好且升值空間更好的房產(chǎn)，需要怎么操作及讓自己的房產(chǎn)投資更加優(yōu)化？中心區(qū)這套暫不打算出售，是否可以賣掉福榮路這套在香蜜湖或南山置換一套更好的？有哪些最好不超1200的樓盤推薦，急待您的指點(diǎn)，謝謝！

回答：你好，福榮路適合自住，但是學(xué)位一般，可以考慮出手置換。南山1200這個(gè)價(jià)位優(yōu)先考慮南二外、南外高新對(duì)應(yīng)的小區(qū)。太古城、后海公館、海境界、諾德、南海玫瑰可以關(guān)注。總價(jià)1200以上福田首選香蜜湖，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤還是要根據(jù)你的情況來定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯(cuò)，總價(jià)1200可以夠得著。

提問：廣叔好，坐標(biāo)東莞石碣，三口之家，想改善住房，不知買哪好？東莞城區(qū)3萬/方，太貴！江龍橋旁，金眾江悅府，復(fù)式，房型不錯(cuò)，位置好像偏了些。石灣龍灣天元，毛坯，均價(jià)1.2W，紅海大橋開通后，離石碣還算近！石碣鎮(zhèn)內(nèi)，價(jià)格約在1.8W左右，利豐華府，中洲里程，卓越彌敦道，哪個(gè)好些？不知道要怎么買好！深圳出臺(tái)政策，東莞房?jī)r(jià)是不是又要漲了？有一房貸，現(xiàn)金100W，想買120平左右，請(qǐng)指點(diǎn)！謝謝！

回答：你好，金眾江悅府位置有點(diǎn)偏了，然后復(fù)式的房型，一般不怎么推薦，長期改善居住，體驗(yàn)不太好。石碣鎮(zhèn)內(nèi)，相對(duì)更推薦卓越彌敦道，長期升值潛力更好些。深圳出臺(tái)政策，對(duì)東莞是利好，但是不一定又漲，如果東莞再漲，又會(huì)出一系列措施，到時(shí)候降溫之后入手也不晚。所以先別著急入手，改善本來不能太急。多觀望下，多看幾套。

提問：你好廣叔，在龍崗北通道瓏禧雅園有套房子157平，前幾年買的。現(xiàn)在想賣了置換到寶中來，老高廣叔有什么好的建議嗎？謝謝。

回答：你好。瓏禧雅苑是15年炒房客高評(píng)高貸的重災(zāi)區(qū)，以為深圳能像上海一樣由市區(qū)向周邊擴(kuò)散，但是沒想到深圳發(fā)展一路向西。東邊也能發(fā)展，但是周期要多久，是個(gè)未知數(shù)。想要短期內(nèi)有確定收益，建議置換到西部，寶中，碧海，沙井，光明都是不錯(cuò)的板塊。

提問：您好廣叔，我博士畢業(yè)后在武漢工作，首套和二套都用在武漢了，短期手上的資金不夠買深圳。趁人才落戶的口子還在，想先提前在深圳落戶。請(qǐng)問落戶不買房能掛靠多久呢？落戶后就要開始交社保嗎？感謝～

回答：你好，落戶掛靠目前主流有三種--派出所、集體戶、家庭戶。以上三種不買房都可以一直掛靠，我們這落戶長期不買房的，我一般會(huì)讓掛集體戶，因?yàn)榧w戶首頁我們可以隨時(shí)開出來，不會(huì)那么方便。但是行業(yè)內(nèi)集體戶和家庭戶掛靠一般都是按年收費(fèi)的，這點(diǎn)選擇服務(wù)商的時(shí)候就要問清楚，我們這都是免費(fèi)的。除非應(yīng)屆畢業(yè)生和留學(xué)生落戶有綠色通道，否則走人才引進(jìn)，社保是必要的條件。

提問：你好廣叔，想買600-700之間的，看了龍華的三房?jī)尚l(wèi)，最終還是決定在南山入手。漢京確悅61.68的小三房，次臥出陽臺(tái)，滿五唯一朝南，但是陽臺(tái)對(duì)著月亮灣大道感覺會(huì)很吵，比較想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房，現(xiàn)在好像沒有放盤的，你覺得這個(gè)價(jià)位可以年前入手漢京61平的，還是等等中海陽光玫瑰69呢？

回答：你好，如果是單價(jià)差不多的話，打算純投資就買漢京確悅。雖然那邊有貨柜車噪音的問題，但是深圳這種昂貴的城市，居住功能高于一切，三房秒殺兩房。如果只是打算自住，那就要考慮對(duì)噪音的接受度，雖然一直有傳月亮灣大道會(huì)改造，貨柜車改走地下通道，但是實(shí)際要操作難度非常高，只能是遠(yuǎn)期目標(biāo)。

提問：你好廣叔，我有套前海港灣花園3房單位，不知道有沒有必要賣了置換一套更好一點(diǎn)的，大師兄有什么看法嗎？

回答：你好，深物業(yè)前海港灣花園，前海僅次于諾德假日的第二妖盤，小三房又是上漲最快的單位。我要是你，只顧著數(shù)鈔票了，哪還有時(shí)間來想什么置換。賣了前海港灣的三房，你還準(zhǔn)備置換哪個(gè)更好的產(chǎn)品呢？?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)，繼續(xù)持有即可。

提問：廣叔你好，廣叔覺得南山實(shí)驗(yàn)?zāi)虾Ｖ袑W(xué)的房子怎么樣？能幫忙說一下雷圳碧榕灣的兩房是否可以兼顧學(xué)位和保值升值嗎？謝謝~

回答：你好，有諾德神盤在前方打頭陣，不斷突破天花板，一眾實(shí)驗(yàn)學(xué)位盤在后面追著趕，沒有問題的。以前總覺得南海，學(xué)府差點(diǎn)意思，可是不差意思的都高不可攀了，其他沒有出成績(jī)的也不便宜了，看來看去，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)還不賴。

提問：廣叔你好，我想兼顧升值，目前手里有1200w左右，請(qǐng)問一下廣叔覺得科技園的陽光粵海和蛇口東帝海景哪一個(gè)更好？

回答：你好，陽光粵海，雙學(xué)位，2019年次新房。東帝海景，南二外海岸 + 深圳灣，2000年房，外墻做過翻新?？雌饋韺W(xué)校挺好，實(shí)際上是錯(cuò)配，因?yàn)閯傂枞后w + 貴族學(xué)校。學(xué)位可能變化，因?yàn)橐?guī)劃的是南二外海岸九年制。對(duì)比學(xué)位，深圳灣的成績(jī)尚未得到驗(yàn)證，今年將迎來首屆中考；學(xué)府穩(wěn)定在2梯隊(duì)，南二外接管后應(yīng)有提升空間。兩者比較，學(xué)府更穩(wěn)妥。對(duì)比戶型，陽光粵海的95平三房一衛(wèi)得房率低了點(diǎn)，戶型不方正。這兩個(gè)在升值方面都不算好選擇，如果一定要選一個(gè)，陽光粵海。

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