透市|物業(yè)公司加碼市場(chǎng)化拓展規(guī)模之爭(zhēng)與整合之痛并行

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-02 10:40

8月28日，萬(wàn)科（000002.SZ）舉行2020年中期業(yè)績(jī)線上推介會(huì)。會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官王海武透露，“萬(wàn)科的CS社區(qū)空間從2015年開始市場(chǎng)化拓展，目前非萬(wàn)盤和萬(wàn)盤的業(yè)務(wù)比例達(dá)到1：1，未來(lái)萬(wàn)科物業(yè)仍會(huì)持續(xù)增強(qiáng)其市場(chǎng)化的能力”。

一時(shí)之間，物業(yè)公司的市場(chǎng)化發(fā)展，再次成為行業(yè)的熱點(diǎn)話題。由于物業(yè)公司多從地產(chǎn)公司中分拆出來(lái)，其業(yè)務(wù)的附屬性較強(qiáng)，市場(chǎng)化發(fā)展更是屢遭資本市場(chǎng)質(zhì)疑。

市場(chǎng)化拓展?jié)u成趨勢(shì) 規(guī)模與質(zhì)量有待平衡

截至8月31日，A+H股共有29家上市物業(yè)公司。其中，彩生活、中奧到家、南都物業(yè)、新大正等市場(chǎng)化程度較高，在管面積基本通過(guò)市場(chǎng)化方式獲取。在剩余的20多家物業(yè)公司中，有15家公布了在管面積中來(lái)自關(guān)聯(lián)方與第三方的詳細(xì)數(shù)據(jù)，而10家則進(jìn)一步公布了物業(yè)服務(wù)營(yíng)收中來(lái)自關(guān)聯(lián)方及第三方的營(yíng)收數(shù)據(jù)。

在管面積增速方面，公布相關(guān)數(shù)據(jù)的物業(yè)公司均實(shí)現(xiàn)了在管面積的穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中，來(lái)自第三方的在管面積增速普遍領(lǐng)先來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積增速。鑫苑服務(wù)、新城悅服務(wù)來(lái)自第三方的在管面積增速均超過(guò)100%，第三方在管面積增速領(lǐng)先關(guān)聯(lián)方在管面積增速50%以上的有雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等7家物業(yè)公司。

來(lái)源：各物業(yè)公司2020半年報(bào)

物業(yè)服務(wù)營(yíng)收方面，公布相關(guān)數(shù)據(jù)的物業(yè)公司也都實(shí)現(xiàn)了一定程度的增長(zhǎng)。其中，弘陽(yáng)服務(wù)、燁星集團(tuán)因?yàn)樽陨硪?guī)模較小、基數(shù)有限等原因，第三方物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速超過(guò)100%。頭部物業(yè)公司中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)第三方物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速均超過(guò)50%。所有已公布數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中來(lái)自第三方物業(yè)服務(wù)的營(yíng)收增速均超過(guò)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速。

來(lái)源：各物業(yè)公司2020半年報(bào)

具體到各物業(yè)公司來(lái)自第三方的在管面積及物業(yè)服務(wù)營(yíng)收，已公布數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中，60%的物業(yè)公司來(lái)自第三方的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速超過(guò)來(lái)自第三方的在管面積增速，保利物業(yè)等3家公司來(lái)自第三方的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速領(lǐng)先來(lái)自第三方的在管面積增速50%以上。但是，也有40%的物業(yè)公司第三方物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速小于在管面積增速。

來(lái)源：各物業(yè)公司2020半年報(bào)

上述數(shù)據(jù)顯示，在上市物業(yè)公司中，市場(chǎng)化發(fā)展正變得愈發(fā)重要。各物業(yè)公司來(lái)自第三方的在管面積及來(lái)自第三方的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收基本都領(lǐng)先于來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積及物業(yè)服務(wù)營(yíng)收，且兩者間的差值也極為明顯。

然而，在推進(jìn)市場(chǎng)化發(fā)展的過(guò)程中，部分物業(yè)公司并未實(shí)現(xiàn)面積與營(yíng)收的同步增長(zhǎng)。包括藍(lán)光嘉寶在內(nèi)的幾家物業(yè)公司，其第三方在管面積快速增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速卻較為滯后。這也表明部分公司通過(guò)市場(chǎng)化新接管項(xiàng)目對(duì)整體營(yíng)收貢獻(xiàn)有限，其市場(chǎng)化拓展質(zhì)量并不高。換句話說(shuō)，通過(guò)市場(chǎng)化拓展主要實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的增長(zhǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈后期整合仍是難點(diǎn)

對(duì)于物業(yè)公司而言，降低關(guān)聯(lián)方依賴、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化發(fā)展的主要方式包括單項(xiàng)目拓展及收并購(gòu)兩種。其中，中大型物業(yè)公司往往選擇收并購(gòu)及市場(chǎng)化拓展并行，中小型物業(yè)公司多選擇單項(xiàng)目拓展。不可否認(rèn)，很多物業(yè)公司都將市場(chǎng)化拓展作為規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑之一，并持續(xù)發(fā)力。

早在2015年，萬(wàn)科物業(yè)即宣布啟動(dòng)市場(chǎng)化發(fā)展。此后，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)積極參與各地招投標(biāo)、收購(gòu)相關(guān)物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)了自身規(guī)模的快速擴(kuò)張。

2015年底，龍湖智慧服務(wù)也低調(diào)開啟了市場(chǎng)化發(fā)展，通過(guò)獲取項(xiàng)目、與中小開發(fā)商合作、收購(gòu)相關(guān)物業(yè)公司等方式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。經(jīng)過(guò)2017年、2018年的加速發(fā)展，截至目前，龍湖智慧服務(wù)的合約管理面積已超過(guò)4億平方米。

翻閱世茂服務(wù)的招股說(shuō)明書，截至2019年12月31日，其共有11149 名全職雇員，其中市場(chǎng)拓展人員達(dá)462名，占比達(dá)4.2%。

在對(duì)外發(fā)展、市場(chǎng)拓展方面，無(wú)論是人員配備還是對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注，亦或是人員的培訓(xùn)及相關(guān)制度流程，物業(yè)公司都投入了相當(dāng)大的精力。以深圳不久前發(fā)布河道管養(yǎng)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)吸引了7家物業(yè)公司投標(biāo)，最終金地物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)各下一城。

實(shí)際上，市場(chǎng)化拓展的難點(diǎn)在于后期整合?？v觀整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，各物業(yè)公司似乎尚未做好迎接市場(chǎng)化的準(zhǔn)備。與面積快速擴(kuò)張相對(duì)應(yīng)的，是各物業(yè)公司的退出面積也在快速增加，包括時(shí)代鄰里、永升生活服務(wù)、彩生活等在內(nèi)的物業(yè)公司其退出面積均有不同程度的增長(zhǎng)。同時(shí)，在物業(yè)服務(wù)體系的適配、增值服務(wù)體系的復(fù)制推廣方面，物業(yè)公司也遭遇了諸多的困難。

從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)來(lái)看，物業(yè)公司的后期整合并不順利。由于高端、中端、低端業(yè)主訴求各不相同，物業(yè)公司向下、向上兼容均面臨挑戰(zhàn)。

以萬(wàn)科物業(yè)為例，2020年其被合肥某項(xiàng)目解聘，價(jià)格便是重要因素之一。據(jù)了解，萬(wàn)科物業(yè)接管該項(xiàng)目后，其物業(yè)費(fèi)價(jià)格接近翻倍。而從事中低端項(xiàng)目管理的物業(yè)公司，往往也無(wú)法理解高端業(yè)主的訴求，盲目擴(kuò)張的結(jié)果只能導(dǎo)致功虧一簣。以萬(wàn)科物業(yè)HSQ高端體系認(rèn)證與雙管家為例，某物業(yè)公司直接理解為配置兩個(gè)管家，并未理解萬(wàn)科物業(yè)業(yè)務(wù)管家與健康管家背后的整體邏輯。

增值服務(wù)方面，受地域、公司特質(zhì)等影響，增值服務(wù)模式嫁接遭遇失敗。以藍(lán)光嘉寶服務(wù)為例，其生活家服務(wù)體系在長(zhǎng)三角地區(qū)的推廣并不順利。

作為藍(lán)光嘉寶服務(wù)引以為豪的增值服務(wù)產(chǎn)品，生活家服務(wù)體系在四川特別是成都取得了較大的成功。但在并購(gòu)整合長(zhǎng)三角地區(qū)的物業(yè)公司后，生活家服務(wù)體系卻難以推行，給藍(lán)光嘉寶服務(wù)帶來(lái)很多壓力。盡管上半年疫情給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但藍(lán)光嘉寶服務(wù)的生活服務(wù)營(yíng)收卻出現(xiàn)同比下降。值得注意的是，資本市場(chǎng)難以給出高估值的背后，或許就有對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)生活家服務(wù)體系持續(xù)運(yùn)行與復(fù)制推廣的擔(dān)憂。

業(yè)態(tài)方面，隨著物業(yè)公司管理業(yè)態(tài)越發(fā)豐富，且各業(yè)態(tài)間的管理與運(yùn)營(yíng)邏輯差異越來(lái)越大，盲目進(jìn)入也會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)整合的煩惱。

以住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)為例，住宅物業(yè)以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常管理。雖然住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)相對(duì)較低，但通過(guò)技術(shù)手段帶來(lái)的效率提升以及降本增效，同時(shí)結(jié)合物業(yè)公司開展的增值服務(wù)，頭部物業(yè)公司在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域往往有不錯(cuò)的盈利表現(xiàn)。

但非住宅物業(yè)方面，不同于以業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的住宅物業(yè)，物業(yè)公司往往面對(duì)著單一大業(yè)主。業(yè)態(tài)不同，物業(yè)公司面臨的生存邏輯亦不同。以卓越商企為例，在2017-2019年，其來(lái)自卓越集團(tuán)的物業(yè)服務(wù)毛利率分別為31.59%、33.96%、35.23%，來(lái)自獨(dú)立第三方的物業(yè)服務(wù)毛利率分別為14.47%、9.86%、12.38%，遠(yuǎn)低于來(lái)自關(guān)聯(lián)方的毛利率，這表明其在市場(chǎng)化發(fā)展過(guò)程中或?qū)⑼ㄟ^(guò)降低價(jià)格以獲取項(xiàng)目。

與此同時(shí)，在非住宅物業(yè)管理過(guò)程中，作為單一業(yè)主的甲方往往可以通過(guò)嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同規(guī)定、保證金等進(jìn)行約束，物業(yè)公司操作空間極為有限。隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，非住宅物業(yè)低利潤(rùn)率將逐漸成為常態(tài)，物業(yè)公司的利潤(rùn)率將逐漸向五大行看齊。在2019年，五大行中利潤(rùn)率最高的為世邦魏理仕，凈利率為5.40%。

隨著外部環(huán)境的改變，物業(yè)公司的市場(chǎng)化發(fā)展正逐漸步入深水區(qū)，以往低價(jià)搶占市場(chǎng)、后續(xù)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的發(fā)展方式也面臨挑戰(zhàn)。對(duì)于物業(yè)公司而言，后續(xù)市場(chǎng)化發(fā)展面臨的局面將愈發(fā)嚴(yán)峻。

不過(guò)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)往往并存。對(duì)于那些擁有精細(xì)化數(shù)據(jù)測(cè)算、服務(wù)與質(zhì)量監(jiān)控的物業(yè)公司，將有望脫穎而出，成為后疫情時(shí)代的領(lǐng)跑者。對(duì)于頭部物業(yè)公司而言，通過(guò)擁抱科技與數(shù)據(jù)，將有望實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模與營(yíng)收的穩(wěn)步增長(zhǎng)，并逐步將市占率提升至國(guó)外同行的水平。