透市|“租購并舉”持續(xù)發(fā)力金融端金融創(chuàng)新與風險防范并重

來源：智能家居時間：2020-12-31 17:04

12月21日，據(jù)深交所披露，佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司2020年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券已獲深交所通過。其中，債券類別為私募，擬發(fā)行金額30億元，發(fā)行人為佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司。

據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，僅2020年，就有佳兆業(yè)、迪馬股份、龍光控股、榮盛發(fā)展、禹洲、陽光城、大華集團、祥生地產(chǎn)、華發(fā)股份、中海、華潤置地、寶龍、首創(chuàng)集團、時代控股、龍湖集團、萬科集團等16家房企參與發(fā)行住房租賃專項公司債券。

自“租購并舉”提出后，住房租賃市場在金融創(chuàng)新方面的探索并未止步，尤其是住房租賃專項公司債券，已升級為房企參與住房租賃市場的重要融資渠道。不難發(fā)現(xiàn)，自2016年6月國務院出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，住房租賃市場在金融支持方面已經(jīng)取得明顯成效。一方面，充分利用社會資金，拓寬企業(yè)融資渠道；另一方面，根據(jù)實際情況，進行金融創(chuàng)新，支持住房租賃發(fā)展。

金融創(chuàng)新破局融資渠道仍需拓寬

受制于住房租賃市場的商業(yè)模式，住房租賃企業(yè)不論采用輕資產(chǎn)模式還是重資產(chǎn)模式，在獲取房源時都需要支付大量現(xiàn)金，再加上裝修改造支出，初期的現(xiàn)金流出較大，此后通過獲取租金的方式逐步收回成本。顯然，住房租賃企業(yè)的現(xiàn)金流出和流入周期并不匹配，如果無法打通融資渠道，其規(guī)模擴張將會非常緩慢。

基于此，早在2016年6月，國務院就出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》）?！兑庖姟访鞔_指出向住房租賃企業(yè)提供金融支持，即支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

一年之后的2017年7月，住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。該文件提出，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。隨后的2018年4月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），旨在推進住房租賃資產(chǎn)證券化。

政策之下，住房租賃市場在金融支持方面的探索也進入井噴時期，“類REITs”、“CMBS”、“ABS”、“ABN”、“住房租賃專項公司債券”等產(chǎn)品橫空出世。

以類REITs融資為例。2017年10月23日，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃（下稱“保利租賃住房類REITs”）獲批；2017年11月3日，新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃（下稱“新派公寓類REITs”）在深交所發(fā)行；2017年12月26日，旭輝領寓類REITs獲得上交所審批通過；2018年2月2日，中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃（下稱“碧桂園租賃住房類REITs”）獲批。

類REITs繁榮的背后，是住房租賃市場從頂層設計方面獲得了政策紅利，與之相對應，金融監(jiān)管機構也給予了政策支持，最終導致類REITs產(chǎn)品無論從發(fā)行速度、審批備案效率等等都非?？?。不過，公募REITs所需要的發(fā)行環(huán)境仍然沒有實質(zhì)改變。

直到今年4月30日，我國基礎設施公募REITs正式破冰。遺憾的是，此次試點并不包含住宅及商業(yè)地產(chǎn)。一些業(yè)內(nèi)人士則認為，后續(xù)住房租賃的發(fā)展主要通過租賃用地，從而在土地端降低成本，提升資產(chǎn)回報率。這意味著長租公寓可能會在后續(xù)被納入公募REITs的試點范圍。

此外，在2017年1月，魔方公寓發(fā)行了公寓行業(yè)內(nèi)的首單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃。同一年，分散式長租公寓運營商——自如也發(fā)行了租房市場消費分期類的ABS。2017年12月4日，招商局集團與中國建設銀行聯(lián)手，共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”。2018年2月13日，以招商局蛇口為發(fā)行人的“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃”（CMBS）在深交所成功發(fā)行。

與類REITs相似，上述金融產(chǎn)品的創(chuàng)新無不是政策產(chǎn)物，只是這類金融產(chǎn)品很難形成持續(xù)性融資，對于住房租賃企業(yè)而言只能解一時之渴。

值得關注的是，相比上述金融產(chǎn)品，住房租賃專項公司債券更受房企青睞。在2017年12月28日，由重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券獲得中國證監(jiān)會核準，標志著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地。

據(jù)悉，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司住房租賃專項公司債券發(fā)行總規(guī)模不超過50億元，期限不超過15年，主體和債項評級均為AAA，分期發(fā)行，募集資金將主要用于發(fā)行人上海、南京等一二線城市的公寓項目建設。

由于龍湖旗下的冠寓多為輕資產(chǎn)項目，難以通過類REITs融資。不過，龍湖發(fā)行的住房租賃公司債期限比較長，不超過15年(含15年)；而償債方式對募投項目的收益方面無硬性要求，償債資金將主要來源于龍湖地產(chǎn)拓展日常經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。顯然，這些優(yōu)勢對于進入住房租賃領域的房企更具吸引力。

伴隨十四五時期“租購并舉”逐步落實，住房租賃市場將成為我國房地產(chǎn)市場不可或缺的一部分。而與住房租賃市場相關的金融支持仍會持續(xù)落地，住房租賃企業(yè)需根據(jù)自身情況彌補融資缺口，持續(xù)保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

監(jiān)管升級防范住房租賃金融風險

不容忽視的是，在金融創(chuàng)新穩(wěn)步推進的同時，一些潛在的金融風險也隨之暴露。

進入2020年，疊加新冠肺炎疫情影響，住房租賃市場出現(xiàn)了多起跑路事件，其中由租金貸引發(fā)的資金鏈問題也備受外界關注。

目前，國內(nèi)的住房租賃企業(yè)主要分四類，以龍湖冠寓、萬科泊寓為代表的開發(fā)商類；以華住、如家為代表的酒店類；以鏈家自如、我愛我家相寓為代表的房地產(chǎn)中介類；以新派公寓、魔方公寓等為代表的創(chuàng)業(yè)類。

具體到租金貸問題，不少創(chuàng)業(yè)類的住房租賃企業(yè)由于缺少資金方支持且短期內(nèi)難以實現(xiàn)盈利，只能通過銀行的租金貸獲得融資。租金貸涉及住房租賃企業(yè)、銀行、租客等，通常是租客在與住房租賃企業(yè)簽訂租房合同時，與該企業(yè)合作的金融機構簽訂貸款合同，一般由該金融機構替租戶支付全年的租金，然后租客向金融機構還清房租貸款，相應的貸款利息一般由住房租賃企業(yè)承擔。

實際上，租金貸發(fā)放的周期與租客繳納租金的周期并不匹配，不少銀行多是一次性將租金貸轉給住房租賃企業(yè)，通過期限錯配形成了資金池，推高了住房租賃企業(yè)的杠桿率。一旦住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，整個鏈條將難以正常運轉。例如，蛋殼公寓與微眾銀行。

其實，早在2019年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門就印發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》）。《意見》就提出了防范住房租賃金融風險，對住房租金貸款業(yè)務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。

今年9月7日，住建部發(fā)布了關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）。《征求意見稿》明確提出，支持金融機構對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務，

與此同時，《征求意見稿》對“租金貸”亦做出相關規(guī)定，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

而杭州、深圳、成都、重慶、深圳等城市更是陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知，直指住房租賃企業(yè)跑路事件。以重慶為例，通知要求“凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶管理。住房租賃企業(yè)與承租人和承辦銀行簽訂的住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議中約定的租賃合同期滿后，資金監(jiān)管自動解除。對違反通知規(guī)定的住房租賃企業(yè)，由住房和城鄉(xiāng)建設部門會同金融監(jiān)管等相關管理部門采取約談告誡、發(fā)布風險提示、納入銀行黑名單等措施處理”。

可以預見，在大力支持住房租賃市場發(fā)展的同時，相應的金融監(jiān)管也必不可少。而監(jiān)管趨嚴，則有助于防范住房租賃市場的金融風險，進而促進整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

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