中介兜售安置房：售價僅為周邊1/2、有人拉整一箱現(xiàn)金來買

來源：智能家居時間：2020-09-02 07:30

8月中旬，一名房產(chǎn)中介聯(lián)系林楓(化名)，聲稱正在代理銷售北京的安置房，售價遠低于周邊商品房，以東四環(huán)地鐵旁某安置房小區(qū)為例，其售價只有3.2萬元/平方米。林楓稱，他在這家中介公司的辦公地點看到，當天前來咨詢的客戶很多，有人甚至用拉桿箱裝了一箱現(xiàn)金來買房。

官悅欣園安置房。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

早在2019年，中新經(jīng)緯記者就接到一則陌生電話，對方也在推銷這類安置房，價格誘人。近日，在這名中介的帶領下，記者實地探訪了所推介的房源，并得知一些交易內幕。業(yè)內人士提醒，中介的報價雖然遠低于周邊房價，卻暗藏不小的交易風險。

報價為周邊房源1/2 不能貸款、暫無房本

房產(chǎn)中介鐵軒(化名)向林楓推薦的房源，是位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)附近的石門新居，這是一個正在陸續(xù)交付的安置房小區(qū)。按照中介的說法，該小區(qū)屬于二類經(jīng)濟適用房，轉成商品住房，需要交納3%的土地出讓金。

石門新居安置房小區(qū)。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

石門新居緊鄰地鐵7號線百子灣站與東四環(huán)路，交通較為便利，距離國貿(mào)CBD不足5公里。優(yōu)越的區(qū)域位置和生活配套，讓這里的房價高企，根據(jù)房產(chǎn)交易平臺的數(shù)據(jù)顯示，周邊二手住宅的售價基本都在6萬元/平方米以上，個別豪宅項目能到9-11萬元/平方米。

林楓對中新經(jīng)緯客戶端稱，中介推薦的房源中，最早的一批將在9月交付，售價僅為3.2萬元/平方米，為周邊房源的1/2。由于屬于私下交易，這種房源不能進行銀行貸款，鐵軒最初要求他全款支付，后來又稱，至少先支付總房款的60%，剩余部分等房產(chǎn)過戶再交齊。以林楓看中的約83平方米二居室計算，他需要一次性支付140余萬元的首付款。

售價遠低于周邊二手房掛牌價，雖然讓人頗為心動，但不免會產(chǎn)生擔憂，林楓說：“按理說，回遷安置房應該管理得很嚴格，指標不會被隨便轉賣，中介公司怎么就能拿到指標？”鐵軒向他解釋，有的拆遷戶可能是不想要房、選擇要補償款，或者去世了，有的是企業(yè)給員工的安置房，員工離職了，這種空余出來的名額，就可以私下進行操作，轉給其他人。

鐵軒稱，他們已經(jīng)順利完成很多筆交易，除了石門新居，還有其他區(qū)域的房源可以挑選。林楓去過這家中介公司的辦公地點，他看到，當天前來咨詢的客戶很多，擠滿了整個屋子，有人甚至用拉桿箱裝了一箱現(xiàn)金來買房，場面十分夸張。

中新經(jīng)緯客戶端近日以買房人的身份聯(lián)系了鐵軒。他表示，購買安置房需要滿足很多限制條件，比如擁有5年北京社?；蛘邆€稅、工作單位性質、政審、個人信用等，滿足這些之后再根據(jù)個人需要進行房源匹配。他也稱，這種房源的數(shù)量并不多，“7月份我們共簽了20多個，一個業(yè)務員也就幾個?！?/p>

早在2019年10月，就有另一家不知名房產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人張震(化名)，向中新經(jīng)緯記者推銷過北京的安置房，包括東四環(huán)附近的石門新居、官悅欣園，也有成壽寺、陶然亭、園博園等區(qū)域的房源。張震稱，他所在的經(jīng)紀公司專門從事安置房、小產(chǎn)權房交易，成交情況一直不錯，有的低價房源剛一推出就會被客戶搶走。

私下交易流程復雜產(chǎn)證問題引擔憂

近日，在張震的帶領下，中新經(jīng)緯記者實地走訪了石門新居等小區(qū)。

石門新居的交付工作接近尾聲，很多居民與租戶已經(jīng)入住，一些新交付不久的房源正在進行室內裝修，不時有身著制服的房產(chǎn)經(jīng)紀人進出，但基本是帶領租客尋找出租房源。而張震這類經(jīng)紀人則身著便服，帶著買房客戶來選房。

石門新居在售房源。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

張震推薦的房源都交付完成，購房時需要與業(yè)主簽署合同，售價也明顯高于仍在修建中的房源。該小區(qū)一套約83平方米的兩居室正在出售，售價為4.5萬元/平方米。張震稱，業(yè)主一共分到6套房，因為疫情的原因，生意上的資金周轉出了點問題，又不想找親戚朋友借錢，這才想賣出去一套。對比同樣戶型的另一套房源，由于業(yè)主不著急用錢，報價達到5萬元/平方米，且議價空間不大。

對于已交付房源的售價為什么會明顯高于未交付的，張震稱，推薦購買未交付房源的中介公司不靠譜，他們手中并沒有房源，而是等拿到購房者的房款后再去尋找房源，如果這批次沒有找到，就會讓客戶等下一批次。

與林楓遇到的情況一樣，張震推薦的房源暫時都沒有不動產(chǎn)權證書，不能進行貸款，客戶需要支付總房款80%的首付。對于不動產(chǎn)證的辦理時間，張震出示的業(yè)主與開發(fā)商簽署的協(xié)議顯示，開發(fā)商承諾房屋交付后三年內取得不動產(chǎn)權證書。

“安置房小區(qū)的房產(chǎn)證辦理周期很長，也是防止拆遷戶們拋售套利。一般來說，沒證的時候出售房源，業(yè)主賣價就低，有證了，價格就會跟周邊差不多，怎么也得6萬元/平方米以上?！睆堈鹫f，客戶這個時候入手，很劃算。

按照鐵軒、張震的說法，購買這類安置房的程序較為繁瑣。對于還沒有交付的房源，購房人要先與中介公司簽署買賣合同，并支付購房款，由中介公司去辦理安置房手續(xù)，打通各個環(huán)節(jié)后，購房人與開發(fā)商簽署相關合同，再拿著相關材料等待辦理二類經(jīng)適房性質的不動產(chǎn)證；已交付的房源，由購房人與業(yè)主先私下簽署相關購房協(xié)議，支付購房款，等到業(yè)主拿到二類經(jīng)適房性質的不動產(chǎn)證后，購房人再補繳3%的土地出讓金及其他稅費，房源最終過戶至購房人名下。

將巨額資金先交給中介公司、再由他們找房源的做法，讓林楓有點難以接受。最令他擔心的是，等房源交付后，至少還要再等將近一年的時間才能拿到不動產(chǎn)權證書。他說：“我很擔心錢交了，不動產(chǎn)證卻下不來，或者下了有瑕疵的證，影響以后交易，就竹籃打水了。”

經(jīng)紀人張震發(fā)來的業(yè)主與購房人簽署的相關協(xié)議。受訪者供圖

對于已交付的房源，中新經(jīng)緯記者提出把房款打給業(yè)主也不放心。張震稱，為了保證資金安全、防止業(yè)主毀約，他們會讓客戶與購房者簽署十幾份協(xié)議，“比如，業(yè)主與客戶會簽署強制執(zhí)行協(xié)議，等到過戶的時候，業(yè)主找不到或者不配合，就申請強制過戶。如果房子上漲了，業(yè)主想毀約，就按照房款的2倍賠償。還不放心的話，簽署合同的時候，客戶可以帶著律師過去，讓律師審議下協(xié)議內容。”

無證交易暗藏風險專家不建議購買

針對無證安置房的交易，中新經(jīng)緯客戶端以購房人的身份咨詢了朝陽區(qū)房管局相關部門，工作人員稱，安置房不能夠進行私下交易，也沒有聽過通過拆遷更名能拿到安置房資格，不要輕信中介公司的說辭。

朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心的工作人員則稱，北京的經(jīng)適房種類很多，購房者需要搞明白購入的是哪一種，以免在稅費繳納、交易出售時出現(xiàn)問題。

合碩機構首席分析師郭毅指出，購房者與業(yè)主私下簽署的購房合同是無效的，由于過戶交易時間周期較長，如果房價在未來出現(xiàn)明顯上漲，業(yè)主可能會主動毀約，選擇要房子而不是當初的購房款。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，不建議購買這種交易時間過長、甚至存在灰色交易的房子，潛在風險過大，很容易錢、房兩失。

在石門新居小區(qū)走訪時，中新經(jīng)緯客戶端隨機詢問了幾位居民。他們均稱，聽說過有人在出售安置房，但沒有親眼看到過，而且現(xiàn)在他們都沒有拿到不動產(chǎn)證，也賣不上價格。一位居民得知有人以4.5萬元/平方米的價格出售房源時，他連連稱不可能，“怎么會有這么低的價格，旁邊的金茂府都10萬元/平方米了?！?/p>

中新經(jīng)緯客戶端在貝殼找房、安居客、我愛我家(000560,股吧)等主流房產(chǎn)交易平臺檢索“石門新居”“官悅欣園”時，均未發(fā)現(xiàn)任何二手房房源。(中新經(jīng)緯APP)

（責任編輯：常丹丹 HO016）