北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

關(guān)注“章哥說買房”微信公眾號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。

提問：

章哥，您好，最近接觸了幾個(gè)賣北京安置房的中介，他們做的安置房買賣是與撮合買家與拆遷業(yè)主簽訂買賣合同。我去年11月份關(guān)注的是新宮附近的京糧悅谷首城，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)約3.6萬一平，現(xiàn)在已經(jīng)4萬多了，去看過小區(qū)的環(huán)境也還不錯(cuò)。但是現(xiàn)在要付80%的首付沒那么多錢就換了另外一個(gè)小區(qū)。

最近看的舊宮附近的康璟家園（在建），在東亞五環(huán)的邊上，105平米的三居室首付約80萬，明年年底交房時(shí)給開發(fā)商付185萬，拿房本再付20萬。這些是房子的錢，還有中介費(fèi)及3%的土地出讓金。

我就想了解這樣的房子能不能購買，有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，后期如果再買賣的話流動(dòng)性好不好，還有安置房的質(zhì)量會(huì)不會(huì)很差？謝謝章哥！我之前問過中介這類房子的性質(zhì)屬于二類經(jīng)適房，交易一次后可以轉(zhuǎn)成商品房，房子在下房本之前簽訂買賣合同是合法的，下房本的時(shí)間約交房后兩年左右，我也不能確認(rèn)中介說的這些是不是真的

回答：

1、 安置房的質(zhì)量?？淡Z家園會(huì)好的多，主體結(jié)構(gòu)不可能有任何問題，其他方面也會(huì)中規(guī)中矩。這和村委會(huì)出資蓋的回遷房不一樣，那是實(shí)在沒譜兒。而像廣安這種公司建設(shè)安置房是專業(yè)，質(zhì)量會(huì)很穩(wěn)定的。

2、 二類經(jīng)適房，下了房本就可以交易，交了3%的出讓金就能轉(zhuǎn)商，這沒毛病。

但是，中介的話是有埋伏的。下房本之前簽訂合同，這合同確實(shí)是合法的，但交易內(nèi)容卻并不受法律保護(hù)。也就是說，如果將來過戶不成功，你可以拿著合同去法院告，要求對(duì)方賠償，法院或許會(huì)受理并判定對(duì)方退錢和賠償。但你無權(quán)主張將房產(chǎn)強(qiáng)行過戶，法院也不會(huì)支持。

打個(gè)比方，買賣宅基地。簽訂100萬轉(zhuǎn)讓，房子歸買房人。等到拆遷的時(shí)候，房東反悔了，去法院主張這合同無效。如果合同中有賠償調(diào)控，那法院會(huì)支持，但絕不會(huì)支持這宅基地歸買房人，因?yàn)檫@交易不合法。

3、 這種交易有真有假，我也無法判斷。反正改底單非常難，越來越難，各種中介都有，沒法分辨。真的當(dāng)然最好，但相當(dāng)復(fù)雜。假的話兩種可能，一種是首付款進(jìn)入中介賬戶，拿到房子才會(huì)給開發(fā)商。一般都說是因?yàn)閷?duì)方是國(guó)企，錢進(jìn)了帳就退不了，萬一這次拿不到房就得等下次，所以不如放在中介這里保險(xiǎn)。但這樣做同樣風(fēng)險(xiǎn)大，拿錢跑路或選不到房也不退的情況都有。

第二種假就是壓根兒就沒房子，你也不可能得到。到最后錢肯定會(huì)退給你，但也是很費(fèi)勁，指不定得什么時(shí)候呢。人家拿這錢就相當(dāng)于無息貸款，是一種融資手段。

4、 我好幾年沒接觸這種事情了，最后一次還是好幾年前，幫朋友買回龍觀融澤嘉園的。但不是為房子，而是想讓孩子上西城的學(xué)校。找最靠譜的人辦的，也是歷盡波折，最終沒辦成，只好買到了豐臺(tái)高立莊的康潤(rùn)家園。還是好幾次延期交房，到現(xiàn)在還沒交呢。

5、 兩年拿本是理論說法，實(shí)際上沒譜兒。如果項(xiàng)目沒什么太違規(guī)的地方，一般都能拿到。但這誰也不能保證，只能說廣安的項(xiàng)目概率大些而已。

6、 我理解你的想法，但不建議買這種安置房，就因?yàn)椴缓戏ǎl也無法確保交易安全。投資的第一原則是避險(xiǎn)，并不追求暴利。而避險(xiǎn)的最基礎(chǔ)原則就是守法。僅供參考。

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