富余回遷房資格被兜售七折購(gòu)入三環(huán)現(xiàn)房合理么？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-07 14:48

魏公村佳苑，海淀北三環(huán)，70年大產(chǎn)權(quán)，送精裝修，單價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米。”這是一張彩色的樓盤(pán)宣傳單上標(biāo)注的關(guān)鍵詞。

在寸金寸土的海淀區(qū)魏公村地區(qū)，周邊房?jī)r(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的情況下，這些關(guān)鍵詞絕對(duì)是打動(dòng)不少人的核心賣(mài)點(diǎn)。

與鏈家、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)中介公司做一二手商品房買(mǎi)賣(mài)不同，興家地產(chǎn)只做回遷房、安置房業(yè)務(wù)。2020年8月至今，興家地產(chǎn)把位于海淀的魏公村佳苑作為主推樓盤(pán)。

公開(kāi)資料顯示，這是海淀區(qū)第一個(gè)大規(guī)模棚改征收項(xiàng)目，魏公村小區(qū)棚改自2017年啟動(dòng)，歷時(shí)3年，共建成1320套安置房，居民于2020年7月底完成原址回遷入住。

根據(jù)正常流程，作為二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，魏公村佳苑的房子需要等取得房屋產(chǎn)權(quán)證2年后，再補(bǔ)交3%的土地出讓金變成商品房才能上市交易。興家地產(chǎn)又是通過(guò)什么方式幫購(gòu)房者買(mǎi)到魏公村佳苑的房子？

兜售回遷房

想要購(gòu)買(mǎi)魏公村佳苑項(xiàng)目，首先通過(guò)拆遷辦渠道獲得回遷資格，他將這一方式稱(chēng)之為改底單，“可以讓你通過(guò)后天努力，成為回遷戶(hù)”。“成為回遷戶(hù)”的好處不是房子被拆遷一夜暴富，而是以低于市場(chǎng)價(jià)三成價(jià)格買(mǎi)到三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房，魏公村佳苑的均價(jià)僅為7.8萬(wàn)元/平方米。

在魏公村小區(qū)拆遷時(shí)，有部分居民選擇貨幣安置，所以，回遷小區(qū)多出一部分指標(biāo)，拆遷辦和開(kāi)發(fā)商委托興家地產(chǎn)銷(xiāo)售，中介從中收取總房款2個(gè)點(diǎn)的傭金。

魏公村佳苑回遷房對(duì)購(gòu)買(mǎi)者也設(shè)有門(mén)檻，購(gòu)房需滿(mǎn)足三個(gè)條件：北京市戶(hù)口；名下無(wú)2008年以后的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障性房產(chǎn)；必須全款購(gòu)買(mǎi)。

根據(jù)北京市住建委公開(kāi)信息，魏公村佳苑小區(qū)由北京天地助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司為北京金力控股集團(tuán)有限公司旗下全資孫公司，實(shí)際控制人沙力釗持股80%、沙小煥持股20%。

金力控股官網(wǎng)顯示，該公司業(yè)務(wù)涉及生態(tài)綠色、文化、餐飲、礦業(yè)等業(yè)務(wù)，投資業(yè)務(wù)遍及中國(guó)大陸、香港和美國(guó)。在北京曾開(kāi)發(fā)了紫御香山、紫御華府、紫御府、紫御長(zhǎng)安、金暉總部、紫御國(guó)際及廣東鼎山湖等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

和普通商品房不同，魏公村佳苑沒(méi)有實(shí)體樣板間，不能指定具體樓層，只能提前選擇戶(hù)型大小、朝向，后續(xù)拆遷部門(mén)根據(jù)同一批辦理的拆遷戶(hù)按序排號(hào)分配樓層。興家還向購(gòu)房者保證，不會(huì)被分配到首層和頂層，如果客戶(hù)傾向于某個(gè)樓層區(qū)間，如10-20層，亦可協(xié)商安排。

購(gòu)房者需要先交給中介公司5萬(wàn)元定金，提交身份證、戶(hù)口本及復(fù)印件，然后由中介人員提交給拆遷辦審核資質(zhì)（實(shí)際由拆遷辦向住建部門(mén)提交審核），只要滿(mǎn)足上述三個(gè)條件基本就能順利通過(guò)。

審核通過(guò)后，拆遷部門(mén)會(huì)提前通知中介公司具體辦理日期，一般在3個(gè)月后，購(gòu)房者需與中介人員一起去拆遷指揮中心簽署“貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，并需要付總房款的30%。

3-4個(gè)月內(nèi)，拆遷部門(mén)根據(jù)選定的樓房面積、大小，匹配一套回遷房源指標(biāo)；購(gòu)房者與興家地產(chǎn)簽署委托購(gòu)房合同，繳納40%的房款。

前述手續(xù)辦完后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，再去物業(yè)處辦理入住手續(xù)，再支付30%購(gòu)房尾款。據(jù)此，從第一次辦理申請(qǐng)手續(xù)到選房入住，大概需6-8個(gè)月時(shí)間來(lái)完成。

購(gòu)房者共需三次付錢(qián)給中介公司，一次是5萬(wàn)元保證金，若資質(zhì)審核通過(guò)，該筆5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，若審核不通過(guò)則全額退還；第二次是簽貨幣補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，支付一個(gè)點(diǎn)傭金；第三次是辦理入住手續(xù)時(shí)，支付剩余一個(gè)點(diǎn)的傭金。

低價(jià)誘惑

與市場(chǎng)價(jià)之間較大剪刀差，是多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)回遷房的動(dòng)力。以魏公村佳苑為例，其價(jià)格相當(dāng)于周邊商品房的6折-8折。

海淀三環(huán)內(nèi)已多年未供應(yīng)新房，與魏公村佳苑僅一街之隔的韋伯豪家園、魏公村8號(hào)院，每平方米均價(jià)在10萬(wàn)元-13萬(wàn)元之間，且建成年份在90年代、20世紀(jì)初。

2020年建成的魏公村佳苑，距離地鐵站僅500米，小區(qū)綠化率達(dá)30%以上，且在建的配套有養(yǎng)老中心、體育館、游泳館等。一位海淀房管局人士透露，該小區(qū)是全北京市建筑品質(zhì)最好的回遷項(xiàng)目之一。

一般來(lái)說(shuō)，魏公村佳苑作為二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，需等到取得房本后才能上市交易，一般需要2-3年。由于現(xiàn)在還沒(méi)有拿到房本，鏈家等中介機(jī)構(gòu)上甚至查詢(xún)不到樓盤(pán)相關(guān)信息。

中介想做魏公村佳苑的生意，只能在“地下”進(jìn)行。

除了上述改底單的方式，另一種方式是中介與原回遷業(yè)主簽訂協(xié)議后，把房源鎖定，再尋找買(mǎi)家，原業(yè)主與買(mǎi)家簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，待房本下來(lái)后再過(guò)戶(hù)。

去年8月至今，許多網(wǎng)站上早已發(fā)布該小區(qū)的買(mǎi)賣(mài)信息。門(mén)店位于回龍觀的嘉華地產(chǎn)也是從事回遷房生意的中介公司，該中介公司會(huì)在貼吧、豆瓣等平臺(tái)上廣布收房、賣(mài)房廣告。

如果業(yè)主選擇賣(mài)給中介公司，價(jià)格為8萬(wàn)元/平方米，因朝向和樓層不同而略有高低；如果業(yè)主等找到買(mǎi)家再簽約，則可以和買(mǎi)家直接談價(jià)，交易價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米左右。

業(yè)主只需要將房子的拆遷協(xié)議、騰退補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)資料原件交給我們，再把房子鑰匙、水卡、電卡等交出，公司和業(yè)主協(xié)商簽約，支付總房款的80%，這一流程10天內(nèi)就能完成。尾款需拿到房本、完成過(guò)戶(hù)再支付。如果業(yè)主選擇和客戶(hù)直接簽約，一般1個(gè)月內(nèi)，最遲不超過(guò)2個(gè)月，肯定能找到買(mǎi)家。2020年下半年，其個(gè)人便成交了3套魏公村佳苑的房子。今年以來(lái)一套也沒(méi)有成交，主要是因?yàn)闆](méi)有房源。

如果想和業(yè)主或中介直接簽約，按照倒賣(mài)回遷房流程，過(guò)戶(hù)手續(xù)完成前，購(gòu)房者買(mǎi)下的回遷房實(shí)際上屬于小產(chǎn)權(quán)房，可能因后續(xù)房?jī)r(jià)上漲，原業(yè)主不愿意辦理過(guò)戶(hù)，而導(dǎo)致購(gòu)房者錢(qián)房?jī)煽?，其中糾紛很難厘清。

中介的騙局

魏公村小區(qū)最早的一批拆遷戶(hù)已經(jīng)入住了，現(xiàn)在走的是異地安置，小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候，原回遷戶(hù)沒(méi)有住滿(mǎn)，政府把部分指標(biāo)給了周邊拆遷征收小區(qū)作定向安置。如果想直接通過(guò)拆遷辦走回遷安置手續(xù)買(mǎi)魏公村佳苑一手新房只能找興家地產(chǎn)，其他公司是做不了的。