千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細致！

請教一下:目前持有龍崗的匯龍?zhí)煜滦∪?，紅本在手，這套房也是掉坑里了，啥都不靠的，現(xiàn)在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落?，F(xiàn)在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房350萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？

回答：你好，感謝信任和支持。龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-5萬都有的選。如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優(yōu)質的房子，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。你第一套匯龍?zhí)煜聸]有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加杠桿，才能逆勢翻盤。

提問：三叔，光明的光明電建洺悅府怎么樣？值得入手嗎？是否還有其他更好的新盤？

回答：洺悅府占地約1.8萬㎡，總建面約9.2萬㎡，容積率≤4.0。由5棟住宅（包含1棟人才房）及1座幼兒園構成。共732套住房，商品房484套，人才房248套。2梯4戶，戶型為92平-109平3-4房，超1:1車位配比。

位置和配套：地處光明鳳凰城片區(qū)，集中了光明區(qū)最好的公建配套。距離已開通地鐵6號線鳳凰城站500米，和深圳實驗學校0距離。去公園、MALL、文化藝術中心都很近。

戶型和車位：2梯4戶，最大亮點就是超1:1的車位配比，這一點算是目前光明新盤中最優(yōu)的配置。

學位：深實驗學區(qū)，也是洺悅府最大的亮點，是光明新盤中深實驗學位最安全的一個房子。

離地鐵近，離深實驗近，車位充足，光明在售新盤中只有洺悅府是最好的了。開盤價和中海差不多的話，洺悅府非常值得推薦，其他可參考內部分享的《深圳2020-2021打新排行榜》

提問：你好！現(xiàn)有龍崗萬科麓城二期89平3房，按揭160，還了5年。手上800，收入150-200，但不穩(wěn)定，單身。想考慮一下南山的學位房，預算1000-1200左右吧。請問如何操作比較好?

回答：1、單身買房名額需要處理一下。2、投資1000-1200萬可以選到很不錯的學位房。比如：南外海德，南外高新，南外科華對應的小區(qū)都可以考慮考慮。

提問：你好，去年122萬（含各種稅費手續(xù)費）買了大亞灣 鵬惠花園，在碧桂園深薈城對面，基本上可以算離深圳14號線沙田站(末站)最近的一兩個臨深小區(qū)，到地鐵站步行2.6km，小區(qū)物業(yè)今年也換成碧桂園物業(yè)，本來打算地鐵通了后賣掉，最近有中介說可以幫我122萬賣出去，請問需要賣出嗎？還是等到地鐵開通再賣？

回答：如果只是調倉，優(yōu)化資產，單價合適就可以賣出，這里有利好，興許別的地方利好更多。如果只是賣了存銀行，你還是繼續(xù)持有吧。

提問：你好！請問:大學生剛落戶深圳，首房首貸，首付100個，純投資，請問入手深圳哪個板塊更合適？是買關外新房好還是次新房好？還是淘筍關內二手房？買下地話收入不夠月供，所以另單獨留有現(xiàn)金流3年供貸。

回答：兩個方案，買郊區(qū)犧牲短期租金和流動性來獲取土地價值的高成長；兩一個淘關內二手吧。稅費低，租金高，流通好。

提問：請問三叔，想買個4房，看了英郡年華和錦薈park, 請問三叔選哪個好

回答：英郡年華VS慢城，錦薈VS麟恒中心廣場，你對比下后面兩個盤。

提問：三叔，請問下我深圳有三套房子，華強北的瑋鵬花園三房，蓮塘的聚?；▓@73平兩房，南油生活B區(qū)的37平老破小，現(xiàn)在杠桿很高，考慮要不要出手把蓮塘的兩房賣掉，蓮塘什么時候賣合適呢，多謝

回答：蓮塘和南油都應該出掉，這兩套都不值得長持?，F(xiàn)在出手賣房置換吧，一是等等西部這波漲幅能不能傳導過來一些，二是也能賣個好點的價錢。蓮塘的地鐵溢價已基本到位了，不必等到開通再出手。

提問：三叔好，請教一下：如果一個小區(qū)/一個片區(qū)的雙拼戶型占比較多，會不會由于雙拼戶型賣不出好單價而對面積小點的單證戶型單價上漲造成壓制？

回答：不會的，同一個小區(qū)，單證房完全走市場價，品質高的小區(qū)，單證房還會因為稀缺獲取溢價。雙證房則對標單證房，以面積、品質、數量等緯度下調單價。

提問：請問三叔，北三的大廠包括潮白新城和夏墊，有產業(yè)導入么，若干年后他的主要職能是通州的睡城？還是承接北京溢出產業(yè)的產城融合模式？

回答：大廠的產業(yè)導入可以忽略不計，各種產業(yè)概念都是忽悠賣房子的。大廠，香河和燕郊一樣，都是睡城模式。大香房價能否暴擊，尤其要看通州運河商務區(qū)的產業(yè)導入是否成功。

提問：三叔 寶安45區(qū)翻身的房子 73平 樓梯房 目前糾結要不要賣掉去買西鄉(xiāng)的房子 又擔心錯過舊改 又何高見

回答：這類問題被問過好些次。不用等，薛定諤的舊改不知道什么時候來，只怕蹉跎了歲月迎來一場空，當下就換吧。

提問：三叔好，請問頤安都會5期76平2+1戶型怎么樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結的是朝向問題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗差？將來二手房也難以流通？

回答：放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以后長線看漲。89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。至于朝向，更不是在深圳買房應該糾結的點。

提問：三叔您好，打算買入的房子供一家三口居住。不考慮學位房，因為打算送寶寶讀私校。目前有一點看中壹方中心，但只能買到小一些的戶型；周邊舊一點的戶型可以買到大一些的單位。想請問，從1｝從投資升值潛力 2）居住舒適度（包括物業(yè)、會所、交通）看，您建議小單位壹方玖譽還是寶中其他舊一點的房子了？謝謝

回答：壹方，買房買稀缺，再說你們三口之家，壹方的100平夠住了。

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