今天江北核心區(qū)花語(yǔ)熙岸府搖號(hào)清冊(cè)出爐，共計(jì)4821人報(bào)名（人才450組，無(wú)房1662組，普通2709組）。

核心區(qū)的熱度，依舊沒(méi)讓我們失望。

近期江北又迎來(lái)了一波開(kāi)盤潮：

花語(yǔ)熙岸府首開(kāi)均價(jià)32749元/平；

大華錦繡和樾首開(kāi)均價(jià)31800元/平；

融僑譽(yù)江也在今天拿了銷許，均價(jià)維持在31800元/平。

整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的價(jià)格梯度基本已經(jīng)確定。

其中兩個(gè)都是純新盤，從均價(jià)上看，高層產(chǎn)品的大華要比小高層產(chǎn)品的花語(yǔ)熙岸府每平米便宜1000元，但由于大華有地下室，整體價(jià)格都要偏高一些，最貴的達(dá)最貴的達(dá)到3.47，基本價(jià)格在3.1~3.46萬(wàn)/平（地下室除外），花語(yǔ)熙岸府的樓層價(jià)格基本都在3.1~3.37萬(wàn)/平左右。

在差不多的3萬(wàn)+價(jià)位中，同樣是買房熱門板塊的燕子磯一直拿來(lái)和江北核心區(qū)比較，同樣是濱江發(fā)展，一個(gè)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，一個(gè)是濱江新城，到底誰(shuí)的房?jī)r(jià)更加強(qiáng)硬？

01同產(chǎn)品新房，燕子磯價(jià)格更高？

首先我們來(lái)看兩個(gè)板塊最近兩組放風(fēng)價(jià)：

據(jù)消息，江北純新盤棲樾府物價(jià)已過(guò)，預(yù)計(jì)均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡左右（具體以銷許為準(zhǔn)），但項(xiàng)目含有地下室，標(biāo)準(zhǔn)層房源單價(jià)可能會(huì)比較高。

燕子磯純新盤金科博翠花園預(yù)計(jì)近期首開(kāi)，價(jià)格在3.5萬(wàn)/㎡左右，首付5成起（具體以銷許為準(zhǔn)），預(yù)計(jì)首開(kāi)將推出全部的4棟住宅樓，共332套精裝房，戶型95-115㎡。

乍一看均價(jià)貌似差不多，但需要注意的是，棲樾府是5-11層洋房產(chǎn)品，金科博翠花園是18-20層的高層住宅，棲樾府的標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格要比金科高一些。

但從首付門檻上來(lái)看，似乎燕子磯的底氣更足一些？

棲樾府預(yù)計(jì)首開(kāi)房源：

值得一提的是，兩者目前的放風(fēng)價(jià)相比之前都有所下降，金科博翠花園前期放風(fēng)價(jià)約3.6萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在降了1000元/平左右；棲樾府前期小高層放風(fēng)價(jià)3.4-3.5萬(wàn)/㎡，洋房放風(fēng)價(jià)3.6-4萬(wàn)/㎡，目前來(lái)看也有所下降。

如果把核心區(qū)和燕子磯同類型產(chǎn)品的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比我們可以看出，燕子磯的價(jià)格是要高出核心區(qū)的。

拿洋房產(chǎn)品來(lái)看，核心區(qū)潤(rùn)辰府洋房收官均價(jià)32592元/㎡，首付3成，標(biāo)準(zhǔn)層在3.7-3.8萬(wàn)/平左右。燕子磯洋房仁恒公園世紀(jì)前期加推均價(jià)3.89萬(wàn)/㎡，首付5成，大部分房源均價(jià)在4萬(wàn)以上，而且還都是130平以上的大戶型。

（仁恒公園世紀(jì)前期物價(jià)表）

拿小高層產(chǎn)品來(lái)看，同樣是18層左右的小高層產(chǎn)品，花語(yǔ)熙岸府本次均價(jià)3.2萬(wàn)+，如果金科博翠花園3.5萬(wàn)/平的價(jià)格批下來(lái)，那又要比核心區(qū)高出一大截。

如果非要從產(chǎn)品找出不同，除了開(kāi)發(fā)商的區(qū)別那也只有燕子磯以上兩個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)了。而且從首付門檻上來(lái)看，燕子磯都要高于核心區(qū)，真的是貴且硬氣！

02相同的起跑線，眼下卻...

回看近幾年江北核心區(qū)和燕子磯的房?jī)r(jià)漲幅，步調(diào)基本是差不多的。

2015年江北核心區(qū)與燕子磯的房?jī)r(jià)幾乎是同一起跑線。當(dāng)時(shí)江北的雅居樂(lè)濱江國(guó)際算是當(dāng)時(shí)江北豪宅典范，2015年均價(jià)才1.7萬(wàn)/平；而燕子磯的代表項(xiàng)目是電建海賦尚城，均價(jià)最高達(dá)到1.8萬(wàn)/平左右。

2016年，燕子磯首個(gè)精裝盤金浦紫御東方銷許均價(jià)2.9萬(wàn)/平左右，江北正榮潤(rùn)江城、中建國(guó)熙臺(tái)開(kāi)盤均價(jià)都逼近3萬(wàn)/平。

在隨后的2017-2018年，燕子磯均價(jià)2.5萬(wàn)/平左右的毛坯項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)收官，更是接連賣出了多幅高價(jià)地，而江北高價(jià)地開(kāi)始上市，雨山路等非核心區(qū)板塊的房?jī)r(jià)也逐漸拉漲逼近3萬(wàn)/平。

2019年，江北中海左岸瀾庭、江與城、風(fēng)華國(guó)際三盤首開(kāi)，成為新一代江北三劍客，均價(jià)30500元/㎡，同期，綠地海悅、揚(yáng)子江金茂悅分別又有開(kāi)盤，價(jià)格有所上漲，在3.1-3.2萬(wàn)/平之間。與此同時(shí)，近兩年江北核心區(qū)范圍內(nèi)出讓了多幅住宅用地。

而燕子磯在2019年的時(shí)候一度只有中海燕磯聽(tīng)潮一家撐場(chǎng)，其在今年也扮演了燕子磯房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)/平的重要角色。

2018年11月，中海燕磯聽(tīng)潮首批524套房開(kāi)盤，均價(jià)2.8萬(wàn)/平，半個(gè)月內(nèi)售空。2018年12月，加推604套房，均價(jià)依舊保持在2.8萬(wàn)/㎡左右。2019年6月加推均價(jià)29690元/㎡，2020年3月收官均價(jià)31000元/㎡......隨后的2020年，核心區(qū)、燕子磯的房?jī)r(jià)都迎來(lái)了上漲，但燕子磯的漲幅明顯更快更高。以目前來(lái)看，江北挖地下室的樓盤，均價(jià)保持在31800元/㎡，不挖地下室的樓盤，均價(jià)32700元/㎡。而燕子磯目前除了燕熙臺(tái)被限價(jià)在3.2萬(wàn)/平，其余的像萬(wàn)象天地九悅均價(jià)已經(jīng)到了3.6萬(wàn)/平，仁恒逼近4萬(wàn)，純新盤寶能濱江府定位封面豪宅，價(jià)格也勢(shì)必不會(huì)低。

前不久燕子磯也掛出了一幅6萬(wàn)方宅地——燕子磯G54地塊，毛坯單價(jià)不得超過(guò)3.2萬(wàn)/㎡，毛坯銷售最高單價(jià)不得超過(guò)3.52萬(wàn)/㎡。

雙限之后江北僅出讓了城南中心的兩幅地塊，毛坯限價(jià)均為28000元/平，單看這毛坯限價(jià)，雖然江北的不在核心區(qū)，但差的也不是一星半點(diǎn)。

當(dāng)然，目前江北的房?jī)r(jià)仍然處在被嚴(yán)格限價(jià)之中，那么未來(lái)核心區(qū)的新房?jī)r(jià)格還能超過(guò)燕子磯嗎？

03有價(jià)無(wú)市？二手房才是背后硬實(shí)力

狐妹認(rèn)為，從現(xiàn)階段來(lái)看燕子磯的優(yōu)勢(shì)主要在于在建的地鐵，燕子磯有的1號(hào)線北延線、6號(hào)線、7號(hào)線，這3條地鐵線的相互貫通極大地方便了板塊內(nèi)外的出行。

而江北核心區(qū)的兩條關(guān)鍵性地鐵：4號(hào)線二期和11號(hào)線目前還沒(méi)有動(dòng)工消息。

而且燕子磯目前的商業(yè)配套等也是要強(qiáng)于現(xiàn)階段的核心區(qū)的。在不考慮江北的前提下，燕子磯幾乎可以說(shuō)是江南為數(shù)不多的剛改和改善可以承受的臨江板塊。

但不可忽視的仍是江北核心區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，僅從二手房方面看，核心區(qū)代表樓盤正榮潤(rùn)江城二手房基本已超4萬(wàn)/平，甚至已有成交價(jià)逼近5萬(wàn)/平。

而燕子磯自從今年新房?jī)r(jià)格上漲之后，二手房也開(kāi)始提價(jià)，目前融創(chuàng)玉蘭公館的掛牌價(jià)都超4萬(wàn)/㎡了，甚至有業(yè)主掛出了4.9萬(wàn)、5萬(wàn)/㎡的價(jià)格，但實(shí)際上卻是有價(jià)無(wú)市，成交很少。

從二手房成交方面也不難看出，核心區(qū)的房?jī)r(jià)明顯是更被市場(chǎng)所接受的。對(duì)于在核心區(qū)和燕子磯買房，哪個(gè)更好，很多買房人都有著不同的看法，目前的燕子磯的確要比核心區(qū)底氣更足，那么未來(lái)呢？你們覺(jué)得會(huì)如何？

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