來源：米宅，已獲授權轉載

因為疫情的沖擊，2020年這一年，讓大量商鋪投資者經(jīng)歷了一場血淋淋的教訓。

【1】前幾天，微博上一則“35萬商鋪被改公廁”的新聞鬧得沸沸揚揚。自此，關于商鋪的投資價值，引發(fā)了一場新的討論熱潮。怎么回事兒呢？早前，武漢李先生花費35萬購買了一處商鋪，后來出租給了一家公司托管。但最近，當他準備賣掉這處商鋪，帶中介看房的時候，史上最奇葩的事情發(fā)生了：——這處商鋪正在改造成公廁。對，你沒看錯，商鋪被改成了公廁！而且里面已經(jīng)有七八個便池。中介看到這場景，立馬轉身就走了。好好的商鋪被改成了公廁！原本買來靠它增值賺錢的商鋪被改成了公廁！托管公司為什么要這樣擅自改造？試想，但凡這處商鋪能租出去、有人租，哪怕是租金比預期少點，托管公司也不會這么干。說到底，還是因為出租太難，租金太低，入不敷出。反正不賺錢，倒不如改成公廁，人有三急，總能有點收入?？窟@樣的商鋪增值賺錢？簡直比登天還難！【2】更讓人心塞的是，像李先生這種燙手山芋般的商鋪，租不出去又難賣掉，還有很多很多。今年，因為疫情沖擊，讓本就舉步維艱的實體店鋪經(jīng)營狀況雪上加霜、慘不忍睹。就拿老家三叔的商鋪為例，今年年初租約到期后，原來的租戶生意太差直接就撤了，一直空到現(xiàn)在，整整5個月空租期，除了中介去看了一次房，沒有一個租戶詢問，還得倒貼物業(yè)費。我們小區(qū)樓下，原來位置最好的、生意最好的胡辣湯店，今年關門停業(yè)了足足3個月，最后房東和租戶協(xié)商，房租每月降500，同時改為兩戶合租一鋪，上午賣早餐，晚上另一波租戶接著賣燒烤。以前，一鋪養(yǎng)三代確實沒問題，隨便投資一處商鋪，投資回報率就能輕松達到8%以上，那鐵定能躺著賺錢。但如今，太多的商鋪投資回報率只能在2%-5%，淪為三代養(yǎng)一鋪，成為最傷人的“傷鋪”。尤其是疫情后時代，在很多二三線城市，仨月倒一鋪，已經(jīng)成為常態(tài)。沒辦法，經(jīng)濟不景氣，實體店太難太難賺錢，一個又一個店鋪撤場關門，就立馬有一間又一間商鋪被空置，有些地段較差的鋪子，整條街一半商鋪都租不出去，成了“空街”，門上貼了一年的出租廣告，租金接連降了三四次，還是沒有出租成功。市場上，至少90%的商鋪投資，都已經(jīng)淪陷為炮灰。為什么？第一、絕大多數(shù)商鋪已經(jīng)嚴重過剩，斷租、空置情況嚴重；過剩到什么程度？在韓國、日本，人均購物中心面積約為1㎡；素有購物天堂之稱的香港，人均購物中心面積也不過1.5㎡。但在國內(nèi)大陸，一些二線、三線城市，人均購物中心面積已經(jīng)超過了2㎡。而且，這還不算大量的正在規(guī)劃、正在建設中的商業(yè)體量。尤其是一些新興城區(qū)、距離主城30公里以上的遠郊區(qū)域，大量的商鋪可能要承受5-10年的煎熬、斷租和空置。第二、商鋪租金上漲太難，溢價空間遠不如預期；可以說，除了少部分一線城市的頂流商圈外，大部分商鋪的租金上漲都不如預期。這里面，和前面講的商鋪體量過剩，密切相關。第三、投資商鋪選對難度太大，但每年都有大量人在盲目瞎買；和住宅相比，商鋪價值的決定性因素太多太復雜。任何一個投資小白，即便沒什么投資經(jīng)驗，如果選住宅，即便隨行就市，房價也能漲一波；但商鋪就不同了，能夠賺錢的商鋪本就不多，選錯一個商圈、買差一個路口，都會天壤地別，稍有不慎，就會血本無歸。【3】2020年，商鋪租金究竟下降到了什么程度？先看商業(yè)街。2020年上半年，一線城市中，占比高達81%的商業(yè)街租金都在下跌。北京，南鑼鼓巷，租金跌幅最大，為3.37%；新街口商業(yè)街，商鋪租金下跌3.0%以上；上海，11 條商業(yè)街租金環(huán)比均下跌， 田子坊跌幅最大，為 5.26%；廣州，北京路步行街，商鋪租金跌幅較大，為 3.67%；深圳，3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，東門步行街跌幅最大，達 5.59%。二線城市金下跌情況更為嚴重。上半年，環(huán)比下跌的商業(yè)街占比高達85%；武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為 6.64%；重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江道商業(yè)街等商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間；或許有人說，商業(yè)街在人流輻射、消費水平方面限制性太大，租金本身就不如購物中心樂觀。那再看購物中心。2020上半年，一線城市中84.1%的購物中心租金是環(huán)比下跌的。北京，12 個典型商圈租金環(huán)下跌的有10個，其中崇文門商圈租金跌幅最大，為 2.58%；上海，22個商圈租金環(huán)比下跌的有19個，其中人民廣場商圈跌幅最大，為 2.82%；廣州，6 個商圈租金環(huán)比下跌的有4個，其中北京路商圈跌幅最大，為 3.99%；深圳，4 個商圈租金環(huán)比全線下跌，華強商圈和福田中心區(qū)商圈跌幅較大，均為 2.29%。在二線城市，購物中心的租金同樣存在大面積下跌的情況。比如，長沙、 南京、蘇州、 重慶、 南昌等 7 個城市重點商圈租金環(huán)比全部下跌；因此，無論在商業(yè)發(fā)達的一線城市，還是熱門的強二線城市，2020年上半年主要商業(yè)街、購物中心，都有84%左右的商鋪租金下跌。商鋪租金下跌慘重，已成事實，下半年會更加集中爆發(fā)。【4】前幾天，一位從來沒買過商鋪的粉絲突然一門心思想要來一套，因為開發(fā)商給出了一個看似無懈可擊的理由——返租。呵呵，老套路重出江湖。返租、包租，這是商鋪投資中最大的坑，看起來甜如蜜糖，吃起來毒如砒霜。而且，但凡承諾有返租、包租的商鋪，銷售價格都要高一截兒，正常商鋪1萬5，加上返租至少1萬8，關鍵是，買房人一聽還覺得挺劃算、撿了個大便宜。這種營銷手段坑蒙拐騙了一茬又一茬，但到現(xiàn)在，能夠完全按照買房時承諾的返租執(zhí)行下去的，幾乎沒有一個。最后都怎么樣了呢？要么中途耍賴，沒錢就是不給，要么直接跑路；更狠的，賣完商鋪，直接來個破產(chǎn)清算。比如就近發(fā)生的，老楊三年前在光明E城買了返租商鋪，原本4月期滿，盼著首筆返租收益到手，但結果嘞？開發(fā)商卻突然單方解約，強制交房，返租收益化為泡影。普通人，買買住宅就算了，投資商鋪？小心血本無歸！提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！你可能還想看……1、房價還在漲！降息又落空！下半年還能買房么？2、最后期限！再不選擇，房貸利率將被“強制”轉化LPR模式！3、全國最便宜的房子出現(xiàn)了，2000塊一套！你敢買嗎？

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