企示錄|碧桂園服務(wù)：收并購轉(zhuǎn)向開辟多元業(yè)務(wù)新戰(zhàn)場

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-05 16:06

2020年7月30日，碧桂園服務(wù)（06098.HK）宣布將分兩階段收購城市縱橫，這被外界看作是碧桂園服務(wù)通過收并購加碼多元化業(yè)務(wù)的又一舉動。站上行業(yè)領(lǐng)頭羊的位置，碧桂園服務(wù)用了兩年時(shí)間。隨后，碧桂園服務(wù)收并購的注意力不再局限于跑馬圈地，而是注重業(yè)務(wù)多元化的拓展。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展逐步深化，與規(guī)模高度相關(guān)的業(yè)態(tài)多元化正漸行漸遠(yuǎn)，隨之而來的業(yè)務(wù)多元化卻方興未艾，正吸引頭部物業(yè)公司紛紛試水。碧桂園服務(wù)就是其一。

規(guī)模增長難以為繼跑馬圈地按下暫停鍵

背靠碧桂園集團(tuán)，碧桂園服務(wù)率先完成了規(guī)模之戰(zhàn)的卡位。然而，碧桂園服務(wù)的規(guī)?；氛l(fā)艱難。

在2017-2019年三年間，碧桂園服務(wù)通過兩年的規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了在管面積、合約面積的高速增長，并一躍成為物業(yè)管理行業(yè)中合約面積最大的物業(yè)公司。其中，在2019年，碧桂園服務(wù)合約面積高達(dá)684.7百萬平方米（不含三供一業(yè)），高居行業(yè)第一；在管面積高達(dá)276.1百萬平方米（不含三供一業(yè)），僅次于彩生活及保利物業(yè)。若將三供一業(yè)的在管面積包含在內(nèi)，碧桂園服務(wù)2019年在管面積也是行業(yè)第一。

然而，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，碧桂園服務(wù)依靠收并購進(jìn)而實(shí)現(xiàn)營收及利潤的快速增長已經(jīng)變得不可持續(xù)。一方面，物業(yè)管理行業(yè)理想的收并購標(biāo)的愈發(fā)稀少。尤其是物業(yè)管理行業(yè)在資本市場的表現(xiàn)使物業(yè)公司的收并購價(jià)格水漲船高，收并購的性價(jià)比逐步降低。另一方面，碧桂園服務(wù)自身規(guī)模愈發(fā)龐大，通過收并購帶來的營收與面積貢獻(xiàn)也在逐步下滑。

不難發(fā)現(xiàn)，除了在管面積持續(xù)擴(kuò)大，過去兩年瘋狂的收并購使碧桂園服務(wù)的在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)逐步豐富。

資料顯示，在2018年11月至2019年3月，碧桂園服務(wù)先后與5家物業(yè)管理公司訂立收購協(xié)議，包括收購北京盛世物業(yè)服務(wù)100%的股權(quán)、成都佳祥物業(yè)管理100%的股權(quán)、成都清華逸家物業(yè)管理100%的股權(quán)、南昌市潔佳物業(yè)100%的股權(quán)、上海睿靖實(shí)業(yè)100%的股權(quán)。上述收并購?fù)瓿珊?，碧桂園服務(wù)在高端住宅物業(yè)、醫(yī)院等方面的業(yè)態(tài)布局得以完善。

2019年7月，碧桂園服務(wù)收購了港聯(lián)不動產(chǎn)服務(wù)及嘉凱城100%的股權(quán)。港聯(lián)不動產(chǎn)主要在天津、上海、武漢、廣州、四川等地從事寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、公建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及增值服務(wù)。嘉凱城的業(yè)務(wù)已經(jīng)布局至全國10余個(gè)城市，在管項(xiàng)目涵蓋城市綜合體、酒店式公寓、別墅、住宅小區(qū)、辦公樓、商業(yè)街、購物中心、高檔會所等業(yè)態(tài)。上述收并購有助于碧桂園服務(wù)在區(qū)域布局與在管業(yè)態(tài)方面有所提升。

在收并購之外，碧桂園服務(wù)也通過成立合資公司擴(kuò)大在管面積。早在2016年6月，國務(wù)院國資委、財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見》，將逐步在全國范圍內(nèi)推進(jìn)國企家屬住宅區(qū)域“三供一業(yè)”分離工作。2018年7月，碧桂園服務(wù)與洲際海峽能源投資(北京)成立合資公司并以4億元認(rèn)購合資公司80%的股權(quán)，全面承接中石油“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務(wù)。截至2019年底，碧桂園服務(wù)已接管84.9百萬平方米物業(yè)管理面積及40.8百萬平方米供熱業(yè)務(wù)面積，項(xiàng)目數(shù)量近1000個(gè)。

與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)將觸角伸向了城市服務(wù)領(lǐng)域。今年5月，碧桂園服務(wù)中標(biāo)山西省壽陽縣環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，中標(biāo)金額為1.08億元三年期，提供包括清掃保潔、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、老舊小區(qū)管理、綠化、地下管網(wǎng)維護(hù)、公廁路燈維護(hù)等全方位服務(wù)。

實(shí)際上，自2015年起，碧桂園服務(wù)先后在陜西省韓城市、遼寧省開原市、遼寧交投集團(tuán)、廣東南粵高速、山東高速、北京大興國際機(jī)場南航基地、衢州交投集團(tuán)等多個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目簽訂了合作協(xié)議。

通過一系列的收并購，無論是住宅抑或是商寫，還是更為復(fù)雜的醫(yī)院學(xué)校等其他業(yè)態(tài)，或是引發(fā)行業(yè)關(guān)注的城市服務(wù)，碧桂園服務(wù)均已有所布局。

值得注意的是，2020年初至今，碧桂園服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)有關(guān)的收并購極為有限，已知的有碧桂園服務(wù)與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司的股權(quán)合作。此次收并購主要是引入鴻效節(jié)能的水泵房節(jié)能改造，旨在提升碧桂園服務(wù)的成本管控能力，與規(guī)模增長并不相關(guān)。

顯然，碧桂園服務(wù)的收并購正悄然轉(zhuǎn)向。

收并購側(cè)重多元業(yè)務(wù) 社區(qū)金礦仍待挖掘

眾多周知，物業(yè)公司的多元化往往包含業(yè)態(tài)多元與業(yè)務(wù)多元雙重含義。但在不少物業(yè)公司仍舊熱衷跑馬圈地的當(dāng)下，其關(guān)注點(diǎn)更多放在業(yè)態(tài)多元與做大規(guī)模方面。而碧桂園服務(wù)已經(jīng)從規(guī)模之戰(zhàn)過渡至業(yè)務(wù)多元化拓展。

在2019年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)營收占比僅為8.97%，遠(yuǎn)低于同期綠城服務(wù)的22.29%、保利物業(yè)的19.35%、永升生活服務(wù)的25.73%。顯然，在挖掘社區(qū)服務(wù)的潛力方面，碧桂園服務(wù)還有很長的路要走。

早些時(shí)候，碧桂園服務(wù)首席戰(zhàn)略官徐彬淮曾表示，2020年在增值服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)繼續(xù)保持高投入和推進(jìn)力度。去年年底、今年年初的時(shí)候，碧桂園服務(wù)正式成立了一級組織，即社區(qū)生活服務(wù)事業(yè)群，希望通過該組織整體規(guī)劃、協(xié)同推進(jìn)公司各個(gè)板塊相關(guān)的增值業(yè)務(wù)。2020年，碧桂園服務(wù)還會堅(jiān)持既定的一些策略，碧桂園服務(wù)下面一共有5大板塊，包括社區(qū)團(tuán)購、社區(qū)傳媒、家政服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、家裝服務(wù)等。

而碧桂園服務(wù)今年以來的多項(xiàng)收并購均與增值服務(wù)有關(guān)，這也印證了上述言論。

2020年4月9日，碧桂園服務(wù)宣布收購文津國際。據(jù)了解，文津國際成立于2007年11月，涉及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。不難發(fā)現(xiàn)，此次收并購將助力碧桂園服務(wù)的資產(chǎn)管理服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。

2020年6月，碧桂園服務(wù)完成收購合富輝煌集團(tuán)3.53%的股權(quán)事項(xiàng)。合富輝煌作為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司，后續(xù)能否與碧桂園服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生良好的化學(xué)反應(yīng)值得期待。

2020年7月30日，碧桂園服務(wù)宣布將分兩階段收購城市縱橫。城市縱橫成立于2010年，其主要業(yè)務(wù)為城市樓宇電梯海報(bào)媒體的開發(fā)、運(yùn)營和廣告發(fā)布服務(wù)。城市縱橫在全國擁有數(shù)百萬塊可調(diào)度的框架廣告版位資源，是國內(nèi)少數(shù)擁有全國性廣告資源整合及發(fā)布能力的電梯海報(bào)廣告發(fā)布服務(wù)提供商之一。收購城市縱橫，無疑是碧桂園服務(wù)在社區(qū)傳媒板塊發(fā)力的標(biāo)志。

在2019年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)中社區(qū)傳媒服務(wù)營收占比僅為0.97%，營收總額不足1億元，營收甚至不及藍(lán)光嘉寶服務(wù)的廣告業(yè)務(wù)。無疑，碧桂園服務(wù)希望借助專業(yè)公司的力量，不斷推動自身相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

從不動產(chǎn)到空間運(yùn)營再到客戶服務(wù)本身，碧桂園服務(wù)正通過收并購在業(yè)務(wù)多元化方面持續(xù)進(jìn)行嘗試，以期找到新的盈利增長點(diǎn)。

對物業(yè)公司而言，社區(qū)服務(wù)是一座金礦，但尚未形成清晰的盈利模式。碧桂園服務(wù)仍需摸爬滾打，其業(yè)務(wù)多元化仍然任重道遠(yuǎn)。

（責(zé)任編輯：羅浩）

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