81.發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。

82.銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容?

由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83.在發(fā)展商處購房時,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項?

(1)開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；

(2)商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;

(3)項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間;

(4)項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

(5)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?

(6)預(yù)售商品房的價格和付款辦法;

(7)商品房預(yù)售的專用賬戶;

(8)物業(yè)管理事項;

(9)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

在訂立商品房買賣合同之前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

84.發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄?

在新版《房地產(chǎn)賣買合同(預(yù)售)》中已約定,賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利:

(1)《土地使用權(quán)出讓合同書》；

(2)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

(3)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

85.對已預(yù)售的商品房,發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)?

已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。違反此規(guī)定,用已預(yù)售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的,其設(shè)定無效。由此造成損失的,由預(yù)售人承擔(dān)。

86.對已預(yù)售的房地產(chǎn),發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)?

房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

87.購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎?

不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。

88.在什么情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用?

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項驗收,并按專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件,并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。

89.在交付時,與樣板房不一致時該如何處理?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致,不一致的,按合同違約處理。

90.未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的,開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。

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