拆遷協(xié)議未簽,評估報告一年多后才送達,此時應該怎么補償?

來源：智能家居時間：2020-07-27 11:30

　　實踐中，有許多征收方在對涉事房屋進行評估后，估價報告往往會延遲兩三年后才送達給被征收人，那么如果此時還按照原來的估價時點對被征收人予以補償?shù)脑?，是否合理公平呢？以下我們通過一則案例來為大家分析一下：

　　2013年7月19日，相關中門作出房屋征收決定書并公告，李女士等3人的房屋在征收的范圍內，與此同時，相關部門將房屋征收補償方案作為征收決定的附件于同日是公布，補償實行貨幣補償和產(chǎn)權調換相結合的方式。

　　房屋征收決定公告內明確簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。但李女士等人認為補償不合理，于是并沒有在簽約期限內完成簽約。因李女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內未與相關部門達成征收補償協(xié)議，評估機構對李女士等3人被征收房屋和產(chǎn)權調換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日。房屋評估報告直至2015年4月15日送達李女士。

　　2015年6月3日，房屋征收處的工作人員在社區(qū)工作人員見證下，將分戶評估報告的說明函送達李女士，但其拒絕簽字。隨后評估機構專家委員會根據(jù)房管局的申請作出榕房拆估鑒字［2015］第401號《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術問題，請評估機構修正錯誤，重新出具評估報告，并于2015年7月28日，《估價報告》、榕房拆估鑒字［2015］第401號《鑒定意見》、榕房拆估鑒字［2015］第403號《鑒定意見》留置送達李女士，但幾經(jīng)波折之后，李女士仍認為評估報告不合理。

　　2016年5月23日，相關部門對李女士等3人作出了房屋征收補償決定，并且于同日將補償決定張貼在涉事房屋的單元門口。見此情景，李女士等3人向人民法院提起了訴訟。

　　但一、二審法院均駁回了李女士等3人的訴訟請求。于是李女士等3人申請了再審，請求依法撤銷二審判決并發(fā)回重審；撤銷13號《補償決定書》。

　　本案的焦點在于征收人在原評估報告載明的一年應用有效期內，未與被征收人簽訂補償安置協(xié)議，也不及時作出補償決定又無合理理由，作出補償決定時點與征收決定公告時點明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價格上漲幅度明顯高于產(chǎn)權調換房屋的，是否仍應以征收決定公告時點作為評估時點，并以此結算被征收房屋與產(chǎn)權調換房屋的差價款。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償；第十三條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告；第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格......第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　同時根據(jù)《評估辦法》中的第八條規(guī)定，被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產(chǎn)權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值”；第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　且根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

　　據(jù)此，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償；而公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。但近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補償協(xié)議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補償原則。

　　因此，人民法院對在“征收決定公告之日”或者估價報告出具之日起的一年后作出的補償決定是否仍應繼續(xù)堅持以“征收決定公告之日”為確定補償?shù)脑u估時點，應結合以下因素綜合判斷：

　　一是注意當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應用有效期”。

　　二是市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責于被征收人的原因。

　　三是補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償?shù)脑u估時點。

　　四是堅持《征補條例》第二十七條規(guī)定的實施房屋征收應當先補償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷?！贝颂幍摹皩Ρ徽魇杖私o予補償后”應當作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補償決定，而應理解為補償協(xié)議約定或者補償決定確定的款項已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）、周轉用房或者產(chǎn)權調換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關憑證與鑰匙）。

　　五是征收房屋范圍是否過大，難以在一年內實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

　　而本案，相關部門并未將評估報告及時的送達給李女士，直至2015年4月15日才向被征收人送達。此時如果還按照《征收決定書》公告之日作為評估時點，那么顯然是不公平的。

　　對此，凱諾律師建議大家，房屋征收涉及到被拆遷人切身的利益，如果對評估報告或是對拆遷補償方案不滿意，可在法定期限內依法申請行政復議或是行政訴訟來維護自己的合法權益。