拆遷協(xié)議未簽,評(píng)估報(bào)告一年多后才送達(dá),此時(shí)應(yīng)該怎么補(bǔ)償?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-27 11:30

　　實(shí)踐中，有許多征收方在對(duì)涉事房屋進(jìn)行評(píng)估后，估價(jià)報(bào)告往往會(huì)延遲兩三年后才送達(dá)給被征收人，那么如果此時(shí)還按照原來(lái)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)被征收人予以補(bǔ)償?shù)脑?，是否合理公平呢？以下我們通過(guò)一則案例來(lái)為大家分析一下：

　　2013年7月19日，相關(guān)中門作出房屋征收決定書并公告，李女士等3人的房屋在征收的范圍內(nèi)，與此同時(shí)，相關(guān)部門將房屋征收補(bǔ)償方案作為征收決定的附件于同日是公布，補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。

　　房屋征收決定公告內(nèi)明確簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。但李女士等人認(rèn)為補(bǔ)償不合理，于是并沒(méi)有在簽約期限內(nèi)完成簽約。因李女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)未與相關(guān)部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)李女士等3人被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日。房屋評(píng)估報(bào)告直至2015年4月15日送達(dá)李女士。

　　2015年6月3日，房屋征收處的工作人員在社區(qū)工作人員見(jiàn)證下，將分戶評(píng)估報(bào)告的說(shuō)明函送達(dá)李女士，但其拒絕簽字。隨后評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)根據(jù)房管局的申請(qǐng)作出榕房拆估鑒字［2015］第401號(hào)《鑒定意見(jiàn)》，認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在部分技術(shù)問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)修正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告，并于2015年7月28日，《估價(jià)報(bào)告》、榕房拆估鑒字［2015］第401號(hào)《鑒定意見(jiàn)》、榕房拆估鑒字［2015］第403號(hào)《鑒定意見(jiàn)》留置送達(dá)李女士，但幾經(jīng)波折之后，李女士仍認(rèn)為評(píng)估報(bào)告不合理。

　　2016年5月23日，相關(guān)部門對(duì)李女士等3人作出了房屋征收補(bǔ)償決定，并且于同日將補(bǔ)償決定張貼在涉事房屋的單元門口。見(jiàn)此情景，李女士等3人向人民法院提起了訴訟。

　　但一、二審法院均駁回了李女士等3人的訴訟請(qǐng)求。于是李女士等3人申請(qǐng)了再審，請(qǐng)求依法撤銷二審判決并發(fā)回重審；撤銷13號(hào)《補(bǔ)償決定書》。

　　本案的焦點(diǎn)在于征收人在原評(píng)估報(bào)告載明的一年應(yīng)用有效期內(nèi)，未與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，也不及時(shí)作出補(bǔ)償決定又無(wú)合理理由，作出補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)與征收決定公告時(shí)點(diǎn)明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價(jià)格上漲幅度明顯高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，是否仍應(yīng)以征收決定公告時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并以此結(jié)算被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)款。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償；第十三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告；第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格......第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　同時(shí)根據(jù)《評(píng)估辦法》中的第八條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”；第十條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　且根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

　　據(jù)此，市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但近年來(lái)由于房屋價(jià)格波動(dòng)幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補(bǔ)償協(xié)議日或者作出補(bǔ)償決定日、強(qiáng)制搬遷日以及實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補(bǔ)償金時(shí)點(diǎn)明顯遲延于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)（征收決定公告時(shí)點(diǎn)），則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購(gòu)買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無(wú)法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則。

　　因此，人民法院對(duì)在“征收決定公告之日”或者估價(jià)報(bào)告出具之日起的一年后作出的補(bǔ)償決定是否仍應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：

　　一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度并考慮評(píng)估報(bào)告的“應(yīng)用有效期”。

　　二是市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。

　　三是補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門自身原因的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照超過(guò)“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，則不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。

　　四是堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷?！贝颂幍摹皩?duì)被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）。

　　五是征收房屋范圍是否過(guò)大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢，并存在分期實(shí)施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

　　而本案，相關(guān)部門并未將評(píng)估報(bào)告及時(shí)的送達(dá)給李女士，直至2015年4月15日才向被征收人送達(dá)。此時(shí)如果還按照《征收決定書》公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，那么顯然是不公平的。

　　對(duì)此，凱諾律師建議大家，房屋征收涉及到被拆遷人切身的利益，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告或是對(duì)拆遷補(bǔ)償方案不滿意，可在法定期限內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或是行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。