記者 |黃昱

自2017年拿下廣州首宗TOD綜合體地塊以來，廣州地鐵集團成為了“TOD專業(yè)戶”，拿下廣州近3年來出讓的所有TOD項目地塊，累計達8宗。

所謂TOD，即“以公共交通為導向”的開發(fā)模式。4月13日，廣州地鐵集團以43.17億元的底價拿下白云區(qū)地鐵13號線二期槎頭站場站綜合體地塊，折合樓面價約1.7萬元/平方米。

該地塊用途為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、行政辦公、城市軌道交通以及防護綠地用地，總用地面積76821平方米，其中可建設(shè)用地面積達67915平方米。

按照規(guī)劃，地塊計算容積率建筑面積不超過24.53萬平方米，其中住宅建筑面積為13.9萬平方米（包括不低于6950平方米的自持租賃用房），公建配套建筑面積為1.5萬平方米，商業(yè)/商務(wù)建筑面積為8.75萬平方米，配套地鐵派出所建筑面積為3500平方米。

槎頭站場站綜合體定位是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，位于廣州城市中心區(qū)邊緣，周邊基本為工業(yè)區(qū)，區(qū)域開發(fā)成熟度較低。按照地塊出讓條件，競得者還需設(shè)置社區(qū)少年宮、幼兒園、托兒所、家庭綜合服務(wù)中心、社區(qū)居委會和居民建設(shè)場所等社區(qū)公服設(shè)施配套。

盡管槎頭站場站片區(qū)還未發(fā)展成熟，但其是在建地鐵13號線二期（預計2022年通車）、12號線（預計2023年通車）的換乘站，按照規(guī)劃，佛山地鐵8號線也將在此設(shè)站。換言之，隨著地鐵站的開通，未來槎頭站或許會成為片區(qū)樓市的熱點。

槎頭站場站綜合體地塊的出讓條件比較嚴格，不僅要求競買人具有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，還要求其具有10年以上地鐵線網(wǎng)(地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路)建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗。因此，在業(yè)內(nèi)看來，這就是廣州地鐵集團的“特定地塊”。

廣州地鐵集團成立于1992年，是廣州唯一的軌道交通建設(shè)集團，初期主要任務(wù)就是負責地鐵建設(shè)運營。后來為解決地鐵建設(shè)運營的資金壓力，廣州市政府提出了“沿線部分土地市場化”的策略，廣州地鐵集團也開始試水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2004年，廣州地鐵集團將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從資源開發(fā)事業(yè)總部分離出來，成立第四個事業(yè)部——房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)總部，并提出將貫徹“自主開發(fā)和合作開發(fā)共進”的方針，以地鐵線路為依托，緊緊圍繞地鐵新線沿線地塊、及車站地下空間進行房地產(chǎn)開發(fā)。

“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展直接影響公司能否真正實現(xiàn)自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展?！北藭r廣州地鐵集團對外表示，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從資源開發(fā)事業(yè)總部分離出來，不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，同時也有利于廣告、通訊、商貿(mào)等其他資源開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2017年，廣州地鐵集團確立“合作開發(fā)為主，自主開發(fā)為輔”模式，并與越秀集團、珠實集團成立廣州城市更新軌道交通產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展基金，搭建國企合作平臺。

廣州地鐵集團進行地鐵沿線土地物業(yè)開發(fā)的投融資基本模型分為兩條路徑，一個是一級土地整備階段，通過分享土地出讓分成籌集地鐵建設(shè)資金；另一個是二級開發(fā)階段，通過軌道沿線物業(yè)項目的開發(fā)、銷售、運營來補虧地鐵運營成本。

2017年以來，廣州已成功出讓8宗TOD項目地塊，每一宗都由廣州地鐵集團拿下，包括建筑面積達87.7萬平方米的官湖車輛段地塊、建筑面積達58.65萬平方米的蘿崗車輛段地塊等，合計總建面約378.76萬平方米，拿地總金額超537億元。

制圖：界面新聞

地鐵集團參與房地產(chǎn)開發(fā)，目前主要有港鐵和日本東急電鐵（以下簡稱東鐵）兩種成熟市場的“軌道+物業(yè)”模式。港鐵主要將土地出售給開發(fā)商，然后統(tǒng)籌地產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè)，物業(yè)開發(fā)能貢獻利潤60%以上，東鐵則是自主開發(fā)或找合作開發(fā)。

在國內(nèi)其他地鐵集團開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，深圳地鐵曾借鑒港鐵“ 軌交+物業(yè)”建設(shè)模式，此后也與萬科合作開發(fā)深圳多個地鐵上蓋項目。截至2018年末，深圳地鐵累計獲取12個項目土地開發(fā)權(quán)，項目建筑面積約450萬平方米。

從實際操作來看，廣州地鐵的地產(chǎn)開發(fā)模式與深圳地鐵相似，即在公開市場拿地后，后續(xù)自己開發(fā)運營或引入開發(fā)商共同開發(fā)。

位于荔灣老城區(qū)華貴路中段的貴賢上品是廣州地鐵首個自主開發(fā)的商住項目，也是為數(shù)不多的自主開發(fā)項目之一。該項目總建筑面積約10萬平方米，項目一期于2009年11月開盤銷售，兩小時內(nèi)即售罄。

廣州地鐵多數(shù)項目都是引入其它開發(fā)商進行合作開發(fā)，如與保利地產(chǎn)合作開發(fā)紫薇花園，轉(zhuǎn)讓漢溪長隆項目65%股權(quán)給新世界中國。

2019年2月成為同樣是廣州市屬國企的越秀地產(chǎn)第二大股東后，廣州地鐵更是將品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚的部分股權(quán)均轉(zhuǎn)讓給了越秀地產(chǎn)。

據(jù)越秀地產(chǎn)2019年業(yè)績報告顯示，品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚在去年分別實現(xiàn)合約銷售額約32.27億元、15.28億元以及3.21億元。

廣州地鐵集團選擇合作開發(fā)的模式無可厚非。同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉指出，廣州地鐵集團雖然在軌道建設(shè)運營方面是強手，但在綜合物業(yè)開發(fā)和運營上的實力還不足，引入外部開發(fā)商可以彌補這一短板。

公開資料顯示，截至2019年底，廣州地鐵集團旗下開發(fā)物業(yè)項目包括地鐵金融城、荔勝廣場、悅江上品、萬勝廣場、貴賢上品、紫薇花園、品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚等十幾個項目。

廣州地鐵集團2018年年報披露，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全年資金支付 453億元，營業(yè)收入6.72 億元，利潤總額6.54億元。

另外，為應對大規(guī)模線網(wǎng)建設(shè)籌資壓力，廣州地鐵集團圍繞2018年地塊出讓收入超200億目標，發(fā)力既有用地盤活、潛在用地規(guī)模拓展、目標地塊掛牌出讓和拿地。

根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃，其將實現(xiàn)線網(wǎng)里程從目前的500多公里達到2023年的800公里，期間將新增33個場站綜合體，到2035年擴大至2000公里。

在此目標下，如何通過“軌道+物業(yè)”開發(fā)反哺軌道建設(shè)成為廣州地鐵集團的一大考驗。

來源：界面新聞

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