冰山與火焰：廣州千億土拍盛宴后的樓市迷局

來源：智能家居時間：2021-04-30 16:29

冰山與火焰并存，是廣州首次集中土拍的真實寫照，土拍熱門的黃埔與番禺共有四宗地觸發(fā)搖號機制，華潤置地以高達4.2萬元／平樓面價摘走了金沙洲地塊，引發(fā)業(yè)界驚嘆三連。

作為一線城市的首場集中土拍，廣州此次攪動千億資金的盛宴被外界賦予了信號意義，集中土拍能否降地價、未來房價走勢如何？房企苦面粉貴久矣的局面是否能得到改善？

一系列的問題拋向了土拍后的廣州……

地價分化與失控

連續(xù)兩天連軸轉(zhuǎn)，48宗地塊的價格已塵埃落定，總成交價906億元，是廣州在這場土拍的收獲。對比901億元的掛牌總價，以及部分熱門土塊吸納1300億元的保證金，906億這個數(shù)據(jù)沒有驚喜。

一切都在掌控范圍內(nèi)，就像溢價率超不過45％一樣，展現(xiàn)了“游戲規(guī)則”設定者的智慧。

此輪集中拍地，最明顯的特征就是分化，區(qū)域冷熱分化以及拿地房企的分化。

黃埔、金沙洲、番禺等區(qū)域熱門地塊引發(fā)激烈爭奪，從化、白云和增城等6宗地塊最終因無人報價坐冷板凳，最終流拍。

從房企來看，越秀地產(chǎn)成為本輪土拍的最大贏家，斥資108億元拿下6宗地塊，并于29日搖號連中番禺、黃埔兩宗地塊，在搖號的運氣比拼中也戰(zhàn)線了實力，成為本輪土拍拿地最多的房企。而從實際的土拍表現(xiàn)看，越秀地產(chǎn)的野心遠不止于此。一共報名15宗地，但多宗地塊在競價中最終被外來房企虎口奪食。

廣州是越秀地產(chǎn)的大本營，占據(jù)主場優(yōu)勢，而在多年的全國化拓展布局下，廣州仍然貢獻了業(yè)績半壁江山，高達58％。從越秀地產(chǎn)的布局戰(zhàn)略看，加碼全國化布局的同時，鞏固廣州大本營的優(yōu)勢才是正道。

此次土拍市場表現(xiàn)亮眼的還有融創(chuàng)和正榮，在猛烈爭奪后最終分別收獲3宗、2宗地塊。

雖然一次性推地總量高達48宗，但最終結(jié)果是有人狂歡，也有人空手而歸。整體而言，此次土拍的大贏家集中在本地房企以及國企、央企，在集中土拍之下，外來房企的競爭壓力較大。

包括萬科、恒大、中海等龍頭，雅居樂、時代、奧園、合景等熟悉的千億本地房企均陪跑。中海在廣州市場沉寂多年之后，在這輪土拍中釋放了強烈的回歸信號，一口氣報價6宗地塊，在黃埔HBPQ-A-6地塊的搖號中，中海出動多達60個馬甲，也未能在搖號中戰(zhàn)勝只有6個馬甲的深振業(yè)。在集中土拍市場，實力和運氣均很重要。

當然最亮眼的還屬于華潤置地，以4.2元／平的高樓面地價拿下金沙洲地塊，讓業(yè)界直呼看不懂的拿地邏輯和價格，直接拉升了金沙洲板塊的整體價格預期，業(yè)內(nèi)發(fā)出了地價失控的驚嘆。

房價上漲預期下調(diào)？

在集中土拍前，業(yè)界對集中土拍政策充滿新鮮感，各路預期報告紛紛落地，土拍集中給了中小房企機會，將會降低土地溢價，房企毛利率將迎觸底反彈的機會……

在廣州土拍后，不少業(yè)內(nèi)人士開始重新審視上述預判，在“機會”、“降地價”等詞匯后面加上問號。

從廣州土拍可以看到，熱門區(qū)域的地塊價格依然居高不下，黃埔樓價2.7萬元／平、金沙洲4.2萬元／平，面粉貴過面包；番禺外圍的新造地價超3.3萬元／平，與番禺漢溪-萬博熱門商圈地價齊平，這些信息都在向市場傳遞著廣州部分區(qū)域土地市場熱度較高的信號。

對于房價漲跌這種敏感但關(guān)注度極高的話題，行業(yè)的討論從未間斷，尤其是在集中土拍之后。不少人表示，拍地后，黃埔、番禺熱門區(qū)域的樓盤可以隨便買了；流拍的從化、增城等區(qū)域就要警惕風險。

2020年下半年開始，廣州熱門的黃埔和番禺片區(qū)房價經(jīng)過一輪快速上漲，漲幅居廣州各區(qū)之首。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月廣州廣州新房、二手房均領(lǐng)漲全國。據(jù)克爾瑞最新數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，廣州全市合計供應商品住宅5150套，網(wǎng)簽成交4423套，最新成交均價達34574元／㎡，成交均價上漲。

熱門區(qū)域房價的上漲推高了房企對片區(qū)未來房價預期，從而推高了地價；但土地價格的上漲將直接推高市場對未來房價的預期。

在地價和房價這種雙向循環(huán)的關(guān)系中，就像是雞生蛋、蛋孵雞一樣循環(huán)往復。而市場對房價的預期，往往是由關(guān)注高的熱門地塊傳導的，猶如木桶理論的“長板效應”。

廣州市場的情況是，在各區(qū)域房價經(jīng)歷一輪快速上漲之后，各區(qū)分區(qū)調(diào)控，加碼新一輪調(diào)控政策，限價、限售、信貸政策組合拳出馬，近期市場對房價快速上漲的預期降低了。例如限價5萬的黃埔，開發(fā)商不愿拿預售證，與政府產(chǎn)生了新一輪的價格博弈。但在2.7萬元／平的樓面價支撐下，黃埔未來房價預期或許正重新調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士指出，原本在新一輪的限價、限售、信貸政策組合拳調(diào)控下，廣州房企上漲的預期已經(jīng)穩(wěn)住了，但在集中土拍之后，行業(yè)發(fā)出了或許未來房價大概率還是上漲的感嘆。

同時，業(yè)內(nèi)人士認為，在房價上漲壓力下，僅單方面的壓制房價并非長久之計。房價漲跌是市場多重因素作用的結(jié)果。價格由價值決定，受供求關(guān)系的影響，而地價反應地段的價值，調(diào)控房價預期，保持地價的穩(wěn)定至關(guān)重要，同時，要保持供需平衡。

集中供地是拍地的一種方式，而增加市場的供應量才是穩(wěn)定房價的重要力量。業(yè)內(nèi)人士指出，集中供地下，未來房子將集中入市，增加市場供應，有利于穩(wěn)房價；但也應該考慮到，在房子供貨量少時間段，如何穩(wěn)定房價。

根據(jù)廣州供地計劃顯示，廣州2021年住宅用地計劃供應面積約為628.6萬平方米，與2020年供應的618萬平方米相去不遠。但需要注意的是，廣州舊改全面提速，未來將有大量的舊改項目入市，5年183條舊村完成改造，而3年內(nèi)，中心城區(qū)是舊改主戰(zhàn)場。舊改項目入市將加大樓市供應量，將有利于穩(wěn)定房價預期。