冰山與火焰：廣州千億土拍盛宴后的樓市迷局

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-30 16:29

冰山與火焰并存，是廣州首次集中土拍的真實(shí)寫照，土拍熱門的黃埔與番禺共有四宗地觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制，華潤(rùn)置地以高達(dá)4.2萬(wàn)元／平樓面價(jià)摘走了金沙洲地塊，引發(fā)業(yè)界驚嘆三連。

作為一線城市的首場(chǎng)集中土拍，廣州此次攪動(dòng)千億資金的盛宴被外界賦予了信號(hào)意義，集中土拍能否降地價(jià)、未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？房企苦面粉貴久矣的局面是否能得到改善？

一系列的問(wèn)題拋向了土拍后的廣州……

地價(jià)分化與失控

連續(xù)兩天連軸轉(zhuǎn)，48宗地塊的價(jià)格已塵埃落定，總成交價(jià)906億元，是廣州在這場(chǎng)土拍的收獲。對(duì)比901億元的掛牌總價(jià)，以及部分熱門土塊吸納1300億元的保證金，906億這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)有驚喜。

一切都在掌控范圍內(nèi)，就像溢價(jià)率超不過(guò)45％一樣，展現(xiàn)了“游戲規(guī)則”設(shè)定者的智慧。

此輪集中拍地，最明顯的特征就是分化，區(qū)域冷熱分化以及拿地房企的分化。

黃埔、金沙洲、番禺等區(qū)域熱門地塊引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，從化、白云和增城等6宗地塊最終因無(wú)人報(bào)價(jià)坐冷板凳，最終流拍。

從房企來(lái)看，越秀地產(chǎn)成為本輪土拍的最大贏家，斥資108億元拿下6宗地塊，并于29日搖號(hào)連中番禺、黃埔兩宗地塊，在搖號(hào)的運(yùn)氣比拼中也戰(zhàn)線了實(shí)力，成為本輪土拍拿地最多的房企。而從實(shí)際的土拍表現(xiàn)看，越秀地產(chǎn)的野心遠(yuǎn)不止于此。一共報(bào)名15宗地，但多宗地塊在競(jìng)價(jià)中最終被外來(lái)房企虎口奪食。

廣州是越秀地產(chǎn)的大本營(yíng)，占據(jù)主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，而在多年的全國(guó)化拓展布局下，廣州仍然貢獻(xiàn)了業(yè)績(jī)半壁江山，高達(dá)58％。從越秀地產(chǎn)的布局戰(zhàn)略看，加碼全國(guó)化布局的同時(shí)，鞏固廣州大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)才是正道。

此次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的還有融創(chuàng)和正榮，在猛烈爭(zhēng)奪后最終分別收獲3宗、2宗地塊。

雖然一次性推地總量高達(dá)48宗，但最終結(jié)果是有人狂歡，也有人空手而歸。整體而言，此次土拍的大贏家集中在本地房企以及國(guó)企、央企，在集中土拍之下，外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

包括萬(wàn)科、恒大、中海等龍頭，雅居樂(lè)、時(shí)代、奧園、合景等熟悉的千億本地房企均陪跑。中海在廣州市場(chǎng)沉寂多年之后，在這輪土拍中釋放了強(qiáng)烈的回歸信號(hào)，一口氣報(bào)價(jià)6宗地塊，在黃埔HBPQ-A-6地塊的搖號(hào)中，中海出動(dòng)多達(dá)60個(gè)馬甲，也未能在搖號(hào)中戰(zhàn)勝只有6個(gè)馬甲的深振業(yè)。在集中土拍市場(chǎng)，實(shí)力和運(yùn)氣均很重要。

當(dāng)然最亮眼的還屬于華潤(rùn)置地，以4.2元／平的高樓面地價(jià)拿下金沙洲地塊，讓業(yè)界直呼看不懂的拿地邏輯和價(jià)格，直接拉升了金沙洲板塊的整體價(jià)格預(yù)期，業(yè)內(nèi)發(fā)出了地價(jià)失控的驚嘆。

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下調(diào)？

在集中土拍前，業(yè)界對(duì)集中土拍政策充滿新鮮感，各路預(yù)期報(bào)告紛紛落地，土拍集中給了中小房企機(jī)會(huì)，將會(huì)降低土地溢價(jià)，房企毛利率將迎觸底反彈的機(jī)會(huì)……

在廣州土拍后，不少業(yè)內(nèi)人士開始重新審視上述預(yù)判，在“機(jī)會(huì)”、“降地價(jià)”等詞匯后面加上問(wèn)號(hào)。

從廣州土拍可以看到，熱門區(qū)域的地塊價(jià)格依然居高不下，黃埔樓價(jià)2.7萬(wàn)元／平、金沙洲4.2萬(wàn)元／平，面粉貴過(guò)面包；番禺外圍的新造地價(jià)超3.3萬(wàn)元／平，與番禺漢溪-萬(wàn)博熱門商圈地價(jià)齊平，這些信息都在向市場(chǎng)傳遞著廣州部分區(qū)域土地市場(chǎng)熱度較高的信號(hào)。

對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌這種敏感但關(guān)注度極高的話題，行業(yè)的討論從未間斷，尤其是在集中土拍之后。不少人表示，拍地后，黃埔、番禺熱門區(qū)域的樓盤可以隨便買了；流拍的從化、增城等區(qū)域就要警惕風(fēng)險(xiǎn)。

2020年下半年開始，廣州熱門的黃埔和番禺片區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪快速上漲，漲幅居廣州各區(qū)之首。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月廣州廣州新房、二手房均領(lǐng)漲全國(guó)。據(jù)克爾瑞最新數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，廣州全市合計(jì)供應(yīng)商品住宅5150套，網(wǎng)簽成交4423套，最新成交均價(jià)達(dá)34574元／㎡，成交均價(jià)上漲。

熱門區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲推高了房企對(duì)片區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期，從而推高了地價(jià)；但土地價(jià)格的上漲將直接推高市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

在地價(jià)和房?jī)r(jià)這種雙向循環(huán)的關(guān)系中，就像是雞生蛋、蛋孵雞一樣循環(huán)往復(fù)。而市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，往往是由關(guān)注高的熱門地塊傳導(dǎo)的，猶如木桶理論的“長(zhǎng)板效應(yīng)”。

廣州市場(chǎng)的情況是，在各區(qū)域房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪快速上漲之后，各區(qū)分區(qū)調(diào)控，加碼新一輪調(diào)控政策，限價(jià)、限售、信貸政策組合拳出馬，近期市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期降低了。例如限價(jià)5萬(wàn)的黃埔，開發(fā)商不愿拿預(yù)售證，與政府產(chǎn)生了新一輪的價(jià)格博弈。但在2.7萬(wàn)元／平的樓面價(jià)支撐下，黃埔未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期或許正重新調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士指出，原本在新一輪的限價(jià)、限售、信貸政策組合拳調(diào)控下，廣州房企上漲的預(yù)期已經(jīng)穩(wěn)住了，但在集中土拍之后，行業(yè)發(fā)出了或許未來(lái)房?jī)r(jià)大概率還是上漲的感嘆。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲壓力下，僅單方面的壓制房?jī)r(jià)并非長(zhǎng)久之計(jì)。房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)多重因素作用的結(jié)果。價(jià)格由價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響，而地價(jià)反應(yīng)地段的價(jià)值，調(diào)控房?jī)r(jià)預(yù)期，保持地價(jià)的穩(wěn)定至關(guān)重要，同時(shí)，要保持供需平衡。

集中供地是拍地的一種方式，而增加市場(chǎng)的供應(yīng)量才是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要力量。業(yè)內(nèi)人士指出，集中供地下，未來(lái)房子將集中入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)，有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)；但也應(yīng)該考慮到，在房子供貨量少時(shí)間段，如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

根據(jù)廣州供地計(jì)劃顯示，廣州2021年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積約為628.6萬(wàn)平方米，與2020年供應(yīng)的618萬(wàn)平方米相去不遠(yuǎn)。但需要注意的是，廣州舊改全面提速，未來(lái)將有大量的舊改項(xiàng)目入市，5年183條舊村完成改造，而3年內(nèi)，中心城區(qū)是舊改主戰(zhàn)場(chǎng)。舊改項(xiàng)目入市將加大樓市供應(yīng)量，將有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。