從跌至低谷到企穩(wěn)回升，樓市用時不到半年。

時間回溯至2月份，疫情沖擊下，房企經(jīng)營活動受到極大影響，當(dāng)月銷售業(yè)績跌至近20年來最低記錄。但從3月開始，樓市逐步恢復(fù)，6月百強(qiáng)房企銷售業(yè)績已達(dá)14517.2億元，同比增長13.8%。

二手房市場同樣企穩(wěn)回升，上半年鏈家重點18城成交量已基本恢復(fù)到去年同期水平。不僅如此，二季度重點18城中有11個城市均價上揚，北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲。

當(dāng)疫情“黑天鵝”席卷全球，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的強(qiáng)大韌性，超乎市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但金融政策的溢出效應(yīng)帶動了樓市復(fù)蘇；同時，人才政策加速剛需入市，撬動改善換房需求，成為此輪市場復(fù)蘇的新動力。

各地樓市的“V型”反轉(zhuǎn)

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)人在2019年深感行業(yè)降速時，他們并未預(yù)料到2020年將更加艱難。

年初，新冠肺炎疫情突襲后，樓市瞬間跌入“冰點”?？硕鹧芯匡@示，2月份，房企銷售業(yè)績跌至20年來最低記錄。地產(chǎn)大佬在業(yè)績會上春風(fēng)不再，紛紛慨嘆行業(yè)之艱，保守制定今年業(yè)績目標(biāo)。

然而不到半年，地產(chǎn)行業(yè)已大有重振旗鼓之勢。據(jù)貝殼研究院7月2日發(fā)布的樓市半年報顯示，66座大中城市二季度新房成交量已接近去年同期。其中，長三角市場回暖明顯，南京半年成交面積同比逆勢上漲24%。

從房企銷售數(shù)據(jù)看，上半年TOP3房企業(yè)績不降反增，同比提升2.9%，頭部房企整體抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，在逆勢中展現(xiàn)出規(guī)模性優(yōu)勢；而TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業(yè)績增速分別為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

“整體來說，百強(qiáng)房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，但市場仍然處于恢復(fù)期，2020年前6月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額為51140.8億元，同比下降約2.7%?！币拙涌毓蒀EO丁祖昱表示。

此次疫情中，一二線城市受影響較大，但恢復(fù)速度更快。中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年，20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績來自二線城市，19.2%來自一線城市，合計占比80.1%，五成以上企業(yè)一二線銷售貢獻(xiàn)率超80%。

多地樓市止住頹勢，甚至大有火熱態(tài)勢。據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年共有299個項目開盤售罄，杭州、成都和南京分別占165席、33席和29席。其中，杭州上半年開盤次數(shù)高達(dá)338次，平均去化近8成。

不僅是新房，二手房市場同樣穩(wěn)步回升。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，3月份開始，市場明顯恢復(fù)，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

不過，貝殼研究院認(rèn)為，二季度以來市場升溫只是少數(shù)城市的結(jié)構(gòu)性、階段性行情，大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇，難以出現(xiàn)房價全局性、持續(xù)性上漲浪潮。

金融政策溢出效應(yīng)顯著

今年3月以來樓市的行情，內(nèi)在復(fù)蘇動因在哪里？對此，貝殼研究院認(rèn)為：“盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但更加靈活適度的貨幣政策對市場預(yù)期產(chǎn)生了較大溢出效應(yīng)?！?/p>

回顧上半年的金融政策，1月23日前，2019年末趨緊的金融環(huán)境得以延續(xù)；武漢封城作為全國抗疫的節(jié)點，此后政府多以“六穩(wěn)”為核心，幫扶企業(yè)紓困，給予積極但不刺激的相對寬松。

受此影響，房企頻頻發(fā)債融資，隨即大力殺回土地市場。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣約6506億，占2019年全年融資規(guī)模的53%，全國居住用地成交金額高達(dá)2.46萬億。

“土地市場起到帶動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、穩(wěn)定市場健康發(fā)展的作用?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為，上半年全國70城居住用地樓面價同比上漲14%，土地市場率先復(fù)蘇不僅利于提振房企信心，而且有助于穩(wěn)市場預(yù)期。

從購房者角度看，房貸利率轉(zhuǎn)為LPR浮動機(jī)制后，房貸利率與市場利率之間的關(guān)聯(lián)更強(qiáng)。隨著市場流動性趨松，西安、煙臺、大連等城市首套房貸款利率下降幅度較大，銀行放貸周期大大縮短，利于帶動購房成交。

如果探究購房者的深層置業(yè)動機(jī)，在疫情沖擊與貨幣政策寬松背景下，居民資產(chǎn)保值增值的需求直線抬升，而核心城市的核心資產(chǎn)，仍然是優(yōu)質(zhì)避險工具。

值得注意的是，改善型換房鏈條啟動，成為此輪行情的新動力。“低總價（剛需）房是二手房市場起伏的先導(dǎo)，剛需入場后撬動起改善型換房需求?！必悮ぱ芯吭簲?shù)據(jù)顯示，重點18城5-6月120平以上房型成交量環(huán)比3-4月增加38.6%，增速快于小面積房型（60平以下）的14.2%。

而上半年戶籍改革、人才引進(jìn)等政策力度加大，進(jìn)一步推動剛需入市。2020年以來，重點一二線城市在人才引進(jìn)政策上繼續(xù)發(fā)力，甚至提供購房安家補貼等，讓部分消費者能避開調(diào)控限制進(jìn)入市場。

下半年市場“不悲觀”

盡管樓市在上半年走出先抑后揚行情，但貝殼研究院認(rèn)為，少數(shù)城市市場躁動是局部的，大部分重點城市難以形成上漲氣候，仍要警惕房產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

一方面，房價與租金的背離在擴(kuò)大，房價與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入水平的背離也在擴(kuò)大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月重點18城中，除上海和深圳租金微升外，其他城市均呈下降態(tài)勢；一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計同比下降至5%以下。

同時，當(dāng)前市場庫存仍處于較高位置。數(shù)據(jù)顯示，6月重點18城中有11城庫存房源量同比增加，客戶成交周期保持近三年高位；二季度，除深圳及上海外，其它城市業(yè)主調(diào)漲次數(shù)占比均在30%以下。

綜合以上因素，貝殼研究院認(rèn)為，下半年重點城市二手房市場分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性；而新房市場修復(fù)過程基本完成，隨著疫情過后投資環(huán)境趨于穩(wěn)定，預(yù)計下半年市場將保持平穩(wěn)。

不過，穩(wěn)定之下仍有變量。未來，城市之間、城市內(nèi)部、產(chǎn)品之間都會出現(xiàn)分化，核心城市將強(qiáng)于非核心城市、核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)、改善型產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品，房企間的競爭也將更加激烈。

丁祖昱同樣認(rèn)為，此前將近2年的調(diào)整周期結(jié)束，未來市場進(jìn)入相對平穩(wěn)的新周期。此后市場回穩(wěn)、回升不會重復(fù)過去快速量價齊升的狀況，將在相對狹窄的箱體中穩(wěn)步波動，這一輪的發(fā)展會更加平穩(wěn)。

出于對三四線城市銷售壓力的考量，丁祖昱預(yù)計今年行業(yè)銷售規(guī)模微降5%，一二線城市或保持略微增長。如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約16萬億，銷售面積約16億平方米，仍是歷史相對較高區(qū)域。

來源：第一財經(jīng)

相關(guān)知識

深谷反彈,回望上半年樓市“驚險一躍”
10月樓市冷得徹底，接下來還能反彈嗎？
2020上半年樓市真相是什么?2月“冰點”6月“收入喜人”
地產(chǎn)內(nèi)參|誰在忽悠“年后北京房價漲3成”?調(diào)查還原真實的北京樓市
中介離開，房企爆資金鏈危機(jī)，業(yè)主免費送房？揭秘環(huán)京樓市困境
2021年樓市調(diào)控超650次創(chuàng)歷史紀(jì)錄！2022年房價怎么走？
2021年,中國樓市調(diào)控第一槍來了。
樓市信貸松綁“利好”哪些人？樓市或又要迎來“新周期”
環(huán)京樓市又現(xiàn)首付分期，這家房企還提出“限跌令”
觀建材家居領(lǐng)軍品牌，洞悉2020下半年市場風(fēng)向