從跌至低谷到企穩(wěn)回升，樓市用時(shí)不到半年。

時(shí)間回溯至2月份，疫情沖擊下，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到極大影響，當(dāng)月銷售業(yè)績(jī)跌至近20年來最低記錄。但從3月開始，樓市逐步恢復(fù)，6月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)已達(dá)14517.2億元，同比增長(zhǎng)13.8%。

二手房市場(chǎng)同樣企穩(wěn)回升，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量已基本恢復(fù)到去年同期水平。不僅如此，二季度重點(diǎn)18城中有11個(gè)城市均價(jià)上揚(yáng)，北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲。

當(dāng)疫情“黑天鵝”席卷全球，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的強(qiáng)大韌性，超乎市場(chǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但金融政策的溢出效應(yīng)帶動(dòng)了樓市復(fù)蘇；同時(shí)，人才政策加速剛需入市，撬動(dòng)改善換房需求，成為此輪市場(chǎng)復(fù)蘇的新動(dòng)力。

各地樓市的“V型”反轉(zhuǎn)

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)人在2019年深感行業(yè)降速時(shí)，他們并未預(yù)料到2020年將更加艱難。

年初，新冠肺炎疫情突襲后，樓市瞬間跌入“冰點(diǎn)”?？硕鹧芯匡@示，2月份，房企銷售業(yè)績(jī)跌至20年來最低記錄。地產(chǎn)大佬在業(yè)績(jī)會(huì)上春風(fēng)不再，紛紛慨嘆行業(yè)之艱，保守制定今年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

然而不到半年，地產(chǎn)行業(yè)已大有重振旗鼓之勢(shì)。據(jù)貝殼研究院7月2日發(fā)布的樓市半年報(bào)顯示，66座大中城市二季度新房成交量已接近去年同期。其中，長(zhǎng)三角市場(chǎng)回暖明顯，南京半年成交面積同比逆勢(shì)上漲24%。

從房企銷售數(shù)據(jù)看，上半年TOP3房企業(yè)績(jī)不降反增，同比提升2.9%，頭部房企整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在逆勢(shì)中展現(xiàn)出規(guī)模性優(yōu)勢(shì)；而TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

“整體來說，百?gòu)?qiáng)房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，但市場(chǎng)仍然處于恢復(fù)期，2020年前6月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為51140.8億元，同比下降約2.7%?！币拙涌毓蒀EO丁祖昱表示。

此次疫情中，一二線城市受影響較大，但恢復(fù)速度更快。中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年，20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績(jī)來自二線城市，19.2%來自一線城市，合計(jì)占比80.1%，五成以上企業(yè)一二線銷售貢獻(xiàn)率超80%。

多地樓市止住頹勢(shì)，甚至大有火熱態(tài)勢(shì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年共有299個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，杭州、成都和南京分別占165席、33席和29席。其中，杭州上半年開盤次數(shù)高達(dá)338次，平均去化近8成。

不僅是新房，二手房市場(chǎng)同樣穩(wěn)步回升。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，3月份開始，市場(chǎng)明顯恢復(fù)，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月增長(zhǎng)41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

不過，貝殼研究院認(rèn)為，二季度以來市場(chǎng)升溫只是少數(shù)城市的結(jié)構(gòu)性、階段性行情，大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)全局性、持續(xù)性上漲浪潮。

金融政策溢出效應(yīng)顯著

今年3月以來樓市的行情，內(nèi)在復(fù)蘇動(dòng)因在哪里？對(duì)此，貝殼研究院認(rèn)為：“盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但更加靈活適度的貨幣政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了較大溢出效應(yīng)。”

回顧上半年的金融政策，1月23日前，2019年末趨緊的金融環(huán)境得以延續(xù)；武漢封城作為全國(guó)抗疫的節(jié)點(diǎn)，此后政府多以“六穩(wěn)”為核心，幫扶企業(yè)紓困，給予積極但不刺激的相對(duì)寬松。

受此影響，房企頻頻發(fā)債融資，隨即大力殺回土地市場(chǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣約6506億，占2019年全年融資規(guī)模的53%，全國(guó)居住用地成交金額高達(dá)2.46萬億。

“土地市場(chǎng)起到帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇、穩(wěn)定市場(chǎng)健康發(fā)展的作用?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為，上半年全國(guó)70城居住用地樓面價(jià)同比上漲14%，土地市場(chǎng)率先復(fù)蘇不僅利于提振房企信心，而且有助于穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

從購(gòu)房者角度看，房貸利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)機(jī)制后，房貸利率與市場(chǎng)利率之間的關(guān)聯(lián)更強(qiáng)。隨著市場(chǎng)流動(dòng)性趨松，西安、煙臺(tái)、大連等城市首套房貸款利率下降幅度較大，銀行放貸周期大大縮短，利于帶動(dòng)購(gòu)房成交。

如果探究購(gòu)房者的深層置業(yè)動(dòng)機(jī)，在疫情沖擊與貨幣政策寬松背景下，居民資產(chǎn)保值增值的需求直線抬升，而核心城市的核心資產(chǎn)，仍然是優(yōu)質(zhì)避險(xiǎn)工具。

值得注意的是，改善型換房鏈條啟動(dòng)，成為此輪行情的新動(dòng)力?！暗涂們r(jià)（剛需）房是二手房市場(chǎng)起伏的先導(dǎo)，剛需入場(chǎng)后撬動(dòng)起改善型換房需求。”貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)18城5-6月120平以上房型成交量環(huán)比3-4月增加38.6%，增速快于小面積房型（60平以下）的14.2%。

而上半年戶籍改革、人才引進(jìn)等政策力度加大，進(jìn)一步推動(dòng)剛需入市。2020年以來，重點(diǎn)一二線城市在人才引進(jìn)政策上繼續(xù)發(fā)力，甚至提供購(gòu)房安家補(bǔ)貼等，讓部分消費(fèi)者能避開調(diào)控限制進(jìn)入市場(chǎng)。

下半年市場(chǎng)“不悲觀”

盡管樓市在上半年走出先抑后揚(yáng)行情，但貝殼研究院認(rèn)為，少數(shù)城市市場(chǎng)躁動(dòng)是局部的，大部分重點(diǎn)城市難以形成上漲氣候，仍要警惕房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，房?jī)r(jià)與租金的背離在擴(kuò)大，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入水平的背離也在擴(kuò)大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)18城中，除上海和深圳租金微升外，其他城市均呈下降態(tài)勢(shì)；一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)同比下降至5%以下。

同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存仍處于較高位置。數(shù)據(jù)顯示，6月重點(diǎn)18城中有11城庫(kù)存房源量同比增加，客戶成交周期保持近三年高位；二季度，除深圳及上海外，其它城市業(yè)主調(diào)漲次數(shù)占比均在30%以下。

綜合以上因素，貝殼研究院認(rèn)為，下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性；而新房市場(chǎng)修復(fù)過程基本完成，隨著疫情過后投資環(huán)境趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將保持平穩(wěn)。

不過，穩(wěn)定之下仍有變量。未來，城市之間、城市內(nèi)部、產(chǎn)品之間都會(huì)出現(xiàn)分化，核心城市將強(qiáng)于非核心城市、核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)、改善型產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品，房企間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。

丁祖昱同樣認(rèn)為，此前將近2年的調(diào)整周期結(jié)束，未來市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的新周期。此后市場(chǎng)回穩(wěn)、回升不會(huì)重復(fù)過去快速量?jī)r(jià)齊升的狀況，將在相對(duì)狹窄的箱體中穩(wěn)步波動(dòng)，這一輪的發(fā)展會(huì)更加平穩(wěn)。

出于對(duì)三四線城市銷售壓力的考量，丁祖昱預(yù)計(jì)今年行業(yè)銷售規(guī)模微降5%，一二線城市或保持略微增長(zhǎng)。如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約16萬億，銷售面積約16億平方米，仍是歷史相對(duì)較高區(qū)域。

來源：第一財(cái)經(jīng)

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