疫情之后，回暖似乎是樓市的主基調(diào)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，5月樓市的各方面表現(xiàn)都有所回暖。

在房?jī)r(jià)指數(shù)上，70座典型城市里房?jī)r(jià)上漲的有57座；

從銷售情況看，5月的商品房銷售量更是創(chuàng)下年內(nèi)新高。

但是，在簡(jiǎn)一老師看來，這次疫情對(duì)樓市的意義不止于此——疫情更像是楚河漢界，給樓市劃了一條明確的分界線。

分界線兩邊，一半是海水，一半是火焰。

一、疫情之后的城市命運(yùn)：一半擴(kuò)張，一半收縮。

前不久，簡(jiǎn)一老師發(fā)布了一篇文章來分析長(zhǎng)春和成都兩座城市的擴(kuò)容。

那篇文章已經(jīng)說得很明確，未來中國(guó)的城市發(fā)展格局，一定是一些城市持續(xù)膨脹，成為區(qū)域的城市核心，享受資源傾斜、人口虹吸、規(guī)劃優(yōu)待等等一系列紅利。與之相對(duì)，一些城市則將持續(xù)收縮，甚至有可能最終消失。

關(guān)于簡(jiǎn)一老師的這個(gè)判斷，第一個(gè)印證已經(jīng)出現(xiàn)了。

成都、長(zhǎng)春之后，時(shí)隔短短3天，又一城迎來區(qū)劃大調(diào)整。

6月22日，山東發(fā)布了關(guān)于煙臺(tái)區(qū)劃調(diào)整的通知：撤銷蓬萊市、長(zhǎng)島縣，設(shè)立煙臺(tái)市蓬萊區(qū)。

煙臺(tái)到長(zhǎng)春、成都，再到更早的濟(jì)南、合肥等地，通過區(qū)劃調(diào)整，這些重點(diǎn)城市不斷做大做強(qiáng)。而疫情之后城市擴(kuò)容的密集動(dòng)作，無疑是一個(gè)重要信號(hào)——"大魚吃小魚"時(shí)代，正式到來。

"大魚吃小魚"，也就意味著有一些城市岌岌可危，面臨被吞并消失的危險(xiǎn)。

比如說，在煙臺(tái)的城市擴(kuò)張過程中，山東人口最少、陸地面積最小的長(zhǎng)島縣，就正式成為了歷史。

長(zhǎng)島的命運(yùn)，只是一個(gè)縮影。還記得房子5萬一套白菜價(jià)的東北城市鶴崗嗎？它們都是"收縮型城市"的典型代表。

對(duì)城市收縮，目前比較公認(rèn)的定義是，人口規(guī)模在1萬以上的人口密集城市區(qū)域，面臨人口流失超過2年，并經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的現(xiàn)象。

圍繞這一定義，很多機(jī)構(gòu)進(jìn)行了研究，像此前克而瑞曾推出過一份城市目錄，涵蓋31個(gè)收縮型城市：

其一，資源枯竭型城市，包括鞍山、大慶、撫順、阜新、鶴崗、淮北、雞西、攀枝花、石嘴山、烏海和營(yíng)口。

其二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型城市，包括巴彥淖爾、赤峰、佛山、衡陽、佳木斯、洛陽、三明、沈陽、通化和長(zhǎng)治。

其三，傳統(tǒng)人口輸出型城市，包括白城、達(dá)州、嘉峪關(guān)、揭陽、金昌、遂寧和中衛(wèi)。

其四，核心城市周邊衛(wèi)星城市，包括嘉興、遼陽和玉溪。

你所在的城市，最終將走向怎樣的命運(yùn)？

城市的命運(yùn)，和購(gòu)房者的命運(yùn)息息相關(guān)。沒有人希望承載著自己絕大部分資產(chǎn)的城市成為下一個(gè)鶴崗，自身的個(gè)人財(cái)富劇烈縮水。

2020年，選對(duì)城市將比任何時(shí)候都更加重要。

二、豪宅和剛需房，冰火兩重天

當(dāng)我們跳脫以城市為維度的宏觀視角，來到較為微觀的市場(chǎng)現(xiàn)象當(dāng)中，會(huì)發(fā)現(xiàn)，疫情之后的第二個(gè)市場(chǎng)分化現(xiàn)象，是豪宅和剛需房市場(chǎng)的冷熱不均。

核心一、二線城市市場(chǎng)快速回暖，中高端乃至豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼：富人們似乎更敏感地捕捉到了購(gòu)房信號(hào)，并且火速付諸行動(dòng)。

確實(shí)，他們有隨時(shí)做出購(gòu)房決策的余裕和資本。

另一邊，弱三、四線城市市場(chǎng)整體低迷，剛需市場(chǎng)不容樂觀。

先看豪宅市場(chǎng)。

在深圳、上海等超一線城市，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)潮。上海的豪宅項(xiàng)目平均去化率超九成，碧云尊邸、中海匯德里等開盤即罄。深圳高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅基本開盤即售罄，金眾?麒麟公館、深業(yè)中城、新錦安壹號(hào)公館等項(xiàng)目前4月累計(jì)銷售金額都超過了30億元。

除此之外，合肥、南京等重點(diǎn)二線城市的高檔以及豪宅項(xiàng)目也持續(xù)熱銷，銷售業(yè)績(jī)排名皆位居市場(chǎng)前列。

這些豪宅有多"豪"？以上海為例，榜上有名的項(xiàng)目如浦東碧云尊邸、浦東新鴻基濱江凱旋門、徐匯恒盛尚海灣等，均價(jià)都在10萬元以上。

再看剛需市場(chǎng)。

疫情過后，剛需市場(chǎng)相對(duì)低迷，復(fù)蘇動(dòng)能減弱，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。4月以來，許多城市的剛需盤去化速度明顯放緩，天津、寧波、鄭州等市屢有項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率不足30%，滄州碧桂園樾瀾庭、合肥信泰錦華雅居和大華錦繡四季更是不足10%。

值得注意的是，像合肥這樣的城市，同城之內(nèi)豪宅和剛需市場(chǎng)也在分化。也就是說，你甚至不再能以城市為單位去討論樓市，無論你在哪座城市買房，都需要更加謹(jǐn)慎選擇。

這個(gè)分化現(xiàn)象背后，其實(shí)就是財(cái)富的聚集效應(yīng)和居民購(gòu)買力的分化，說白了就是貧富差距。

富人在疫情面前依舊從容地進(jìn)行著資產(chǎn)配置，而真正的剛需卻有可能在疫情面前再次推延甚至擱置自己的買房計(jì)劃。

某研究機(jī)構(gòu)調(diào)查了私人銀行的客戶大數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論為——頂豪永遠(yuǎn)不缺購(gòu)買者。

數(shù)據(jù)顯示，高資產(chǎn)的私人銀行客戶持續(xù)增多，頂豪客群購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年13家銀行總資產(chǎn)在500萬元及以上的私人銀行客戶共計(jì)76萬戶，管理的總資產(chǎn)約10.68萬億元，戶均總資產(chǎn)約1407萬元，真實(shí)反映頂豪客群購(gòu)買力異常強(qiáng)勁。其中，招商銀行總資產(chǎn)在1000萬元及以上的私人銀行客戶約8.2萬戶，同比增長(zhǎng)12%，戶均總資產(chǎn)高達(dá)2732萬元。

疫情是殘酷的生死場(chǎng)，劃分生死，也劃分了貧富。

樓市在回暖，但這只是整體趨勢(shì)。對(duì)于買房人來說，市場(chǎng)分化顯然更值得關(guān)注——跟對(duì)趨勢(shì)，才更能掌控自己的命運(yùn)。

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