前年7月在企業(yè)家圈層活動中分享《應對經濟危機與第三輪財富大洗牌的策略》，去年幾次分享《樓市十大根基已變，將會何去何從？》，此前的預判在今年已然成為現(xiàn)實，7月以來很多人都感到樓市變天了，那么具體有那些變化呢？在此分享年中樓市內參部分內容。

一、市場周期出現(xiàn)變化

1998年房改以來，房地產以3年的短周期螺旋上升，前6個周期的情況都差不多，樓市上行一年至一年半，之后橫盤或回落調整，呈現(xiàn)漲長落短。

2017年后周期特征出現(xiàn)變化，市場周期越來越受到調控的影響，過去一盤棋式同漲同跌的波動周期徹底結束，各地市場出現(xiàn)明顯分化，進入和過去明顯不同的新周期。

二、樓市節(jié)奏出現(xiàn)落差

去年以來部分城市又出現(xiàn)了新一輪的行情，而各地政策、周期和市場狀況不同，因而節(jié)奏出現(xiàn)落差。

深圳東莞廣州的行情已經結束了，樓市入冬，有些城市才走到一半的行情，如北京正處于夏末秋初的階段，長三角樓市緊隨大灣區(qū)，年初強三線城市全都啟動上行了，目前熱度依然較高。

還有些城市才剛剛啟動，甚至還沒有啟動，華北房價基本穩(wěn)定，有些城市房價仍未走出下跌區(qū)間。

三、輪動規(guī)律出現(xiàn)變化

樓市輪動規(guī)律都是由能級高的城市向能級低的城市逐級輪動，一二三四線城市出現(xiàn)傳導效應，而今年的市場輪動則以中心城市帶動周邊城市，進而向周邊擴散。

以大灣區(qū)為例，先是深圳放松調控出現(xiàn)領漲，臨近東莞跟著啟動，之后輪到廣州和佛山。如今受調控影響，廣州已步深圳后塵，新房二手房同時回落，進入調整期。東莞樓市完全處于歇菜的狀態(tài)，有價無市。

四、樓市出現(xiàn)全面分化

每個城市的周期不同，政策不同，市場狀況不同，區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展?jié)摿Σ煌?，因而分化在所難免，不同層級城市之間的市場出現(xiàn)明顯分化。

人口持續(xù)流入，產業(yè)、教育等優(yōu)質公共資源分布較為集中的城市及區(qū)域，房價表現(xiàn)會相對好些。城市內部不同區(qū)域板塊也出現(xiàn)分化，核心區(qū)域領漲，邊緣區(qū)域趴窩。

到底是漲還是跌，絕非一兩句就能概括，需要結合不同品類及檔次，具體情況具體分析。今后選房要通過數(shù)據(jù)分析，精確到區(qū)域、板塊、街道、住區(qū)、戶型。 

五、樓市標桿深圳倒了

深圳一直是全國樓市的風向標，一年前單月成交直接破萬，二手房限價后，3月-6月，二手房單月預錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套，深圳上半年僅過戶2.8萬套，為近3年新低，環(huán)比下降45%，同比下降35%。

如今深圳樓市高位盤整，量價齊跌，囤房者不愿意降價賣房，購房者也不愿高位接盤，與2017年下半年北京樓市的狀態(tài)如出一轍，很多房產經紀人今年至今沒有成交，不少房產中介店都倒閉了。這不僅會影響周邊城市，還會間接影響其它熱點城市的預期。

六、制度與趨勢都變了

如今國家戰(zhàn)略變了，樓市的根基變了，大環(huán)境已經變了，樓市主要矛盾已經從過去的總量不足，房子短缺，步入資源配錯導致的結構性不均衡。

當前我國正處于經濟轉型的重要關口，未來十年土地財政及土地增值的動力逐步減弱，房價上漲驅動力也會弱化。伴隨長效機制落地，行業(yè)已經被套上緊箍咒。

七、金融政策全面轉向

今后5-10年經濟增速和收入增長將放緩，難以支撐債務規(guī)模繼續(xù)地擴張下去。對于樓市而言，最大的風險就是來自于債務規(guī)模持續(xù)擴大之后的收縮，遏制杠桿率繼續(xù)攀升，穩(wěn)杠桿成為當務之急，因而今年金融政策開始收緊。

無論出于防范房企大而不倒，還是防范居民持續(xù)加杠桿，遏制房地產金融化、泡沫化都是大勢所趨。如果流動性持續(xù)收緊，失去杠桿的支撐，樓市熱度必然下降。

事實上，央行已經開始布局筑堤，抵御房價未來可能下跌引起的各種風險、問題。通過三條紅線、額度管控等各種手段逐步降低房地產領域的杠桿，減少對金融資源的過度占有。

八、樓市調整將長期化

土地財政仍是十四五期間主要財源，預計流入樓市的資金總量在90萬億左右，相對充足，以確保地方財政及債務風險不至于爆發(fā)，這也決定了對樓市尤其是新房市場不會被過度壓制，將會處于窄幅波動的狀態(tài)。

房地產事關經濟增長、金融穩(wěn)定與國民財富，目前中國經濟增長過度依賴房地產相關投資、地方政府過度依賴土地出讓金、商業(yè)銀行體系的信貸資產過度集中于房地產與土地、老百姓存量財富過度集中于房地產，這注定了樓市調整將是長周期的過程。

九、投資黃金時代結束

房地產行業(yè)步入下半場，過去20年的牛市基礎已不復存在。

伴隨調控重點逐步轉向二手房市場，預計二手房市場將在調控加碼下逐漸熄火，在一段時間內部分區(qū)域流動性接近凍結，這意味著房產投資的黃金時代結束了。

十、投資收益將會回落

以前大家投資房產都是低買高賣賺差價，基本都不在乎租金收益。今后家庭房產投資的收益率將明顯回落，投資期將由過去3年以內的短周期為主，步入5年以上的中長持有周期為主，想要賺錢就要穿越一到兩個周期，賺長持增值、租金收益的慢錢，然而要適應賺慢錢并不容易。

今年開始步入視頻時代，敬請關注！

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