中新經(jīng)緯1月12日電 題：2022年房企融資或顯現(xiàn)兩極分化

作者 陳星 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)

2021年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是風(fēng)云詭譎的一年，無論是拿地額、銷售額，還是行業(yè)融資，都出現(xiàn)了不同以往的變化。行業(yè)上半年與下半年市場表現(xiàn)大相徑庭，特別是四季度市場的大幅波動，不僅改變了行業(yè)表現(xiàn)，也將影響著2022年行業(yè)的發(fā)展走向。

2021年全年融資規(guī)模前松后緊，融資總額大幅下降

“前松后緊、高開低走”可以整體概括2021年房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況。

中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢顯著。其中，信用債全年融資5490.3億元，海外債發(fā)行2682.9億元，信托融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。其中，信用債、信托成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力融資渠道；除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑，從而導(dǎo)致房企融資總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從同比增速來看，房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資規(guī)模自3月起就顯現(xiàn)為負增長，其中在11月份達到谷底，同比下滑71.6%。房企的融資總額與融資增速，均在四季度內(nèi)實現(xiàn)了觸底。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

受宏觀貨幣信貸環(huán)境相對穩(wěn)健的影響，行業(yè)融資難度雖有上升，但融資成本卻出現(xiàn)小幅下降。

中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)平均融資利率為5.54%，同比下降了0.76個百分點。其中，信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個百分點；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個百分點；信托平均利率為7.30%，同比下降0.29個百分點；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個百分點。

12月份，央行的降準降息政策，再次釋放出信貸寬松信號。我們預(yù)計，未來房地產(chǎn)的資金成本有望進一步下降。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

整體而言，2021年全年，行業(yè)圍繞“房地產(chǎn)金融審慎管理”的主線，同時利用“打補丁”與“修正”等策略不斷完善調(diào)控手段，形成了一個“既抑制房企過度借貸、又滿足房企合理融資需求”的政策體系。

2022年融資展望：審慎管理邊際調(diào)整，房企融資表現(xiàn)或兩極分化

2021年上半年，政策對行業(yè)融資收緊態(tài)勢成效顯著，但客觀上也造成了部分企業(yè)流動性過緊，產(chǎn)生了信用風(fēng)險。

中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年發(fā)生違約風(fēng)險事件的房企有12家。另有7家企業(yè)雖未發(fā)生實質(zhì)性違約，但存在進入債務(wù)展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約風(fēng)險。理財產(chǎn)品違約、美元債違約、信托違約成為觸發(fā)違約的主要因素。

對此，2021年下半年的政策做出了及時響應(yīng)，以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，對房企融資進行彈性回調(diào)指導(dǎo)，多項政策釋放出融資邊際放松的積極信號。2021年年末，行業(yè)融資規(guī)模觸底回暖表明修復(fù)類政策已經(jīng)起效。

我們預(yù)計，2022年房地產(chǎn)融資政策仍將延續(xù)“保持收緊”和“邊際放松”的特征，以期在壓縮行業(yè)杠桿水平的同時，滿足維持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的資金需求。

首先，從房地產(chǎn)金融政策來看，近期召開的中國人民銀行工作會議要求，2022年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

我們認為，2022年為體現(xiàn)“穩(wěn)妥”要義，在房地產(chǎn)金融的審慎管理原則之下，針對行業(yè)金融信貸政策會有適當?shù)倪呺H調(diào)整，更多體現(xiàn)在各地、各金融機構(gòu)在執(zhí)行房地產(chǎn)金融政策時，會考慮過渡期，不再層層加碼。

其次，從融資渠道來看，房企信用債受政策邊際利好的帶動，將繼續(xù)維持當前的回暖狀態(tài)；海外債市場仍需一段時間消化早前積累的風(fēng)險，短期內(nèi)無明顯增長動力；信托受政策制約、市場波動等因素影響，回彈空間同樣有限。

再次，從不同房企發(fā)展來看，融資表現(xiàn)將表現(xiàn)出兩極分化。隨著這一輪行業(yè)調(diào)整，一方面各房企風(fēng)險化解能力、穩(wěn)健經(jīng)營能力得以展現(xiàn)；另一方面，在經(jīng)歷了2021年部分房企的集中違約后，投資者風(fēng)險厭惡情緒加重。因此，預(yù)計針對房企的市場資金流向?qū)⒊霈F(xiàn)兩極分化情況：資金將更多地向財務(wù)穩(wěn)健、信用等級較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集，而中小型房企、經(jīng)營激進企業(yè)的融資空間可能受到進一步壓縮。(中新經(jīng)緯APP)