??近來各城市土地市場持續(xù)火爆，多地出現(xiàn)超百輪頂價(jià)拍地現(xiàn)象。6月15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價(jià)24.11億元、138.45%溢價(jià)率成交，796輪競價(jià)讓其成為今年競爭最為激烈的地塊之一，僅次于煙臺某地塊1148輪、鹽城846輪的競拍。值得注意的是，今年北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數(shù)高于百輪，長三角寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現(xiàn)較多競拍輪數(shù)超百輪的地塊。

??從整個(gè)拿地市場來看，一方面是恒大、保利、龍湖等全國房企，以及龍光、越秀、德信等區(qū)域型房企對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪；另一方面是融創(chuàng)、萬科等拿地金額、新增土地建筑面積均出現(xiàn)了下降。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在拿地上呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象。一個(gè)原因是大企業(yè)抓住“補(bǔ)倉”的機(jī)會，其他頭中小型房企則是基于規(guī)模和生存焦慮，而加大了優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪；另一方面，對于拿地放緩的龍頭企業(yè)來說，前期土儲較為充裕，所以在今年的投資拿地上更趨謹(jǐn)慎，防止高溢價(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。未來房企競爭的焦點(diǎn)包括土儲、融資和人力成本，而高溢價(jià)拿地不僅讓銷售承壓，還可能引發(fā)企業(yè)資金鏈緊張等風(fēng)險(xiǎn)。

??一二線熱門城市地塊遭搶拍

??6月12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價(jià)創(chuàng)下了該市新單價(jià)紀(jì)錄，此前一天，溫州一宗商住用地經(jīng)過16家房企116輪競價(jià)，最終以上限價(jià)36億元、樓面價(jià)26385元/平方米被拍出。時(shí)間退回至5月，深圳新單價(jià)“地王”誕生，深圳前灣片區(qū)一地塊以最高限價(jià)115.97億元成交，可售樓面價(jià)達(dá)每平米87409元/平方米。

??事實(shí)上，今年4月以來，全國土地市場的熱度隨氣溫一路飆升，從深圳誕生新單價(jià)地王，到鹽城某地塊溢價(jià)率達(dá)125%、揚(yáng)州一地塊出現(xiàn)242輪競價(jià)，一二線熱門城市輪番上演搶地大戲。

??今年2月份多城市中止或延后土地出讓，隨著疫情控制趨于穩(wěn)定，3月份土地市場逐漸步入正軌，隨后的4月、5月多地出現(xiàn)了搶地?zé)岢?。土地市場頻現(xiàn)地王、超高溢價(jià)率、百輪競拍等回暖跡象讓房地產(chǎn)行業(yè)加速走出疫情陰霾，而房企拿地積極性持續(xù)升溫，也促使成交平均樓面價(jià)不斷攀升。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月300城土地出讓金為16219億元，同比增長5.54%，而從價(jià)格來看，前5月平均樓面地價(jià)為5080元/平米，同比大幅上漲了18%，樓面地價(jià)增速跑贏土地出讓金整體的增速。

??而從城市土地出讓金額排行榜來看，一二線熱點(diǎn)城市仍是兵家必爭之地。2019年土地出讓金榜首城市杭州在今年前5月成功衛(wèi)冕，以1210億元的成交總價(jià)依舊占據(jù)榜單首位，北京和上海分別以1131億元和1047億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。前5月，二線城市南京土地成交總價(jià)為687億元，同比增長145%，增幅最大。長三角土地整體熱度超過中西部、京津冀以及粵港澳大灣區(qū)三大區(qū)域。

??根據(jù)億瀚智庫數(shù)據(jù)對70個(gè)城市的土拍進(jìn)行的追蹤數(shù)據(jù)顯示（涵蓋35個(gè)典型一二線城市和35個(gè)熱點(diǎn)三四線城市），2月至今，全國共計(jì)誕生28個(gè)單價(jià)“地王”（即突破前期樓面價(jià)），其中有6幅地塊突破全市樓面價(jià)，有22幅地塊突破區(qū)域樓面價(jià)。房企拿地積極性持續(xù)升溫，也促使成交平均樓面價(jià)不斷攀升。

??“目前土地市場呈現(xiàn)出一線火爆，二線趨穩(wěn)，三線遇冷的格局?！笔缆?lián)行集團(tuán)研究部負(fù)責(zé)人資深研究員戴毅表示，疫情以來一線樓市恢復(fù)速度亮眼，自2月份土拍重啟以來，一、二線城市地方政府開始增加供地，優(yōu)質(zhì)地塊層出不窮引發(fā)房地產(chǎn)市場熱度不斷升溫，房企拍地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，多宗地塊最后都以高溢價(jià)成交。二線城市如廈門等城市銷售情況明顯改善，近期出讓的一住宅用地更是以樓面價(jià)50603元/平方米創(chuàng)下新高。而三線城市房價(jià)則繼續(xù)維持在疫情前的行情。

??某房企投拓部人士表示，今年上半年的土地?zé)峥赡苁莻€(gè)假象，一般每年上半年市場都會火熱，下半年冷清。今年招拍掛2月、3月份比較少，從4月份開始各地開始大規(guī)模供地，目前整體成交數(shù)據(jù)并不是很高。當(dāng)下半年供應(yīng)量上來，市場可能就會冷清，畢竟房企拿地都會算賬，目前還處于錢少地多的階段。

??房企拿地呈兩極分化

??在市場銷售轉(zhuǎn)暖、融資環(huán)境略放松、熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量等多因素影響下，房企拿地積極性逐漸提高。那么，哪些房企在此輪土地?zé)嶂小皳尅钡兀拷Y(jié)合中指院、克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，恒大、保利、龍湖拿地金額分別為550億元、390億元、385億元，位列房企拿地榜單前三名。同期，碧桂園、恒大、綠地、綠城、保利、龍湖、中海、招商蛇口共7家房企新增土地貨值超千億元。

??除了全國性的房企在加速優(yōu)質(zhì)地塊布局的同時(shí)，區(qū)域房企也加入了“搶”地大軍。龍光、越秀、德信等區(qū)域型企業(yè)也大手筆拿地，如龍光5月拿地金額同比增長450%達(dá)150億元，位列拿地金額總榜單第7位，德信今年新增地塊多為頂價(jià)獲得，并拍下超100%溢價(jià)率的土地，前文中深圳新單價(jià)地王、溫州限價(jià)商住用地分別被龍光、德信收入囊中。

??根據(jù)房企年報(bào)中披露土地儲備數(shù)據(jù)來看，恒大、碧桂園等房企土地貨值已突破萬億平方米，大幅領(lǐng)先其他房企，并且即使不拿地，原有土儲依然可以支撐其2-6年的正常銷售。為何喊出“降土儲”的口號的“地主”仍然大舉拿地？

??一位接近恒大的人士向《財(cái)經(jīng)》新媒體介紹稱，2019年恒大獲取土地的方式主要是收并購，今年則轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c一級市場公開招拍掛拿地。其中，今年恒大耗資68億元拿下廣州足球場地塊，可能間接推高了企業(yè)拿地的總額。恒大對外宣稱的控規(guī)模并不是不拿地，而是減少拿地，其也會根據(jù)市場銷售情況和戰(zhàn)略布局調(diào)整拿地節(jié)奏，如今年拿下北京住宅地塊及時(shí)補(bǔ)倉空白市場。

??與恒大以及龍光、德信等房企在土地市場激烈拼殺形成鮮明對比，以萬科和融創(chuàng)為代表的房企則低調(diào)很多，拿地金額同比減少。雖然碧桂園新增貨值較多，但與萬科、融創(chuàng)一樣，這三家企業(yè)今年以來拿地金額不僅較去年同期減少約五成，榜單名次也出現(xiàn)了下滑。

??具體來看，融創(chuàng)前五個(gè)月的拿地節(jié)奏放緩。克而瑞地產(chǎn)研究顯示，多重?cái)?shù)據(jù)體現(xiàn)融創(chuàng)今年拿地謹(jǐn)慎。其中，融創(chuàng)2020年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地價(jià)值256.4億，較去年同期下降68.17%，排名第19；新增土地建面積452萬平米，較去年同期下降68.54%，排名14。而截至3月27日，融創(chuàng)在手確權(quán)的土儲貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲位于一二線城市，平均土地成本4306元/平方米。

??目前融創(chuàng)拿地銷售比0.182，低于TOP10房企均值，從側(cè)面反映了投資加碼之下房企拿地仍然保持謹(jǐn)慎和理性的態(tài)勢，抓銷售、促回款，彌補(bǔ)疫情造成的銷售空缺仍是未來一到二個(gè)季度的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，融創(chuàng)前五月在公開招拍掛市場上獲取的地塊僅約18個(gè)，且罕有高溢價(jià)拍地行為。

??融創(chuàng)集團(tuán)董事局主席孫宏斌公開表示，融創(chuàng)今年拿地要拿對地方、拿對時(shí)間。融創(chuàng)土地儲備存量大、質(zhì)量較高，不需要在二、三、四月份搶地。他認(rèn)為，企業(yè)在一、二線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于買貴地，三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于波動大。

??頭部房企中除了融創(chuàng)表現(xiàn)謹(jǐn)慎之外，萬科也在今年表現(xiàn)格外淡定。數(shù)據(jù)顯示，萬科前五月共新增開發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，拿地銷售占比僅為11%。而萬科董事會主席郁亮在2019年業(yè)績說明會上明確表示，萬科不囤地、不捂盤、不拿地王。

??業(yè)內(nèi)人士分析，部分頭部房企現(xiàn)有土儲較為充裕，所以在今年的投資拿地上更趨謹(jǐn)慎，而其他頭中小型房企則基于規(guī)模和生存的訴求，對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪更加積極。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，參考公開信息2019年總土儲貨值和2020年銷售目標(biāo)，未來可支持銷售周期低于3.5年的TOP20房企里，諸多企業(yè)在今年前5個(gè)月的拿地銷售比數(shù)據(jù)都高于行業(yè)37%的平均值。

??中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，目前一些地方土地市場確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現(xiàn)概率不太大。不過，對這一問題也應(yīng)該引起高度的警惕和重視。

??高溢價(jià)帶來高風(fēng)險(xiǎn)

??伴隨土地?zé)釗涿娑鴣淼氖?，各地方政府也在出臺相應(yīng)的土地新政。近期南京出讓土地的公告中內(nèi)容提及，從6月起，南京土地拍賣采用“限房價(jià)、競地價(jià)”新模式，并設(shè)置毛坯房最高限價(jià)。不僅南京，今年4月南通也發(fā)布了新的土地新規(guī)，開始實(shí)行“地價(jià)+房價(jià)“的雙限政策，另外上海要求失信房企不能參與當(dāng)?shù)赝僚模钲谇昂６诘爻吹貙⒈皇栈赝恋厥褂脵?quán)。

??事實(shí)上，疫情因素導(dǎo)致大部分城市改變供地策略，通過優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊來刺激房企拿地積極性，因此地價(jià)、溢價(jià)率有一定回升。部分房企在充足土儲、土地成本處于市場低位的情況下進(jìn)行超高溢價(jià)，體現(xiàn)房企為了沖規(guī)模、保規(guī)模做出的利潤妥協(xié)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，拋開溢價(jià)率從本身的實(shí)際地價(jià)來看，近期非底價(jià)拿地的房企未來來壓力的確不小。此前，房企會在獲取高溢價(jià)率土地后“捂地”來保證利潤，但政策趨緊更多房企則選擇與其他品牌合作開發(fā)。當(dāng)然，合作開發(fā)的模式會稀釋企業(yè)項(xiàng)目銷售收入以及其他潛在的問題。

??中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析稱，房企追求高溢價(jià)率及高總價(jià)土地的廣告效應(yīng)，要大過賺錢效應(yīng)，因?yàn)楦邇r(jià)地賺錢很難、現(xiàn)金回款很慢，只能做標(biāo)桿項(xiàng)目來樹品牌。此輪土地市場的火熱難長期持續(xù)也難帶動房企上漲，不過二線城市可能會出現(xiàn)彈性波動，未來房價(jià)上行漲概率大于下跌。房企在拿地加倉時(shí)仍需要注意，如果一些城市土地市場過熱或房價(jià)持續(xù)走高，相關(guān)調(diào)控政策會隨之而來。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，5月份土地市場延續(xù)了回暖趨勢，整體量價(jià)穩(wěn)中有升，長三角、珠三角核心城市土地吸引多家開發(fā)商激烈競拍，平均溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)五連漲。 市場回暖、土地放量、融資略松等因素持續(xù)提振百強(qiáng)房企投資信心，平均拿地銷售比升至0.37，高于去年全年水平。

??“不過，未來考驗(yàn)房企的是土地以及融資和人力等成本問題。從整個(gè)市場大趨勢來講，中國城鎮(zhèn)化率未來10-20年將會趨于飽和，全國商品住宅總需求會出現(xiàn)下滑，無論哪一個(gè)房企都不能高枕無憂，在鞏固主業(yè)維持目前市場地位的同時(shí)，還需為企業(yè)第二增長曲線做好轉(zhuǎn)型鋪墊，只有這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚フf道。

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