每個(gè)人都有一個(gè)別墅夢(mèng)，小時(shí)候有哪個(gè)女孩不想做公主，哪個(gè)小男孩不想擁有一個(gè)城堡。

在香港住別墅才能稱之為“house（房子）”，住高層只能算買了“小單位”。

近期許多網(wǎng)友咨詢焦點(diǎn)君，低總價(jià)的別墅盤有哪些，到底值不值得買，有沒有投資價(jià)值？

首先，我們對(duì)“別墅”產(chǎn)品需要有個(gè)定義。作為商品房，它的價(jià)值已經(jīng)不同于剛需住宅，不屬于普通商品，而是“奢侈品”。奢侈品的定義是什么？不是用的，是顯擺的。所以別墅注定不適合“投資”。

然而有許多家庭條件較好，但還未達(dá)到特別富裕的家庭還是想買套別墅圓夢(mèng)，退休后可以種種花溜溜狗。

那么今天焦點(diǎn)君就為大家盤點(diǎn)一下昆明200萬以下的別墅產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明主城區(qū)內(nèi)已無200萬以下的別墅產(chǎn)品在售。最近的別墅項(xiàng)目位于太平新城，其次是嵩明、宜良等地，石林的別墅項(xiàng)目價(jià)格最低。

（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，若有錯(cuò)漏，歡迎在評(píng)論區(qū)補(bǔ)充）

由上表可見昆明周邊的別墅均價(jià)都在1萬以上，只是因部分戶型建筑面積小才能勉強(qiáng)納入200萬以內(nèi)。然而此類別墅因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)等因素，裝修成本將比普通住宅高出不止一倍。

除了高昂的裝修費(fèi)用，購買別墅前還有這些業(yè)態(tài)相關(guān)知識(shí)需要了解。

有網(wǎng)友看了上面別墅業(yè)態(tài)會(huì)覺得很疑惑，為什么焦點(diǎn)君的標(biāo)記都是“疊墅、合院、聯(lián)排”等。

難道我們傳統(tǒng)中的印象的別墅不是一個(gè)獨(dú)棟的大房子嗎？

其實(shí)，這原由于“限墅令”。因國家的土地供應(yīng)量緊缺，土地政策逐步縮緊，別墅產(chǎn)品由“限”到“禁”。（相關(guān)閱讀：禁令下的別墅產(chǎn)品 反而越禁越漲 ?）

早在2003年國家就發(fā)文提升對(duì)別墅產(chǎn)品的管控，2012年便明文規(guī)定“住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0”，從土地供應(yīng)層面將別墅產(chǎn)品徹底切斷供應(yīng)。2019年住建部又再次發(fā)文對(duì)違法違規(guī)別墅清查整治工作，可見國家對(duì)于別墅產(chǎn)品的嚴(yán)控態(tài)度。

雖然政策管控嚴(yán)格，但人們對(duì)別墅產(chǎn)品更趨之若鶩，新型的業(yè)態(tài)就此誕生。目前市面上在售項(xiàng)目大多數(shù)為聯(lián)排、疊拼、合院等業(yè)態(tài)。

聯(lián)排別墅一般由三到四戶住低層住宅并聯(lián)組成，鄰居間有共用墻，但獨(dú)門獨(dú)戶；合院類別墅近年來為熱門產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)理念來源于中式的四合院，一般采用L形或U形布局的建筑群；疊拼別墅是洋房的高配產(chǎn)品，通常下疊帶地下室，上疊帶閣樓等，錯(cuò)開入戶都帶花園等。

有網(wǎng)友問，現(xiàn)市面上還能看到“獨(dú)棟別墅”是什么情況呢？

其實(shí)目前市面上的獨(dú)棟別墅有兩種情況，一類是10年前的老舊二手房此類房源一般價(jià)格非常昂貴同樣也處于尖端稀缺產(chǎn)品，買一套少一套屬于真正的絕版業(yè)態(tài)；其次是近幾年興起的“商墅”在昆明、海南等旅游城市已經(jīng)成為市場(chǎng)的新寵。

因其土地為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，不受住宅項(xiàng)目1.0容積率限制，可以建造獨(dú)棟別墅。一般此類業(yè)態(tài)都用作旅居度假產(chǎn)品、民宿小鎮(zhèn)等。

“商墅”不僅可以用來自住，同時(shí)也擁有商業(yè)功能，許多產(chǎn)品還配備入戶天然氣，極大的滿足了自住的需求，唯一的缺陷就是首付過高，貸款壓力大。

別墅雖好，然而有些地方的別墅卻千萬不能碰。

雖然昆明目前還有許多70年產(chǎn)權(quán)、總價(jià)極低的郊野別墅，但是在選擇時(shí)，一定要考察周邊環(huán)境和配套（做好心理準(zhǔn)備）。

不同于城市中心的發(fā)展迅猛，許多郊區(qū)經(jīng)過5年甚至10年都難以得到提升。

在沒交通、沒配套的荒野，花了百來萬買了一套別墅將會(huì)面臨的不是山清水秀的養(yǎng)老生活，而是裝修裝不起的辣眼“土樓”，屋漏偏逢連夜雨的無人維護(hù)，突發(fā)疾病幾小時(shí)路程的無奈。焦點(diǎn)君一般把這種別墅稱之為傳家“寶”，因?yàn)殡y住、難賣、難升值，只能留給后代，等一個(gè)時(shí)代的浪潮將房價(jià)拍飛。

（來源：銳理數(shù)據(jù)）

那么，昆明市場(chǎng)的主流別墅到底是多少錢？

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明2019年別墅成交1524套，核心主力面積段為140-160㎡，總價(jià)為500-700萬。成交面積天花板為450㎡，成交總價(jià)天花板為1500萬元。其中，面積段方面≤450㎡成交套數(shù)占比96%，＞450㎡僅占4%；總價(jià)≤1500萬占比98%，＞1500萬僅2%。

而200萬以下的別墅僅售出6套，2000萬以上的別墅僅售出9套。

由此可見，昆明動(dòng)不動(dòng)就千萬級(jí)的別墅，終究還是噱頭而已。

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