廣東樓市:未來房價是漲是跌?還需要看清這幾點!

來源：智能家居時間：2020-06-11 18:44

以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔。坐標深圳。目前深圳南山一套95年老破舊兩房，這兩年一直鬧舊改。小學一般，中學比較差。小孩九月份小學二年級，想5年后買個好點初中學位。目前資金230萬，預算600萬以內，想再買一套，現(xiàn)在兩個選擇。1.龍崗仁恒公園世紀二期，均價五萬多，2022年交房。2.因為最近沙井房子漲得厲害，是否可以投資一套沙井二手房(這樣就不買龍崗的), 5年后賣掉，再買一套學位房。所以現(xiàn)在不知道到底要怎么選擇，希望廣叔指點迷津

回答：你好，建議考慮沙井，龍崗供應量較大，仁恒2023年交房，3年限售，到2026年才能出手。

提問：廣叔您好。東莞南城CBD的購房范圍應該在哪個范圍內呢？我只知道西平，洪福路2處，其他還有什么位置也屬于CBD，值得購買么？

回答：你好，就是西平以西和以北一帶。石竹片區(qū)也可以考慮。

提問：廣叔你好，房產小白一枚，我和女朋友都是廣東河源這邊剛參加工作的公務員，最近在考慮河源買房子的問題。我感覺像河源這種經濟不發(fā)達的城市，房價有點虛高。所以我想問下，您對河源房價的走勢是怎樣判斷的？考慮在河源買房的話，現(xiàn)在買合不合適？大概什么時候可以作為買入的時機？（不急著買房住，可以住在單位的房子）另外，有消息說河源江東新區(qū)那邊會有“深河合作區(qū)”，您覺得江東新區(qū)那邊的房子值得去買么？這些是不是屬于地方炒作的概念？

回答：你好，河源剛需自住可以買一套，投資不看好，城市能級太低，看不到太大機會，人口流入和產業(yè)結構都不強。所謂的新區(qū)都是概念先行，目的是賣地，很多都是講故事。

如果你不著急入住，投資更建議去其他更優(yōu)城市，談談廣東適合投資的城市：第一梯隊是深圳廣州；第二梯隊是東莞佛山；第三梯隊是中山惠州珠海等等。

深圳廣州不用說了，一線城市，人口紅利和產業(yè)都能支撐高房價。中山最近的投資節(jié)點是16年深中通道開建是，最佳的拋出節(jié)點是深中通道開通前，因為很快深圳的接盤俠們就會發(fā)現(xiàn)堵車痛苦致死，中山的泡沫破滅。環(huán)深的2個城市：東莞佛山長線看沒問題。最終上限可能會比較高，不排除接近南京杭州。但需要漫長的時間積累。因為產業(yè)轉型沒那么順利。佛山一般漲幅在深圳廣州之后，享受這兩座超級城市的溢出效應。

提問：廣叔好，請問下3年后，壹城中心和玖龍臺哪個更好一些？兩者目前都是網紅盤，關注度較高。我個人覺得玖龍臺會更好，因為它目前配套的不足會隨著地鐵，商業(yè)的開通而完善，但是壹城中心戶數(shù)太多，擁堵問題難以解決，片區(qū)近期也沒大利好。如果純投資，買玖龍臺二期5.5萬，有價值嗎？畢竟它只能算郊區(qū)中心盤，擔心漲幅會輸給南山，福田等中心區(qū)，謝謝廣叔

回答：你好，認同你的想法，九龍臺比壹城中心還便宜的，并且一個是片區(qū)標桿、周邊地王已經預示了未來兩三年的價格空間，一個是偽高端盤、價格虛高，配套普通，很明顯九龍臺會優(yōu)于壹城中心。但九龍臺這種郊區(qū)中心的新房，價格也并不實在，有開發(fā)商運作，還是會讓你站崗兩三年的。短期三年看，價格可能會低于南山的學區(qū)房漲幅，更不用說前海-寶中這種持續(xù)火爆的板塊了。

提問：廣叔您好，我戶口和工作在天津，因老家在四川，現(xiàn)在要往西南調動工作，想在成都買一套房子以后使用，子彈150萬，請問該如何操作才能買到合適房子？謝謝您！

回答：你好，成都54大法可以破限購。成都投資推薦城鄉(xiāng)結合部板塊大豐，天回，書房，犀浦。已經炒高的新區(qū)，比如天府新區(qū)一定要回避。 99%的新區(qū)最后都死掉了，zf只有一個目的，就是賣地。

提問：你好廣叔，坐標深圳，三月份開始看房到現(xiàn)在，發(fā)現(xiàn)自己特別焦慮又或者說對看房這個事情特別抗拒甚至厭惡，二手房來說總感覺別人放盤肯定是蘿卜和白菜剩下的沒什么好房，戶型差或者居住哪個部分有問題，都不想看了，新房吧總感覺遠了又有點想兼顧小孩上學但是總價又高了，到目前為止沒啥想法了……越看越乏，望廣叔指點

回答：不一定，二手房放盤有很多原因，可能急需錢，可能改善置換，總之不一定差盤。這需要自己掏筍。買房急不來，需要沉住氣。二手房是有局限性的，沒有十全十美的。你可能喜歡這個位置，但是看不上這個戶型。你可能喜歡這個戶型，但是又看不上這個小區(qū)環(huán)境。你可能看上這個裝修，但是看不上這個樓層?？偠灾?，沒有十全十美的房子。

在買房的時候要綜合考慮一下，根據自己的實際情況去買。如果這套房子有七成滿意度，就可以下手了。如果真有十全十美的房子，那么它的唯一缺點就是“貴”。

提問：你好廣叔，7月到上海華為工作，浦東新區(qū)金橋。女，應屆生已落戶，年收入預計到手20萬，父母可提供100萬到150萬的首付。如何挑選房子？學區(qū)房？沿地鐵線？增值稅？交易稅？有沒有可以推薦的性價比高的小區(qū)？

回答：你好，首先，先確定自己購房資格及貸款資格，根據首付情況，基本是300萬總價內、月還款額10000元的情況。金橋華為上班的話，基本就是金楊街坊，曹路，外高橋、高行、世博或者黃浦江對岸楊浦的某些地方。

提問：廣叔，您好！首套有購房資格，想在朝陽區(qū)選購一套小平米一居或是開間！首付有150左右，想組合貸！之前看過世安家園、西園一區(qū)高層和寶星。目前5年以內以租為主，想以租養(yǎng)貸，五年后可能會住也可能換房，所以想購買一個保值高，能增值，好出手的房子。想問問您有推薦么？南城三環(huán)內，方莊、宋家莊、角門、草橋等也都有考慮。希望廣叔指點迷津！謝謝！

回答：你好，世安家園缺乏望京或者東湖渠一帶的配套，質量也一般加上本身的位置尷尬，不推薦，寶星很難找到符合的標的。相比推薦西園一區(qū) 我一直不推薦一居，另外可以淘下團結湖、甘露園、勁松等地的緊湊兩居公房

提問：你好廣叔，請問光明的龍光玖龍臺二期投資價值如何？對比坂田的和成嘉業(yè)和大運的都會中央。鳳凰城面貌新，發(fā)展空間大，等級高；坂田離市區(qū)近，將來舊改多人氣旺，但是被龍崗持續(xù)吸血的狀態(tài)，大運優(yōu)點和鳳凰城類似但是在東部。主要是家人還想再買一套作為純投資，不考慮自住。謝謝！

回答：你好，九龍臺二期是很多人都會關注的光明標桿盤，也算是新區(qū)中心、雙地鐵，南山40分鐘通勤，所以如果真能開到5.5w的話，九龍臺比頤安都會中央5期要略優(yōu)一點點。和成嘉業(yè)也帶深實驗坂田分校的學區(qū)吧？這個目前劃分成大學區(qū)了，沒什么稀缺性。

提問：廣叔好，坐標黃石！目前婚后共有鄂州花湖一套按揭房，房產證2個人名字，老公銀行卡還款，余額還有17萬還完。準備去武漢買房，想辦理jlh，讓我sfsd去武漢買，黃石有交公積金余額2萬。問中介說是要把銀行尾款結清再析產才可以。1.請問一定要結清尾款離婚才可以析產嗎？2.純自主，首付40萬左右，東湖高新這塊可有推介樓盤？謝復！

回答：你好，1.是的，需要尾款還清后才能析產。也可以查查你們夫妻雙方的征信，如果你的征信上不體現(xiàn)這套房的貸款，可以直接離婚做sfsd。 2.子彈40推薦光谷東和花山。光谷東二手房關注朗詩里程和山水年華。花山新盤關注聯(lián)投瑞園，二手房淘地鐵沿線單價1.3左右的次新盤。

提問：你好廣叔，非剛需，手里有閑錢80萬，家中只有揚州一套房，賣掉大約70萬?，F(xiàn)在想把房子從三四線換到二線，因為比較保值。而且南京可以本科直接落戶買房，目前比較中意城南和鼓樓濱江，二手次新房60平左右就行。想問這樣換房合適嗎？或者換到哪座城市更好呢？不婚族，不考慮學區(qū)、小孩教育問題，主要是想保值升值+養(yǎng)老，廣叔有什么推薦嗎？

回答：你好，把房子從三四線城市換到一二線的想法是沒錯的，無論是從資產保值方面，還是生活水平方面，但是隨之而來的問題也會一一出現(xiàn)。首先，來到一二線城市之后，生活的消費水平會大大提高；其次，賣房之后手頭上的總資金在一二線城市買房理論上還是不能全款的，所以會有房貸的壓力。最后，對于不婚一族，一個人需要照顧父母和家庭，壓力和身體方面都需要承擔很多！南京值得投資的區(qū)域有油坊橋，南站，河西南以及江北新區(qū)。

提問：廣叔好，本人單位集體戶口，單位在王府井附近，預購婚房。三年內有生育計劃。目前首付250左右，首房首貸，準備純商貸。夫妻倆人年入35萬左右。朝陽、海淀、豐臺都看過一些房子，有什么好的小區(qū)推薦嗎？拿不定主意，不知道買哪邊合適。是該考慮學區(qū)好，還是說先自住，再置換。求指教！

回答：你好，沒有小孩，先考慮自住后期再置換。建議看看惠新西街7＋，亮馬橋一帶公寓類6上下還有蒲黃榆和方莊一帶，比如蒲安東里或者芳X園（芳城園芳星園芳古園芳群園）。

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