文｜鄧浩志

房地產(chǎn)租賃市場仍然低迷

9月份全國居民消費(fèi)價格上漲1.7%。其中，城市上漲1.6%，農(nóng)村上漲2.1%；食品價格上漲7.9%，非食品價格持平；消費(fèi)品價格上漲2.6%，服務(wù)價格上漲0.2%。

1、 食品漲速仍然較快。畜肉類價格上漲22.6%，影響CPI上漲約1.39個百分點(diǎn)，其中豬肉價格上漲25.5%。如果能把豬這個問題解決，國內(nèi)的通脹會更低，貨幣政策的選擇余地也會更大，不過豬肉貴已經(jīng)不是一時半刻了，問題似乎沒有這么簡單。

2、 交通和通信、居住價格分別下降3.6%和0.8%。居住統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是不包括房價的，只統(tǒng)計(jì)租金水平。這里也看到疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊仍是實(shí)實(shí)在在的。目前絕大多數(shù)城市寫字樓的租金都在下滑，這反映企業(yè)的盈利能力。而住房租賃市場也沒有恢復(fù)到疫情前的水平，這反映了就業(yè)市場的情況。受到?jīng)_擊最大的商鋪、旅業(yè)這就更不用說了。不過如果從同比的數(shù)據(jù)看，居住類價格已經(jīng)停止了下跌，這似乎說明最壞的時間已經(jīng)過去，或者現(xiàn)在已經(jīng)是最糟糕的時候了。

全國大城市房價漲多跌少

2020年9月份，百城二手住宅價格指數(shù)顯示，十大城市二手住宅平均價格為 37080 元/m2，環(huán)比持續(xù)上漲，漲幅為 0.38%。十大城市中8 個城市環(huán)比上漲。在當(dāng)月新房價格出現(xiàn)下跌的深圳，二手房環(huán)比卻上漲了 1.02%，漲幅排10個城市之首。其他上漲的7個城市，環(huán)比漲幅均不足 0.5%。下跌城市為 2 個，為天津（環(huán)比下跌 0.42%）和重慶（主城區(qū)環(huán)比下跌 0.05%）。

同比來看，十大城市二手住宅平均價格同比上漲 3.96%，漲幅較上月擴(kuò)大 0.50 個百分點(diǎn)。十大城市中有 6 個城市同比上漲，4個城市同比下跌。具體來看，深圳同比漲16.37%，漲幅最大；成都、南京、上海、杭州同比漲幅在 2.0%-5.0%之間；武漢同比上漲0.59%，漲幅最??；重慶（主城區(qū)）同比下跌 1.41%，跌幅最大；天津、北京跌幅分別為 1.21%、0.85%；廣州同比下跌 0.12%，跌幅最小。

簡評

1、 越來越多城市又開始一手房限價銷售，所以多關(guān)注二手?jǐn)?shù)據(jù)可能更接近真實(shí)，比如深圳的市場情況；

2、 最近半年這輪樓市行情，長三角是普漲，珠三角是個別暴漲，京津冀是滯脹?；痉从沉巳蟆耙妗钡慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，政策傾向，也在一定程度上顯示了三大“引擎”的投資前景。

3、 重點(diǎn)解釋下廣州的數(shù)據(jù)，主要是3~6月份落下了一大截，7月份已經(jīng)開始追趕了，近期是明顯加速。

關(guān)注廣州起拍價第二貴宅地

牛奶廠板塊有地塊掛牌，起拍樓面地價高達(dá)43000元/m2，較6年前該板塊的成交樓面地價漲了155%-309.3%。這塊地競價最高可達(dá)樓面價62350元/m2，之后就競配建人才公寓+搖號。

1、 近期牛奶廠二手成交價已經(jīng)突破了6萬/m2。該板塊漲幅明顯高于西部的廣鋼新城。大約4年前廣鋼和牛奶廠兩大板塊都是以4萬+的價格入市，目前看廣鋼的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于廣州的東部和南部。當(dāng)年我就痛批“廣鋼新城是第二個珠江新城”是炒作更是誤導(dǎo)，現(xiàn)在是徹底兌現(xiàn)了。（而現(xiàn)在我正在批南沙的某板塊價格透支未來，部分中介朋友可能不樂意了）

土地市場方面，熱點(diǎn)板塊今年常常拍到要搖號。牛奶廠如果到6萬多的地價可能有點(diǎn)夸張，但超過起拍價，突破5萬/m2卻不是不可能的。如果地價破5萬，那售價就得至少的7、8萬/m2了。如果奧體都過8萬，珠江新城目前的價格是不是很便宜呢？所以，其實(shí)整個廣州的房價都面臨一輪快速上漲的可能，包括廣鋼新城和所有值錢但我認(rèn)為定價不合理的板塊，只不過漲多和漲少而已。

（本文圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

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