每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤

上海二手房市場“量穩(wěn)價跌”。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手住宅成交1.69萬套；7月二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.82%，已經(jīng)連續(xù)3個月下跌。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“今年7月的成交量表現(xiàn)其實比2023年同期更好，2024年則是因為新政刺激了交易增長。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，但價格下行趨勢并沒有真正止住?！?/p>

以價換量仍然是常態(tài)

從中原地產(chǎn)統(tǒng)計情況來看，掛牌增量呈現(xiàn)下降走勢，淡季壓力比較明顯。盧文曦認(rèn)為，7月成交絕對量并沒有跌破1.5萬套，說明市場韌性還是相當(dāng)足的。

“上海鏈家7月帶看量環(huán)比持平。”上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根書面分析指出，“市場需求呈現(xiàn)明顯的剛需主導(dǎo)特征，即300萬元以下房源成交占比持續(xù)攀升，以首次購房者及年輕家庭為主要驅(qū)動力，他們對總價敏感度高，更傾向于選擇近郊性價比房源。改善客戶群體多元化趨勢雖有顯現(xiàn)（高總價房源成交占比微升），但整體尚未形成規(guī)模效應(yīng)，主要原因可能是新房市場高端項目持續(xù)熱銷、新房品質(zhì)升級，分流了置換市場需求。”

基于成交量和成交結(jié)構(gòu)的基本情況，各方人士認(rèn)為，以價換量仍然是常態(tài)。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，7月上海只有5個區(qū)二手房掛牌價上漲，長寧區(qū)上漲3.4%，松江區(qū)上漲2%，而黃浦區(qū)、青浦區(qū)微漲0.4%，閔行區(qū)漲幅為0.3%。

與此同時，靜安、虹口、徐匯、楊浦等市中心區(qū)域二手房掛牌價格都呈現(xiàn)不同程度下降。在這個過程中，區(qū)域間的分化、區(qū)域內(nèi)的分化、產(chǎn)品之間的分化仍在加劇。

盧文曦說：“現(xiàn)在（部分二手房）的價格更接近2016年。這其中有些結(jié)構(gòu)性差異，比如地段差、房齡久的老公房還在不斷筑底，什么時候能夠真正回升，還是要看市場成交量和政策支持，次新商品房、優(yōu)質(zhì)地段商品房則相對抗跌。”

“二手房價降幅明顯收窄”

“目前整體房價確實算2015年以來最低的了?！泵拷?jīng)記者以賣房人身份咨詢虹口區(qū)涼城板塊的“老破小”房源價格，鏈家中介人員張廣（化名）通過企業(yè)微信這樣回復(fù)。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)部分次新小區(qū)價格相對抗跌，如中遠(yuǎn)兩灣城2房2廳戶型，近期成交單價在75000元~86000元/平方米。

這一價格與高峰時期（2022年8月單價約10萬元/平方米）相比回落幅度較大，但與2024年末相比，還有一定漲幅，且均價仍然高于2019年同期。

盧文曦說：“中遠(yuǎn)兩灣城是內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房，品質(zhì)比較高，但開發(fā)周期長，密度也較大，因此小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)和價格也有分化，最后開發(fā)的四期品質(zhì)更好，一期、二期相對較弱。現(xiàn)在買房人越來越務(wù)實，一部分人想把老公房置換成次新房或者新房，市中心很多老房子畢竟面積小、停車難、舒適度不夠，如果面積一大，總價又高了。因此，預(yù)算有限的情況下，會有人選擇犧牲地段，改善面積?！?/p>

上文提到的虹口區(qū)涼城板塊廣苑小區(qū)，建于1993年前后，7月掛牌均價約44237元/平方米，與3年前64600元/平方米的掛牌均價相比下跌超過30%，6月成交單價甚至已來到34406元/平方米。

“按照現(xiàn)在的掛牌價，大多數(shù)房源都能再砍一點價。”張廣說，“具體還是要看房子情況和房東心態(tài)?！?/p>

盧文曦則透露，最近，二手房價格降幅明顯收窄。

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