量、價(jià)創(chuàng)記錄二手房高位運(yùn)行

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-07 12:28

二手住宅市場和新房一樣，上半年走出前高后低走勢。在政策影響下，二季度市場成交包括買賣雙方情緒都趨于穩(wěn)定。

成交爆量價(jià)格屢創(chuàng)新高

年初樓市承接去年的余溫，并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)淡季。1月二手住宅成交達(dá)到4.4萬套，創(chuàng)出歷史新高，同時(shí)也是歷史上成交量最高的1月。雖然1月有調(diào)控政策，尤其是增值稅“2改5”，增加交易成本。疊加2月傳統(tǒng)過年時(shí)期，成交量出現(xiàn)“腰斬”，但成交絕對量仍有1.9萬套，僅僅比正常流量低了10%。3月再度出現(xiàn)大幅反彈，為3.9萬套。

圖：二手住宅成交套數(shù)走勢

在政策不斷施壓下，進(jìn)入二季度后，市場情緒有所企穩(wěn)，包括成交量也穩(wěn)定在2.5萬套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，達(dá)到2.8萬套。

在高成交量的推動(dòng)下，房東叫價(jià)底氣足，一季度的時(shí)候房價(jià)幾乎一周一個(gè)價(jià)，跳價(jià)的事情頻繁發(fā)生，到二季度此類事件明顯減少。從中原價(jià)格指數(shù)來看，一季度房價(jià)漲幅最快，到了二季度漲幅趨于穩(wěn)定。

圖：二手房價(jià)格指數(shù)走勢

市場對于政策的反應(yīng)還是比較及時(shí)的，1月21日出臺(tái)調(diào)控政策，而這周中原的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)是這輪行情最高點(diǎn)。此后開始逐周下探，到6月中旬暫時(shí)止跌企穩(wěn)。但是從報(bào)價(jià)指數(shù)來看，仍超過50%，屬于活躍期，換而言之，非理性上漲的勢頭得到明顯遏制。

二手房剛需化學(xué)區(qū)房價(jià)格如坐過山車

從成交特點(diǎn)來看，二手房剛需化特點(diǎn)明顯。70平方米以內(nèi)的小戶型依然是二手房交易的重點(diǎn)，一季度次類房源占比為43.5%，二季度占比為44.6%。從環(huán)線分布來看，一季度外環(huán)外房源占成交比例51.6%，二季度為54.9%。通常小戶型總價(jià)低，外環(huán)以外區(qū)域也是剛需的首選，畢竟離開市區(qū)遠(yuǎn)，價(jià)格便宜，況且現(xiàn)在軌道交通比較便利。

剛需房交易量多也反應(yīng)出一個(gè)現(xiàn)象，現(xiàn)在置換買家多，拋出剛需房轉(zhuǎn)而買一套更好的改善型房源，這可以是去打新，也可以選擇次新二手房等等。

此外，學(xué)區(qū)房是一季度表現(xiàn)特別搶眼的市場。年初在浦東入學(xué)規(guī)則將發(fā)生變化的傳聞下，浦東學(xué)區(qū)房大熱，尤其是梅園成為網(wǎng)上熱傳的典型小區(qū)。一套不足30平方米的老破小掛牌價(jià)格超過680萬，單價(jià)直逼湯臣一品。在學(xué)區(qū)新政公布后，掛牌價(jià)格又開始幾十萬的下跌，同時(shí)二季度成交量也跌到冰點(diǎn)。

2、3月份本身就是學(xué)區(qū)房交易熱點(diǎn)時(shí)間窗口，加上本身樓市高溫以及最近兩年入學(xué)政策一直在變化，挑動(dòng)家長敏感神經(jīng)。這波上漲本身有虛高成分，過了交易時(shí)間窗口本身就會(huì)有量、價(jià)回落修正的過程，這次入學(xué)新政加速調(diào)整的步伐而已。

舊改釋放活力二手房選擇余地多

相對于新房，二手房市場更反映市場熱度。之所以成交量那么大是因?yàn)樯虾Ｒ呀?jīng)進(jìn)入存量市場。土地供應(yīng)少，新房供應(yīng)不多，只能轉(zhuǎn)向二手房市場。加上新房市場要搖號(hào)等等，不是每個(gè)人都能買到心儀的房源，并且現(xiàn)在新房到交房通常要2年左右時(shí)間。二手房即買即用，省卻買家不少等待周期。

此外，上半年上海舊改力度大也是推動(dòng)二手房交易活躍的一大因素。虹口、楊浦、黃浦依舊是上海舊改重點(diǎn)區(qū)域。從往年結(jié)果來看，八成的拆遷戶會(huì)在一年內(nèi)置業(yè)?，F(xiàn)在動(dòng)遷基本上要到松江南、奉賢等等遠(yuǎn)郊區(qū)域，配套相對還比較落后，對上班一族而言不便利。因此有不少人選擇貨幣安置，直接到市場上買自己喜歡的房子。

房價(jià)或繼續(xù)緩慢上行

樓市這一輪行情和以前幾輪不一樣的地方在于漲了快漲了急。短短1年不到的時(shí)間漲了以往1年半的幅度，甚至更高。調(diào)控政策也是連續(xù)高密度推出，二季度樓市溫度的確控制住了。但是從成交量來看，仍比正常水平高出20%左右，因此房價(jià)還是有上漲壓力。所以，樓市調(diào)控神經(jīng)不會(huì)松，只要市場有違規(guī)舉動(dòng)，調(diào)控舉措會(huì)很快落地。

政策會(huì)持續(xù)發(fā)揮效力，預(yù)計(jì)三、四季度二手房成交還會(huì)嚴(yán)控在合理水平內(nèi)。不過最近信貸方面?zhèn)鞒銎o信號(hào)，放款周期比較長，這會(huì)影響市場交易。沒有量的支持，房價(jià)上漲缺乏動(dòng)力。如果市場現(xiàn)狀沒有太多變化的情況下，房價(jià)還會(huì)緩慢爬升，三季度末或者四季度看到本輪上漲的高點(diǎn)。