“哥，我們這邊有售價(jià)每平方米8000元左右的住宅，您感興趣不？我們的樓盤臨近地鐵3號(hào)線保稅區(qū)站，現(xiàn)在所推出樓宇環(huán)境特別好，交通便利，購(gòu)買只需交8萬(wàn)元，剩余的三成首付可以在3年內(nèi)分期交付，且沒有利息?！边@是置業(yè)者王先生前兩天接到的一個(gè)電話。

8萬(wàn)元就可以購(gòu)買住宅，這對(duì)于積蓄少、剛參加工作的剛需一族來說，的確很有誘惑。王先生打進(jìn)本報(bào)熱線時(shí)說，可是政策上不允許購(gòu)房首付分期呀！這樣的方式對(duì)購(gòu)房者又會(huì)存在什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？本報(bào)就此采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

首付分期怕“見光”

一套上百萬(wàn)元的住宅首付不到一成，交8萬(wàn)元就可以認(rèn)購(gòu)，既可以網(wǎng)簽購(gòu)房合同，也能申請(qǐng)辦理住房按揭，和正常商品房銷售一樣月供，這與一般樓盤住宅銷售首付不得低于30%的政策規(guī)定相比，門檻簡(jiǎn)直太低了。聽起來像在忽悠人，實(shí)際上卻客觀存在。這是某樓盤產(chǎn)品促銷，暗地里將購(gòu)房首付款分期，以代替客戶補(bǔ)交購(gòu)房首付的手段瞞天過海，幫助購(gòu)房者在銀行申請(qǐng)住房貸，求得短時(shí)間產(chǎn)品快銷資金回爐，好彌補(bǔ)房企項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)上資金鏈的吃緊。

接到這個(gè)樓盤推銷電話的購(gòu)房者王先生說，推銷人員在電話里介紹，該項(xiàng)目地處保稅區(qū)臨近地鐵3號(hào)線，不僅住宅單價(jià)每平方米8000元出頭，且無論住宅面積大小，只需交幾萬(wàn)元首付就可以認(rèn)購(gòu)，正常簽合同辦理銀行貸款。只不過置業(yè)顧問要求需簽一份協(xié)議，其余首付款要在3年內(nèi)分期交付開發(fā)商。聽起來，這種為手頭拮據(jù)購(gòu)房者墊付購(gòu)房首付，提前圓剛需族住房夢(mèng)的舉動(dòng)，還真讓人心動(dòng)。可靜下心來仔細(xì)一想，此有違常規(guī)之舉，會(huì)不會(huì)存在隱患和風(fēng)險(xiǎn)呢？

“我也接到北郊某樓盤買房可以首付分期的推介電話，不知道這些置業(yè)顧問怎么知道我有住房需求的，住宅單價(jià)每平方米萬(wàn)元左右，認(rèn)購(gòu)交款不足10萬(wàn)元?！敝脴I(yè)者何先生說，改善住房的打算已經(jīng)有一年多了，也去看了不少在售的樓盤。家人不想出售現(xiàn)居住房，但手頭拮據(jù)，又一時(shí)拿不出所看中樓盤要求的最少30%的首付，正糾結(jié)的時(shí)候，接到這個(gè)首付分期的樓盤推介電話，著實(shí)有些小驚喜。可當(dāng)他表示，要咨詢下房管部門核實(shí)樓盤詳情的時(shí)候，對(duì)方立即掛斷了電話，再撥打過去，就被拒接了。

違規(guī)違法風(fēng)險(xiǎn)大

毫無疑問，購(gòu)房首付分期這種樓盤住宅產(chǎn)品的營(yíng)銷方式，從政策層面上講是違法違規(guī)的。地產(chǎn)資深策劃人靳先生指出，早在前幾年，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行銀監(jiān)會(huì)等部門就聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，該通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資等。

地產(chǎn)公司趙總認(rèn)為，2018年西安市房管局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，該通知明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得通過提供首付貸或者采取首付分期等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款?！贝撕螅_發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊資首付款的現(xiàn)象就銷聲匿跡了。這兩年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫趨好，一房難求、搖號(hào)購(gòu)房都成為常態(tài)，怎么還會(huì)出現(xiàn)首付分期？因此，購(gòu)房者選擇這樣的樓盤一定要謹(jǐn)慎。

購(gòu)房首付款只交付一部分，與開發(fā)商簽訂一個(gè)分期協(xié)議，僅憑這些在銀行能申請(qǐng)辦理住房按揭么？中信銀行一位姓張工作人員說：“即使其他資料再全，見不到購(gòu)房首付款的發(fā)票，程序上根本就進(jìn)不了住房貸申請(qǐng)。對(duì)于開發(fā)商銷售違規(guī)以產(chǎn)品營(yíng)銷的手段為購(gòu)房者墊付部分首付款的行為，一經(jīng)調(diào)查落實(shí)，銀行有關(guān)部門就會(huì)重新啟動(dòng)對(duì)該樓盤項(xiàng)目的信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，如風(fēng)險(xiǎn)大于預(yù)期，住房貸等業(yè)務(wù)自然就暫?；蚪K止?！?/p>

此舉涉嫌變相融資

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂分期首付，無非第三方金融公司參與、銀行變相首付貸和開發(fā)商墊資等方式，前兩種因?yàn)檎叽驂汉蜕婕懊鎻V早已在市場(chǎng)絕跡，唯有墊資一種開發(fā)商或許可以暗箱操作。這種違規(guī)違法的樓盤產(chǎn)品營(yíng)銷方式，不僅體現(xiàn)出操作房企在樓盤開發(fā)建設(shè)上長(zhǎng)期短板和一時(shí)的資金欠缺，實(shí)質(zhì)更是為項(xiàng)目變相融資彌缺補(bǔ)漏。房企之所以鋌而走險(xiǎn)，正說明該樓盤目前已經(jīng)存在問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商這種“不得以”之舉勢(shì)必被查被處。事實(shí)上，在購(gòu)房者日益理智和睿智的今天，房企這樣的一廂情愿是很難實(shí)現(xiàn)的。

另外，對(duì)購(gòu)房者來說，選擇分期首付后，開發(fā)商就不會(huì)再給予產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)惠和打折的機(jī)會(huì)，而分期首付總伴隨著一些額外的利息和手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房者一旦按約定逾期，一般都會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約金、滯納金，該費(fèi)用往往會(huì)高出銀行利率很多。置業(yè)者如果在一定時(shí)間內(nèi)不能負(fù)擔(dān)起月供和分期首付及違約的多重壓力，此次購(gòu)房大概率將陷入一場(chǎng)糾紛或官司。運(yùn)氣不好的購(gòu)房者，如果遇到這種問題樓盤融資失敗或資金鏈斷裂，樓盤建設(shè)停滯或開發(fā)權(quán)易主，就不僅僅是交房推后那么簡(jiǎn)單了。 海江

來源：西安晚報(bào)

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