原標(biāo)題：河南房企抱團“不降價”背后：鄭州多樓盤銷售稱可首付分期

來源：中國經(jīng)營報

本報記者 吳靜 童海華 鄭州報道

近期，河南房企抱團“不降價”引發(fā)市場關(guān)注，多位河南房地產(chǎn)企業(yè)掌門人公開表示要“穩(wěn)房價”“不帶頭降價”。然而，“不降價”口號背后，是河南省會鄭州房價已經(jīng)連續(xù)數(shù)月處于低點。目前呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，且供求比在不斷拉大，市場機構(gòu)統(tǒng)計，新房去化周期已超過10個月。

《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者近日走訪了解到，不少新房項目紛紛降價促銷以期盡快回籠資金，其中不乏本土實力較強的房企，以及全國性大型房企。尤其是在遠郊地區(qū)，借助前期規(guī)劃概念等因素漲起的房價，也在樓市下行期逐漸跌落。疊加疫情影響，鄭州今年遠郊房價下跌最為明顯。

首付分期頻現(xiàn)

9月底，在金水區(qū)的一個項目售樓處，即便已經(jīng)是下午4點，這里依舊人頭攢動，短短半小時內(nèi)，售樓處有將近百人前來咨詢或簽約。據(jù)了解，該樓盤規(guī)劃8棟高層，總計1551戶。

記者了解到，該樓盤人頭攢動并非沒有原因，較低的價格和首付分期使得不少剛需客戶紛紛趁機入手。

今年6月中旬，該項目開盤，精裝修均價在18000元/平方米。9月23日，推出毛坯房，均價在15500元/平方米。毛坯房推出后，和精裝修房源同時售賣，只不過買精裝修房源可以擁有項目新簽的河南省實驗中學(xué)思達外國語小學(xué)（私立學(xué)校）入學(xué)名額，毛坯房源參與的是按片劃分的學(xué)區(qū)。

以一套114平方米的毛坯房源為例，原價18017元/平方米，總價206萬元，優(yōu)惠后單價在15675元/平方米，總價179萬元。這樣的價格，無論是與周圍小區(qū)動輒17000元/平方米以上的二手房相比，還是18000元/平方米以上的新房相比，均占據(jù)價格優(yōu)勢。

不僅如此，記者在售樓處還了解到，該項目目前可以首付分期，上述房源首付按照三成計算為54萬元。但實際上，首付可以先只付5%，即將近10萬元，剩余的首付款可以分5次、在3年內(nèi)付清，每次付將近9萬元。

對于分期的首付款，置業(yè)顧問告訴記者，“這是沒有利息的，是開發(fā)商先給客戶墊付出來，也不影響正常網(wǎng)簽，網(wǎng)簽顯示客戶是付了30%首付的”。

實際上，首付分期目前在鄭州并不鮮見，據(jù)多位中介介紹，在他們所帶看的樓盤中，除了國企、央企的項目之外，其余大部分項目可以首付分期?！皼]有辦法，今年受疫情影響，再加上前段時間政策要求房企降負債，列出‘三條紅線’，許多開發(fā)商要趕快回籠資金，”當(dāng)?shù)刂薪榻忉尩?，“首付分期可以讓房企盡快拿到客戶購房款中70%的銀行貸款?！?/p>

記者走訪中了解到，在采用首付分期上，各開發(fā)商略有不同。上述項目，除了客戶交納的5%首付外，其余25%的首付為開發(fā)商墊資。

而在鄭州空港新區(qū)，以空港宸院為例，該項目首付比例可以選擇，若首付5%，開發(fā)商是與融360合作，以裝修貸形式放款，客戶不承擔(dān)貸款利息，只需在交房前付清剩余的25%首付款即可。如果選擇首付15%，開發(fā)商的合作方為深圳通用振興金融服務(wù)有限公司（以下簡稱“通用振興”），同樣不用承擔(dān)利息。

并非所有的首付分期都不用客戶承擔(dān)利息，在鄭州遠郊——南龍湖片區(qū)的蘭庭華府項目，所采取的是首付10%，剩余的20%由開發(fā)公司旗下的小額貸款公司——正輝小額貸款有限公司提供貸款（以下簡稱“正輝小貸”），客戶承擔(dān)利息。

以一套總價在111萬元的房源為例，首付款約34萬元，客戶首次交納12萬元左右即可通過網(wǎng)簽，剩余的22萬元，是由正輝小貸提供貸款，客戶在1年內(nèi)還清，每次除了還7.4萬元的本金外，還需分別償還5753元、3818元、1882元的利息。

國慶假期之后，這些項目在節(jié)前給出的優(yōu)惠仍在使用，前來咨詢購房的客戶，仍可采用首付分期?！耙驗槲覀兪堑谌綁|資，您哪怕是交房后補齊首付款都可以，一般是3年內(nèi)付清?！笨崭坼吩褐脴I(yè)顧問說道。

針對這些首付分期現(xiàn)象，記者向鄭州市房管局反映情況，截至發(fā)稿時，對方收到記者的采訪函，但并未回復(fù)。

遠郊樓盤降價去庫存

9月17日，河南房地產(chǎn)商會召集了三十多位河南房地產(chǎn)企業(yè)高管和一線房企參加在鄭州召開的閉門會議。在會議上，正商集團董事長張敬國、建業(yè)集團董事長胡葆森等都表示，降價促銷對于整個行業(yè)發(fā)展，弊大于利；自家企業(yè)要穩(wěn)房價，不帶頭降價。

此舉隨后被認(rèn)為有操縱市場之嫌，不過業(yè)內(nèi)律師向記者解釋道，這種行為只是行業(yè)協(xié)會的一種內(nèi)部意見，不構(gòu)成商業(yè)上的操縱價格，也不涉及違法、違規(guī)。

盡管企業(yè)口頭表示不降價，但從實際成交數(shù)據(jù)來看，今年由于疫情等多重因素影響，鄭州樓市行情并不樂觀。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份鄭州新房價格同比下降0.4%，二手房同比下降4.4%。

據(jù)市場機構(gòu)克爾瑞統(tǒng)計，目前鄭州市場呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，且供求比呈逐步拉大的趨勢，2019年鄭州主城區(qū)商品住宅供求比約為1.1，而今年1至8月供求比拉大至約1.3。與供求比相對應(yīng)的是市場存量的攀升，截止到2019年底，市場取證庫存約為769萬平方米，去化周期約為9.7個月，而截止到今年8月底，存量攀升至約934萬平方米，去化周期約10.3個月。

實際上，降價促銷已成為許多樓盤的無奈之選，尤其是在遠郊地區(qū)。以上述南龍湖片區(qū)為例，由于初期缺乏規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、治安較為混亂。2014年，當(dāng)鄭州市區(qū)房價突破萬元大關(guān)時，南龍湖還在4800元/平方米左右徘徊。2016年鄭州樓市進入上漲期時，主城區(qū)購買力向郊區(qū)外溢，南龍湖從5900元/平方米迅速借勢漲至9000元/平方米左右，之后房價一直停留在9800元/平方米左右。但從去年開始，區(qū)域內(nèi)價格有所回落。目前，南龍湖不少小型開發(fā)商的項目降價幅度較大，客戶可以首付分期的同時，還打出“買房送車”的承諾。

蘭庭華府是該區(qū)域內(nèi)品質(zhì)相對較高的項目，2018年1月份，南龍湖出現(xiàn)三家地王，正商以6164元/平方米拿下該項目一期地塊，前期售價定在13000元/平方米左右，但市場并不買賬，“當(dāng)時僅賣了十幾套，”現(xiàn)場置業(yè)顧問說道。而在蘭庭華府旁邊，龍湖以7068元/平方米拿下天宸原著地塊，初期定價在12000元/平方米左右；雅居樂天域拿地價7516元/平方米，但開盤售價在10200元/平方米左右。去年，蘭庭華府一期將價格調(diào)至11000元/平方米左右，目前，該項目一期價格已降至9200元/平方米左右，且可以首付分期。

由于前期城市框架規(guī)劃較大，前兩年憑借鄭東新區(qū)規(guī)劃概念而起的綠博、白沙市場如今面臨著人口導(dǎo)入不足、房價下跌的局面?！?017年高點時，白沙最高能接近2萬元/平方米，但現(xiàn)在普遍都跌去兩三成。”置業(yè)顧問介紹道。

在白沙片區(qū)，記者看到，部分項目出現(xiàn)高溢價與首付分期同時存在的現(xiàn)象。在星聯(lián)·嵐溪府售樓處，置業(yè)顧問向記者計算了一套108平方米的房源，單價為14283元/平方米，原總價為155萬元，但實際備案價為130萬元左右，單價為12000元/平方米，多出來的溢價以裝修合同形式另外簽訂，但包含在首付里。同時，客戶在付款方式上，可以選擇首付分期付款，2年內(nèi)分3次付清即可，不承擔(dān)利息。

記者針對首付分期和降價問題致函上述項目，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

責(zé)任編輯：張多多

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