鄭開大道這條主干道，連接著河南省會鄭州和古城開封，城市交界處，正處于開發(fā)狀態(tài)的一片區(qū)域被分成兩塊，分別叫做白沙和綠博。

從行政屬地劃分來看，更靠東的綠博片區(qū)屬于鄭州市中牟縣，其有著頗高的定位，被命名為“鄭州國際文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。根據(jù)官方介紹，這里規(guī)劃面積132平方公里，欲打造文化創(chuàng)意、時尚旅游、高端商務(wù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)3000萬人次世界級旅游目的地，打造“東方奧蘭多”。

演員李亞鵬的首個中國文谷文旅項目，就設(shè)在這里。

2017年12月，該項目高調(diào)啟動，宣布計劃總投資約30億元，打造包括中國書院小鎮(zhèn)、藝蓮文創(chuàng)小鎮(zhèn)、泰迪城三大板塊，由李亞鵬實控的北京中書控股集團投資建設(shè)。當(dāng)時，包括河南省市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以及于丹、王立群等文化名人，紛紛前來為項目捧場。彼時，身為舞臺主角的李亞鵬，此前操盤的另一個文旅項目——云南麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，控制權(quán)已經(jīng)易主，同時，他還因此身背4000萬元債務(wù)。

2021年3月底，作者在文谷項目實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四年時間走過，項目配套的住宅樓盤已接近完工，然而，作為主體的文旅項目卻仍未開始施工。同時，早在2018年，李亞鵬已開始退出項目，由當(dāng)時正在發(fā)力文旅板塊的房企金科集團投資接盤。

文谷文旅項目不及預(yù)期背后，是地方政府希望改變傳統(tǒng)土地財政模式的訴求，他們希望不只依靠售賣住宅用地、同時還通過引入文旅、教育、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等增值產(chǎn)業(yè)，來帶動遠(yuǎn)郊區(qū)域的發(fā)展。然而，這也讓產(chǎn)業(yè)勾地一度流行，開發(fā)商們深諳于此，趨之若鶩，各種特色小鎮(zhèn)涌現(xiàn)，但大多都是借小鎮(zhèn)之名圈地賣房。

針對這種現(xiàn)象，2018年起，政策開始嚴(yán)控類似項目房地產(chǎn)化傾向，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項目，“生造文旅概念、實則產(chǎn)業(yè)勾地”的模式受阻。

實際上，李亞鵬入局河南、金科隨即接盤之時，也正是開放商上馬文旅項目的爆發(fā)期，包括融創(chuàng)、雅居樂、華夏幸福等規(guī)模開發(fā)商，以及本土房企亞新和正商等，都曾在環(huán)鄭州地區(qū)跑馬圈地，但與文谷項目一樣，他們大多也敗走麥城，陷入停滯。

碰壁多個項目、身負(fù)重債，與其說李亞鵬是個從演員轉(zhuǎn)型失敗的商人，不如說他正好成為了地產(chǎn)天花板顯見、開發(fā)商閃轉(zhuǎn)騰挪間的一個插曲。

從李亞鵬到金科

在2017年12月那場盛大的中國文谷項目啟動儀式前，一家叫做河南中書置業(yè)的公司，股權(quán)悄然發(fā)生變更，隨后，又以合計3.87億元的底價拍下綠博片區(qū)約120畝土地。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，河南中書置業(yè)成立于2016年4月，最初為李亞鵬方100%實控，注冊資本1億元；2017年3月，代表金科一方的河南威聯(lián)公司接盤75%的股份，成為河南中書實控人。

金科入主后不足半年，2017年9月，河南中書將上述共計120畝的兩塊土地收入囊中。全國公共資源交易平臺信息顯示，這兩宗地塊分別為31號居住用地和33號商務(wù)用地，面積分別為3.87萬平方米和4.22萬平方米，掛牌底價分別為2.3億元和1.57億元。

祖籍河南、堅持回家鄉(xiāng)祭祖的李亞鵬緣何聯(lián)姻文谷項目，金科又為何要通過插足李亞鵬的初創(chuàng)公司來拿地，不得而知，但這兩塊土地，頗具為李亞鵬“量身定制”的意味。

出讓單位中牟縣對該兩宗地進行整體出讓時，對競買人及土地用途給出了嚴(yán)格要求。例如，由鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園管委會認(rèn)定并出具證明，33號商務(wù)用地競買人或其關(guān)聯(lián)公司，須擁有世界知名兒童文化主題IP授權(quán)身份，旅游知名城市成功落位及運營世界知名兒童文化主題IP的博物館、樂園、主題酒店、商業(yè)等的經(jīng)驗及兩家以上的案例。

還要求，33號地要建設(shè)世界知名兒童文化主題IP綜合體，總投資額不少于10億元，在土地成交后3年內(nèi)項目要全部建成并投入運營；同時，該項目須先于住宅項目開工建設(shè)。

參與河南文旅項目時，李亞鵬除手中持有中國書院IP外，他還牽頭拉入了韓國泰迪熊主題樂園品牌合作，同時，還曾落地過云南麗江雪山小鎮(zhèn)的文旅項目，在文旅方面，可以說“經(jīng)驗”豐富。

而彼時，手握資金的金科集團在文旅項目上則是“新手”，盡管根據(jù)其官網(wǎng)介紹，金科目前全國文旅項目為162個，總體量為642萬方，旗下包括旅游度假區(qū)、未來物種公園、頤養(yǎng)匯及綜合體金科樂方四大產(chǎn)品線，但其文旅板塊正式成立實際于2018年，晚于文谷項目拿地。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前，李亞鵬方仍持有河南中書25%的股份，同時，在2020年8月，河南中書的公司法人由李亞鵬的財務(wù)伙伴曹芝梅，變更為金科中原公司總經(jīng)理王龍，高級管理人員也均變更為金科人士。

李亞鵬的實際出局或許更早。一位接近金科人士對作者表示，2018年開始，李亞鵬一方的工作人員就開始陸續(xù)撤出該項目，到現(xiàn)在為止，其已完全不再參與項目，目前項目為金科集團自投自建。

截止目前，李亞鵬及其律師并未就河南中國文谷項目對作者做出任何回應(yīng)。

文旅未卜，住宅先行

盡管在土地出讓時，要求文旅項目優(yōu)先于地產(chǎn)項目，但是，31號地上的“金科博翠書院小鎮(zhèn)”配套住宅樓盤“博翠園”，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于33號地上的文谷項目。

2019年11月，河南中書以1704萬元的底價，拍下另一宗70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，面積僅為2448平方米。作者了解到，這一小塊地屬于2017年拍地時的拆遷歷史遺留問題，后續(xù)拆遷結(jié)束，補充了這宗邊角地塊，從而在原有基礎(chǔ)上形成了一宗完整土地。

經(jīng)過土地出讓規(guī)劃細(xì)則加上現(xiàn)場實地調(diào)研，作者對比發(fā)現(xiàn)，中國文谷項目號稱總占地約500畝，總建筑面積約50萬方，但實際上，李亞鵬方兩次拍地后，至今僅拿到120畝地。項目西北角即為31號住宅用地，規(guī)劃6棟洋房、5棟高層，東北角為33號商務(wù)用地，要建商業(yè)綜合體。

作者在該項目看到，東至廣惠街、西至廣成街、南至瓊花路、北至海紅路，四周幾乎都圍上了中國文谷的綠色圍欄，宣傳語“ 1/3建住宅、2/3建配套、六大書院、四萬方冰雪世界”的宣傳語醒目可見。項目東北角外樹立的廣告牌上寫著，“這是鄭州文創(chuàng)園重點產(chǎn)業(yè)項目之五，總投資10億元，主要建設(shè)泰迪熊主題樂園、冰雪世界滑雪場，項目于2018年3月開工，計劃2021年9月試營業(yè)，建成后年營收達到1.5億元”。

但目前，一期住宅項目三棟高層及部分洋房已接近竣工交付，而文旅項目未有絲毫動工跡象，內(nèi)部仍未完成土地平整，雜草叢生。

上述接近金科人士告訴作者，此前拍得的33號商務(wù)用地要做個商業(yè)綜合體，實際只涉及泰迪城這一IP文旅元素，并不包括中國文谷書院元素，文谷另屬于其他規(guī)劃用地。

從作者實地探訪情況來看，除李亞鵬方之前拍到的兩塊地之外，整個文谷項目規(guī)劃中的其他三塊土地目前還未達到政府土地收儲、進行招拍掛的要求，這意味著后續(xù)若進行公開招拍掛，包括金科在內(nèi)的每家企業(yè)都可以參與。

實際上，先期完工的住宅項目也并非完全順利。

一位熟悉鄭州地產(chǎn)市場的人士對作者介紹，2016年鄭州市區(qū)限購限貸后，大批投資客擠入不限購的遠(yuǎn)郊，鄭汴一體化概念加上文創(chuàng)園規(guī)劃出爐炒作，其中主打低密改善的綠博片區(qū)尤為火熱，高層一度賣到1.5萬元/平米，碧桂園、萬科、建業(yè)等規(guī)模開發(fā)商爭相涌入拿地。

然而，金科在住宅項目上似乎并未撈到好處，其接盤李亞鵬河南中書置業(yè)公司75%股權(quán)僅兩個月，當(dāng)?shù)貥鞘斜慵鞭D(zhuǎn)直下。

上述鄭州市場人士表示，在2017年5月綠博也被限購后，市場急劇轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)量遠(yuǎn)超市場需求，投資客銳減，降價、首付分期等促銷手段不斷出現(xiàn)，高層普遍降至不足1萬元/平米，鄭州主城區(qū)也從2017年的高點一路走低近四年，直到2021年初才略有回暖，而白沙綠博這些遠(yuǎn)郊，沉寂至今仍未有起色。

31號地住宅項目入市時，即恰好遇到市場轉(zhuǎn)涼。一位置業(yè)顧問告訴作者，2018年底，該項目即已開售，高層毛坯價格在1萬元/平米，相比之前便宜近1000塊錢，洋房稍貴些，目前項目一期才接近賣完，將在2021年6月開始陸續(xù)交付。

至于為何泰迪城項目延遲至今，上述接近金科人士解釋稱，不同于住宅，文旅產(chǎn)業(yè)項目相對復(fù)雜，目前在重新調(diào)整規(guī)劃方案，尚待報批報建，預(yù)計今年會動工。

住宅項目開售，延遲的文旅項目計劃開工，但事情并未完結(jié)。

作者發(fā)現(xiàn)，2020年10月，在中牟縣地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有十幾位購買了該項目樓盤的業(yè)主代表留言詢問，為何購房之后不能正常網(wǎng)簽。官方回復(fù)稱，因中國文谷泰迪城項目（泰迪城樂園冰雪世界）工程進度滯后且現(xiàn)場已停工，為督促企業(yè)加快項目建設(shè)，按照前期簽訂的合作協(xié)議等相關(guān)約定，停止了博翠園項目相關(guān)手續(xù)辦理?；貜?fù)中表示，關(guān)于中國文谷泰迪城項目何時開工問題，目前，該項目正在進行規(guī)劃方案調(diào)整，待相關(guān)手續(xù)完善后將正常開工建設(shè)。

“假小鎮(zhèn)，真地產(chǎn)”

中牟縣文谷項目的延期“難產(chǎn)”，只是文旅項目擴張的一個縮影，不止于國際文創(chuàng)園，實際上，鄭州市場多個文旅項目建設(shè)進度陷入停滯。

海昌海洋公園項目，與李亞鵬和金科的合作模式類似，該項目由某華南龍頭房企和主題公園開發(fā)商海昌海洋公園（02255.HK）聯(lián)合開發(fā)。2017年，雙方以20億元拿下住宅和商業(yè)兩個地塊，合計近1200畝，宣稱投資15億元，2020年7月建成。然而實際上，該華南龍頭房企的住宅項目早于2019年開盤銷售，但這一號稱中原地區(qū)最大海洋公園項目，卻被爆出已停工一年，建設(shè)進度也嚴(yán)重滯后。

2019年3月，雅居樂與中牟縣簽約，號稱投資100億元，打造雁鳴湖會展小鎮(zhèn)，無獨有偶，項目同樣遲遲未能動工。2020年8月，文創(chuàng)園管委會官方回應(yīng)稱，因雅居樂自身原因不能履行約定，會展小鎮(zhèn)項目合作已終止。

據(jù)不完全統(tǒng)計，環(huán)鄭州市場的融創(chuàng)慈云、云智小鎮(zhèn)，本土房企亞新的詩瓷、婚慶小鎮(zhèn)，本土房企正商的紅酒小鎮(zhèn)、十里香山等多個文旅小鎮(zhèn)項目，進度均不如預(yù)期，部分甚至杳無音訊。

這些文旅項目批量出現(xiàn)的2017年，正值政策紅利期，但從2018年開始，特色小鎮(zhèn)開始整治，政府嚴(yán)控類似項目房地產(chǎn)化傾向，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項目，“生造文旅概念、實則產(chǎn)業(yè)勾地”的模式開始受阻。

除了早些年落地運營的方特度假區(qū)、綠博園外，2017年在鄭州集中簽約的文旅項目，截止目前，實際落地運營的只有建業(yè)華誼電影小鎮(zhèn)和河南·戲劇幻城主題公園等少數(shù)項目，對應(yīng)的配套住宅項目為建業(yè)集團開發(fā)的橙園項目和新筑項目。

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