2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會突然宣布房地產(chǎn)貸款集中度，即房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

　　這等于給銀行又發(fā)了兩條紅線。有分析認(rèn)為，這雖然在短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響，但受此影響，后續(xù)銀行自身需要定期檢查貸款數(shù)據(jù)尤其是個人按揭貸款數(shù)據(jù)，相關(guān)開發(fā)商和中介機構(gòu)等也需要密切了解銀行的貸款方向，防范后續(xù)集中度管理中貸款撥付不及時的問題。

　　監(jiān)管對銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域一直比較關(guān)注，毋庸置疑，房地產(chǎn)貸款是一塊肥肉，在銀行等主流玩家之外，已經(jīng)有玩家盯上了銀行之外的“次級客群”，也就是在征信上存在漏洞，購房申請銀行貸款難以過關(guān)的用戶。

　　這類客群的資金需求仍舊比較旺盛。

　　“我們現(xiàn)在月放款在7、8000萬元左右?！壁w南熙（化名）是一位從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資金負(fù)責(zé)人，據(jù)他介紹，目前其已經(jīng)與合作的幾家房地產(chǎn)公司在全國范圍開展針對次級客群的購房尾款分期業(yè)務(wù)。

　　風(fēng)險幾乎為零

　　實際上，五年房屋分期可以說是墊資過橋模式下的一種創(chuàng)新。

　　墊資過橋是一種短期資金的融通，期限相對較短，長則1年，短則六個月以內(nèi)甚至更短，可以彌補企業(yè)和個人融資時間上的資金缺口。

　　與傳統(tǒng)的墊資過橋和銀行房貸均不同的是，五年尾款分期業(yè)務(wù)面向的用戶在支付完成30%首付款項之后，可以選擇將尾款進(jìn)行最長五年期的分期。

　　除了時間上的區(qū)別，這種模式在資金來源和對客利率上也較為特殊。

　　據(jù)介紹，五年尾款分期業(yè)務(wù)的資金來源來自于公募資金，通過發(fā)行ABS、ABN的方式募集資金。以趙南熙所在的公司為例，其主要通過合作密切的上市房地產(chǎn)公司為主體在公募市場上募集資金?！斑@部分資金成本相對略高于銀行資金成本，平均利率在4%左右，但低于民間資本。”

　　其次，在對客利率上，五年尾款分期業(yè)務(wù)采取的是等本等息的方式，即采用等本等息的方式年化利率在6%-7%之間，但是換算成等額本息等計算方式，則高達(dá)百分之十幾。

　　也就是說，即便是去除人力等運營成本、資金成本，這項業(yè)務(wù)背后仍舊有很大的利潤空間。

　　高利潤往往伴隨著高風(fēng)險，但這種模式風(fēng)險性卻極低?！拔覀円呀?jīng)做了上萬筆的客戶，但是違約情況僅有個位數(shù)，幾乎可以忽略不計?！壁w南熙向新流財經(jīng)透露。

　　究其根本原因在于從客戶端采取了嚴(yán)密的措施。

　　據(jù)趙南溪介紹，“我們針對的客群雖然在央行征信上存在瑕疵，但是也是從中選擇相對優(yōu)質(zhì)的客戶，對其當(dāng)前每月的收入流水有一定門檻，根據(jù)各地房產(chǎn)價格的不同，月流水至少要達(dá)到上萬元。”

　　除了門檻有一定要求外，客戶一旦選擇這種模式，用戶只有在5年內(nèi)按時完全完成還款之后，才能夠拿到房產(chǎn)證，用戶一旦違約，不僅無法拿到房產(chǎn)證，還將從用戶的30%首付款中扣除中間產(chǎn)生的所有成本，無異于是一種得不償失的操作。

　　這或許是該模式下規(guī)避風(fēng)險最強有力的一種方式。

　　“我們將資金直接劃撥給房產(chǎn)公司，資金不經(jīng)過用戶一端，一定程度上也防范了風(fēng)險?！壁w南熙補充到，這對于房產(chǎn)公司而言，可以在保證安全的同時，提高交易量。

　　資金壓力成最大掣肘

　　目前市場上，恒大地產(chǎn)也在采取類似的方式。

　　公開資料顯示，恒大地產(chǎn)也有1-2年內(nèi)分期付完全款的活動。同樣，據(jù)網(wǎng)友介紹，在款項付清之前，只能拿到房屋認(rèn)購書，只有在款項全部結(jié)清之后，才可以拿到房屋合同。

　　除了時間長度上的不同，上述介紹的兩種方式有本質(zhì)的區(qū)別。

　　“恒大地產(chǎn)的方式主要是通過銀行融資的方式，這樣一方面可以保證獲取的資金成本較低，但另一方面容易導(dǎo)致恒大本身的負(fù)債增加?！壁w南熙表示。

　　而通過公募市場募集資金可以一定程度上避免集團(tuán)本身的負(fù)債增加。

　　有從業(yè)者分析道，盡管這種模式負(fù)債壓力較輕，但是背后或許仍需承擔(dān)資金緊張的壓力。

　　與傳統(tǒng)的墊資過橋業(yè)務(wù)不同，房屋尾款分期需要的資金額度更大，鎖定的時間也更長，所以，在墊資過橋市場上活躍的私人資金，通常難以滿足相關(guān)的要求。

　　另外，對客戶而言，5年的時間需要補足剩余房屋尾款壓力較大，如若能將資市場擴張是10年則能吸引到更多的客戶，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　但由于目前公募市場資產(chǎn)包出售的時間最長為5年，也在一定程度上限制了還款期限的變更。即使將資產(chǎn)包出售兩次達(dá)到10年期的要求，但是相應(yīng)的也會增加時間成本和資金成本，并不是一種性價比高的解決方式。

　　目前，包括趙南熙所在的公司都正在大力尋找其他穩(wěn)定的拓寬資金來源的方式。

　　但是有從業(yè)者也坦言，這塊業(yè)務(wù)很容易受到監(jiān)管政策的影響，目前尚處在灰色地帶，如若監(jiān)管對相關(guān)金融類產(chǎn)品稍微收緊，便容易走向另一個極端。

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