揭秘一種新型房屋分期方式：瞄準(zhǔn)次級(jí)客群，但風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-22 15:00

　　2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)突然宣布房地產(chǎn)貸款集中度，即房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

　　這等于給銀行又發(fā)了兩條紅線。有分析認(rèn)為，這雖然在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響，但受此影響，后續(xù)銀行自身需要定期檢查貸款數(shù)據(jù)尤其是個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)，相關(guān)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)等也需要密切了解銀行的貸款方向，防范后續(xù)集中度管理中貸款撥付不及時(shí)的問(wèn)題。

　　監(jiān)管對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域一直比較關(guān)注，毋庸置疑，房地產(chǎn)貸款是一塊肥肉，在銀行等主流玩家之外，已經(jīng)有玩家盯上了銀行之外的“次級(jí)客群”，也就是在征信上存在漏洞，購(gòu)房申請(qǐng)銀行貸款難以過(guò)關(guān)的用戶(hù)。

　　這類(lèi)客群的資金需求仍舊比較旺盛。

　　“我們現(xiàn)在月放款在7、8000萬(wàn)元左右?！壁w南熙（化名）是一位從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資金負(fù)責(zé)人，據(jù)他介紹，目前其已經(jīng)與合作的幾家房地產(chǎn)公司在全國(guó)范圍開(kāi)展針對(duì)次級(jí)客群的購(gòu)房尾款分期業(yè)務(wù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零

　　實(shí)際上，五年房屋分期可以說(shuō)是墊資過(guò)橋模式下的一種創(chuàng)新。

　　墊資過(guò)橋是一種短期資金的融通，期限相對(duì)較短，長(zhǎng)則1年，短則六個(gè)月以?xún)?nèi)甚至更短，可以彌補(bǔ)企業(yè)和個(gè)人融資時(shí)間上的資金缺口。

　　與傳統(tǒng)的墊資過(guò)橋和銀行房貸均不同的是，五年尾款分期業(yè)務(wù)面向的用戶(hù)在支付完成30%首付款項(xiàng)之后，可以選擇將尾款進(jìn)行最長(zhǎng)五年期的分期。

　　除了時(shí)間上的區(qū)別，這種模式在資金來(lái)源和對(duì)客利率上也較為特殊。

　　據(jù)介紹，五年尾款分期業(yè)務(wù)的資金來(lái)源來(lái)自于公募資金，通過(guò)發(fā)行ABS、ABN的方式募集資金。以趙南熙所在的公司為例，其主要通過(guò)合作密切的上市房地產(chǎn)公司為主體在公募市場(chǎng)上募集資金?！斑@部分資金成本相對(duì)略高于銀行資金成本，平均利率在4%左右，但低于民間資本?！?

　　其次，在對(duì)客利率上，五年尾款分期業(yè)務(wù)采取的是等本等息的方式，即采用等本等息的方式年化利率在6%-7%之間，但是換算成等額本息等計(jì)算方式，則高達(dá)百分之十幾。

　　也就是說(shuō)，即便是去除人力等運(yùn)營(yíng)成本、資金成本，這項(xiàng)業(yè)務(wù)背后仍舊有很大的利潤(rùn)空間。

　　高利潤(rùn)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，但這種模式風(fēng)險(xiǎn)性卻極低?！拔覀円呀?jīng)做了上萬(wàn)筆的客戶(hù)，但是違約情況僅有個(gè)位數(shù)，幾乎可以忽略不計(jì)?！壁w南熙向新流財(cái)經(jīng)透露。

　　究其根本原因在于從客戶(hù)端采取了嚴(yán)密的措施。

　　據(jù)趙南溪介紹，“我們針對(duì)的客群雖然在央行征信上存在瑕疵，但是也是從中選擇相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)，對(duì)其當(dāng)前每月的收入流水有一定門(mén)檻，根據(jù)各地房產(chǎn)價(jià)格的不同，月流水至少要達(dá)到上萬(wàn)元?！?

　　除了門(mén)檻有一定要求外，客戶(hù)一旦選擇這種模式，用戶(hù)只有在5年內(nèi)按時(shí)完全完成還款之后，才能夠拿到房產(chǎn)證，用戶(hù)一旦違約，不僅無(wú)法拿到房產(chǎn)證，還將從用戶(hù)的30%首付款中扣除中間產(chǎn)生的所有成本，無(wú)異于是一種得不償失的操作。

　　這或許是該模式下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力的一種方式。

　　“我們將資金直接劃撥給房產(chǎn)公司，資金不經(jīng)過(guò)用戶(hù)一端，一定程度上也防范了風(fēng)險(xiǎn)?！壁w南熙補(bǔ)充到，這對(duì)于房產(chǎn)公司而言，可以在保證安全的同時(shí)，提高交易量。

　　資金壓力成最大掣肘

　　目前市場(chǎng)上，恒大地產(chǎn)也在采取類(lèi)似的方式。

　　公開(kāi)資料顯示，恒大地產(chǎn)也有1-2年內(nèi)分期付完全款的活動(dòng)。同樣，據(jù)網(wǎng)友介紹，在款項(xiàng)付清之前，只能拿到房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，只有在款項(xiàng)全部結(jié)清之后，才可以拿到房屋合同。

　　除了時(shí)間長(zhǎng)度上的不同，上述介紹的兩種方式有本質(zhì)的區(qū)別。

　　“恒大地產(chǎn)的方式主要是通過(guò)銀行融資的方式，這樣一方面可以保證獲取的資金成本較低，但另一方面容易導(dǎo)致恒大本身的負(fù)債增加?！壁w南熙表示。

　　而通過(guò)公募市場(chǎng)募集資金可以一定程度上避免集團(tuán)本身的負(fù)債增加。

　　有從業(yè)者分析道，盡管這種模式負(fù)債壓力較輕，但是背后或許仍需承擔(dān)資金緊張的壓力。

　　與傳統(tǒng)的墊資過(guò)橋業(yè)務(wù)不同，房屋尾款分期需要的資金額度更大，鎖定的時(shí)間也更長(zhǎng)，所以，在墊資過(guò)橋市場(chǎng)上活躍的私人資金，通常難以滿足相關(guān)的要求。

　　另外，對(duì)客戶(hù)而言，5年的時(shí)間需要補(bǔ)足剩余房屋尾款壓力較大，如若能將資市場(chǎng)擴(kuò)張是10年則能吸引到更多的客戶(hù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　但由于目前公募市場(chǎng)資產(chǎn)包出售的時(shí)間最長(zhǎng)為5年，也在一定程度上限制了還款期限的變更。即使將資產(chǎn)包出售兩次達(dá)到10年期的要求，但是相應(yīng)的也會(huì)增加時(shí)間成本和資金成本，并不是一種性?xún)r(jià)比高的解決方式。

　　目前，包括趙南熙所在的公司都正在大力尋找其他穩(wěn)定的拓寬資金來(lái)源的方式。

　　但是有從業(yè)者也坦言，這塊業(yè)務(wù)很容易受到監(jiān)管政策的影響，目前尚處在灰色地帶，如若監(jiān)管對(duì)相關(guān)金融類(lèi)產(chǎn)品稍微收緊，便容易走向另一個(gè)極端。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：新流財(cái)經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）