房企拿地有三怕，一怕拿不到地，二怕拿到地了賣不好，三更怕拿到好地還是賣不好。面粉不好買、面包不好賣，這是當(dāng)下房企在一線城市面臨的壓力，包括北京。

筆者從業(yè)二十多年來(lái)，一直有個(gè)遺憾。同樣一線城市，無(wú)論豪宅還是普宅，北京的房子總比上海、深圳都要“土”幾個(gè)成色，甚至比不上成都、重慶、杭州。主要是地域、氣候差異、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的不同而造成，除此之外呢？比如地塊本身。

北京2024年的擬供地明細(xì)近期公布了。客觀說(shuō)，很有看點(diǎn)，供地規(guī)?？梢裕胁簧賶合涞椎暮玫?，并有望在土地交易規(guī)則、鼓勵(lì)真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)、建造高品質(zhì)好房子方面有所動(dòng)作。

關(guān)于好房子，供地推薦會(huì)上，市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人是這么表述的：以設(shè)計(jì)賦能住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，與企業(yè)共同努力，推進(jìn)好房子建設(shè)。近期將發(fā)布《北京市高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，為不同面積、不同價(jià)位的住宅項(xiàng)目提供“好房子”規(guī)劃設(shè)計(jì)指引，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善住房需求。

誠(chéng)意滿滿，北京亮出了廣迎八方來(lái)客的姿態(tài)。

什么是好房子？在有關(guān)部門發(fā)布《北京市高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》之前，市場(chǎng)對(duì)好房子的認(rèn)知并不統(tǒng)一。不過(guò)，房子終究要流向終端消費(fèi)者，回歸客戶需求也是順應(yīng)市場(chǎng)之必然。

一、需求端，買房邏輯至少發(fā)生了兩層變化。

1、需求結(jié)構(gòu)變了。

剛需或?qū)⒉皇俏磥?lái)“市場(chǎng)”部分的主力，改善是主力，但可進(jìn)可退、可買可不買，其中賣舊買新的情況又相當(dāng)復(fù)雜，置換成本、機(jī)會(huì)成本不斷博弈。

2、決策點(diǎn)變了。

回歸自住屬性的房子，大部分會(huì)失去短期“投資回報(bào)”的能力。在不確定性預(yù)期面前，房子的一切短板都可能被放大，成為價(jià)值折現(xiàn)的減分項(xiàng)。安全買房的決策點(diǎn)變?yōu)?，“好房子含量”必須看得?jiàn)，居住價(jià)值可衡量。不要忘了，現(xiàn)在的客戶早已不是買房小白，什么好房子沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

無(wú)論新房還是二手房，買家說(shuō)了算，一線城市的二級(jí)市場(chǎng)已進(jìn)入顯著的買方市場(chǎng)，而眼下的新房，房企們都在拼命卷產(chǎn)品、卷價(jià)格。

然而，上游的一級(jí)土地市場(chǎng)仍然很“賣方市場(chǎng)”?？傮w上沒(méi)啥變化，還是有啥賣啥，“熱地”還得靠搖號(hào)競(jìng)拍。一線樓市更穩(wěn)妥，拿地即賺到，這是各房企不斷調(diào)整倉(cāng)位、重倉(cāng)一線的底氣。不管樓市行情好不好，地還是該拿拿，結(jié)果就是一線仍是土拍熱、拿地難的態(tài)勢(shì)。

形勢(shì)比人強(qiáng)，大賣、日光已是樓市昨日榮光，曾經(jīng)靠搶的“熱地”，銷售并不能太好。除市場(chǎng)行情、房企操盤能力之外，地塊衍生的產(chǎn)品問(wèn)題逐漸顯露。

二、產(chǎn)品力的天花板或不在成本，而在地塊本身。

每宗地從出生起，就自帶不可復(fù)制、不可改變的天然稟賦，比如地段位置；同時(shí)又有各自的后天資質(zhì)，那就是用地條件。如果說(shuō)前者決定樓盤價(jià)值，那后者就決定了樓盤的命運(yùn)。先來(lái)看兩個(gè)“既定”。

1、既定的地塊素質(zhì)。

一線城市的地塊以稀為貴，由于用地“前身”的各種復(fù)雜性，導(dǎo)致很多宗地存在地塊不方正、不是正南正北、臨路臨高壓線、周邊環(huán)境差等問(wèn)題。地塊先天不足，再好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也無(wú)法著力。

2、既定的規(guī)劃條件。

通常，先有地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，再有房企的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃條件一經(jīng)確定，就很難改變，產(chǎn)品的發(fā)力空間有限。

無(wú)論哪一種情況，都存在產(chǎn)品力提升的瓶頸，房企內(nèi)部就算卷死也無(wú)濟(jì)于事，有時(shí)還真不能怪房企設(shè)計(jì)的房子太丑。

很顯然，回歸居住屬性的好房子，判斷標(biāo)尺在買房人。也許，買方市場(chǎng)的格局是時(shí)候再向上延伸，“客戶買點(diǎn)”傳導(dǎo)給房企，也得傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。比如用地條件上，將來(lái)有沒(méi)有因地制宜、再調(diào)整優(yōu)化的可能性？

三、供地方面可能優(yōu)化的建議

以下僅為個(gè)人主觀想法，供大家討論。

1、90/70限制的適時(shí)解除。

隨著“市場(chǎng)+保障”的逐步落地，未來(lái)將迎來(lái)多元化的產(chǎn)品供應(yīng)體系，90/70政策的適時(shí)退出是必然，目前上海已不提，深圳已經(jīng)取消。

北京在2020年有過(guò)一次調(diào)整，由建面調(diào)整為套內(nèi)90/70。之后，剛需或外溢或被改善，市場(chǎng)上的主力面積段從90到120不等，統(tǒng)稱緊湊型改善。這種緊湊小三居小四居，住可以，舒適住還差點(diǎn)意思。

比如100平起步的小四居，那是真的小，很多北向小臥室放不下一張床，衛(wèi)生間的潔具衛(wèi)浴都是最小號(hào)，雖是U型廚房，但兩人同時(shí)轉(zhuǎn)身都困難。換而言之，居室數(shù)有了，功能看起來(lái)多了，但舒適度卻極度缺失。售樓處營(yíng)造的場(chǎng)景體驗(yàn)，入住后根本愉悅不起來(lái)。

真正的品質(zhì)改善，戶內(nèi)面積應(yīng)適度放大。注重南向大面寬、各居室的面積平權(quán)也同樣重要，兼顧顏值和舒適才是最好的實(shí)用主義。否則，真正改善的需求看不上，要么轉(zhuǎn)向二手次新、要么不買。

2、地塊盡量不要太小。

2016年前，我們經(jīng)常聽(tīng)到“總價(jià)地王”、“雙料地王”，市場(chǎng)反應(yīng)不是唏噓，是興奮。從某種意義上，地王帶來(lái)了熱度，也體現(xiàn)了市場(chǎng)信心。

大地塊的意義，不在創(chuàng)造了“地王”，而在深耕。對(duì)于房企，深耕即扎根，除了建房子，通常會(huì)參與到所在板塊商業(yè)、公園、路網(wǎng)、教育等居住配套的共建，實(shí)現(xiàn)城市界面的改造升級(jí)，做好了就是雙贏。反之，地塊越小，越容易產(chǎn)生“拿地建樓、建完走人”的小生意心態(tài)，懷揣搶跑搶收的想法，很難用心把項(xiàng)目精雕細(xì)琢，更別說(shuō)改造區(qū)域面貌。

當(dāng)大地塊被分拆成若干小地塊后，真正的大盤社區(qū)接近絕跡。建面10萬(wàn)方算是大盤，15萬(wàn)敢稱作“城”。很多地塊被切得極碎，放在地圖上就是幾個(gè)小點(diǎn)兒。這樣的小地塊一般不過(guò)三五棟樓，每棟樓都可能臨路、臨配建用房，園林景觀聊勝于無(wú)，看了這樣的平面圖，有時(shí)真的很無(wú)語(yǔ)。

當(dāng)下的買房安全與保值，在戶內(nèi)，也在公區(qū)，在產(chǎn)品，也在產(chǎn)品之外。

3、規(guī)劃限制的適當(dāng)放寬。

建筑設(shè)計(jì)規(guī)范日臻完善，當(dāng)然很必要。但規(guī)范多了，創(chuàng)新就少了，甚至沒(méi)有了創(chuàng)新。產(chǎn)品迭代升級(jí)的同時(shí)，也面臨這些問(wèn)題。

①、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。

拿地后迅速進(jìn)入銷售階段，是現(xiàn)在的常態(tài)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，想都不用想，只要算得來(lái)賬，直接拿來(lái)主義標(biāo)準(zhǔn)化，也催生出各房企良莠不齊卻無(wú)限雷同的產(chǎn)品系。對(duì)于所在城市，直接后果就是同質(zhì)化嚴(yán)重、工業(yè)化成色濃。遵從在地文化、做地標(biāo)建筑，有幾個(gè)項(xiàng)目能真正做到？

②、項(xiàng)目的平面圖很丑。

經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目沙盤上奇奇怪怪的樓座排布，沒(méi)有規(guī)律、沒(méi)有邏輯、沒(méi)有美感，很難想象，高樓林立的樓盤邊角上，居然還有一兩棟號(hào)稱洋房的5-6層小樓。這些違和感，最實(shí)誠(chéng)的解釋是，為做滿計(jì)容面積，為采光日照。

③、戶內(nèi)的層高痛點(diǎn)。

隨著戶內(nèi)中央空調(diào)新風(fēng)的“平民化”，2.95米層高少了、3米層高多了，這對(duì)中小戶型是利好。但對(duì)于南向面寬動(dòng)輒12米以上的大戶型，這個(gè)層高還是不太協(xié)調(diào)。如果地塊控高適當(dāng)調(diào)高，不但能解決普遍存在的空間長(zhǎng)寬高比例失衡問(wèn)題，也為未來(lái)留出機(jī)會(huì)。

④、對(duì)灰空間的適度包容。

小院、地下、閣樓、陽(yáng)臺(tái)，這些可能產(chǎn)生特殊價(jià)值的空間，通常被默認(rèn)為灰空間，或者正在消失的空間。

樓盤的一層被剩下是大概率。因?yàn)閱蝺r(jià)低，居住價(jià)值更低。一層一般為下躍，地下一二層計(jì)入房本面積，但并不能享受真正的下躍價(jià)值。1.5米寬的采光窗井，決定了地下空間很倉(cāng)儲(chǔ)、很低效。曾經(jīng)有別墅基因的小院，被“綠地”取代，感覺(jué)沒(méi)了、價(jià)值也就沒(méi)了。從物權(quán)法的角度可以理解，但有沒(méi)有更好的辦法化解呢？

開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的小范圍回歸是驚喜。從去年起，北京有些新項(xiàng)目悄悄有了陽(yáng)臺(tái)，晾曬功能解決了，生活新場(chǎng)景有了，得房率高了，居住價(jià)值也高了，客戶表示很認(rèn)可，只是誰(shuí)也不敢大聲宣傳。如果這算一個(gè)積極嘗試，接下來(lái)能否擴(kuò)大試點(diǎn)呢？

⑤、地塊的配建指標(biāo)。

總體上，這幾年新地塊的配建少了，很多都是比較純粹的住宅用地。但也有不少地塊會(huì)和商業(yè)、寫字樓、康養(yǎng)捆綁出讓，屬于相對(duì)較大的體量，通常會(huì)配有長(zhǎng)篇敘事的規(guī)劃利好，至于陪跑多久，很難承諾。

如果這些配建占比大，不但總價(jià)高，開(kāi)發(fā)難度也大，地塊再好，也會(huì)嚇退部分優(yōu)秀房企的參與，而大部分買房人對(duì)混居的抗性也很大。做綜合用途規(guī)劃沒(méi)問(wèn)題，今后是不是可以分地塊嘗試？

⑥、銷售限價(jià)的適度放開(kāi)。

限價(jià)放開(kāi)，或是今年房地產(chǎn)政策放松的看點(diǎn)之一。

對(duì)普通樓盤限價(jià)的意義不大了。市場(chǎng)越來(lái)越分化，不僅一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象在消失，大多數(shù)樓盤也已賣不到銷售限價(jià)。事實(shí)上，今年就有不少樓盤主動(dòng)選擇了低價(jià)開(kāi)盤。

建議給改善樓盤更大的成本空間。鼓勵(lì)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)有完整價(jià)值體系的高品質(zhì)好房子，應(yīng)該是今后的主流方向。也大可不必?fù)?dān)心將來(lái)大幅漲價(jià)，限價(jià)放開(kāi)，不等于沒(méi)有線下預(yù)售指導(dǎo)價(jià)的審批備案，價(jià)格會(huì)在合理范圍運(yùn)行。

市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，期待土地市場(chǎng)能有新動(dòng)作，讓2024年回歸真正的產(chǎn)品年。

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